我的接盤(pán)俠有緣人，什么時(shí)候才來(lái)??？

這可能是近期東莞眾多二手賣家的心聲。

邁入12月，諸葛找房上的東莞二手房掛牌數(shù)量，達(dá)到了約7.8萬(wàn)套，在11月底的時(shí)候，更是一度上過(guò)8萬(wàn)大關(guān)。

【資料圖】

丨12月3日諸葛找房二手房掛牌量截圖

這是什么概念呢？根據(jù)諸葛找房記錄，東莞去年同期二手房掛牌數(shù)量?jī)H約4.5萬(wàn)套，也就是說(shuō)1年的時(shí)間，掛牌量增加了約1.7倍。

與此同時(shí)，樓市政策還在放松，新房市場(chǎng)到了年底，接下來(lái)恐怕又少不了一波促銷讓利沖業(yè)績(jī)。

二手賣家的日子，是真不好過(guò)了。

1年時(shí)間，二手房掛牌量暴增約3.5萬(wàn)套

2022，是東莞二手房掛牌量漲的最猛的一年。

1年的時(shí)間，東莞二手房掛牌量以從未有過(guò)的速度，從約4.5萬(wàn)套飆升到約8萬(wàn)套（數(shù)據(jù)來(lái)源諸葛找房）。

要知道，在第七次人口普查中東莞共有約439萬(wàn)戶家庭，換算下來(lái)的話，每約54戶家庭，就有1戶正在賣房子。

糟心的是，賣房的越來(lái)越多，買房的卻越來(lái)越少。

二手房掛牌數(shù)量激增，但成交量卻陷入了停滯。

根據(jù)東莞住建局公布的數(shù)據(jù)，東莞2021年1-11月共簽約17865套二手房，平均每個(gè)月約1624套。

若按照這個(gè)月均去化速度計(jì)算，東莞的二手房得需50個(gè)月才能消化完。算算時(shí)間，正好到下一屆世界杯。

如此夸張的二手掛牌量，是什么原因造成的呢？

首先，政策是一大主因。

在2021年9月，東莞的二手房掛牌量約5萬(wàn)套。在10月二手房參考價(jià)推出后，掛牌量迅速降至約4.6萬(wàn)套，直至2022年5月，保持著緩慢上漲的趨勢(shì)。

2022年5月，“莞七條”新政的發(fā)布，是一個(gè)重要拐點(diǎn)。

個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限5年改2年，限售年限3年調(diào)整至2年，以及多證房相關(guān)政策等內(nèi)容，一時(shí)間大批二手房喜提“入市券”，二手房的流通性得到了大幅提升。

丨“莞七條”政策出臺(tái)

國(guó)慶前夕，財(cái)政部出臺(tái)“賣一買一置業(yè)免稅”政策。

再次激活了改善或者置換需求群體，二手房掛牌量也再次迎來(lái)上漲。

丨“賣一買一置業(yè)免稅”政策

同時(shí)，2年限售期滿后的解禁房源也陸續(xù)入市了。

2022年，所對(duì)應(yīng)的解禁房源正好是2020年前后時(shí)期的新房。當(dāng)時(shí)的東莞樓市處快速上升期，大量的投資客追高進(jìn)場(chǎng)，新房市場(chǎng)供不應(yīng)求。

如今限售期已到，整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期卻稍顯不足，加上大環(huán)境的影響，賣房置換，投資客套現(xiàn)離場(chǎng)陸續(xù)上演。

因此，在諸多因素的疊加下，東莞的二手房掛牌出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

賣家內(nèi)卷，二手房轉(zhuǎn)換為買方市場(chǎng)

二手房供應(yīng)激增，卻沒(méi)有相應(yīng)的購(gòu)買力去匹配，價(jià)格下跌便是注定的結(jié)果。

上周，?房姐對(duì)東莞的二手房?jī)r(jià)進(jìn)行了一次摸排。詳情可戳：還說(shuō)東莞沒(méi)降價(jià)？房姐含淚進(jìn)行了全市二手價(jià)格摸查……

西平、松山湖這些東莞核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，在今年均產(chǎn)生了一定幅度的下滑，為了快速出手，二手賣家更是卷出了新高度。

|西平二手房?jī)r(jià)前后對(duì)比

都說(shuō)“沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。”

但當(dāng)下的情況是，很多二手房已經(jīng)大幅降價(jià)了，但依舊找不到人接盤(pán)。

舉個(gè)栗子，比如與東莞CBD僅一路之隔的萬(wàn)科金域華府，在2021年的時(shí)候曾掛出單價(jià)6萬(wàn)+乃至7萬(wàn)+的價(jià)格，風(fēng)頭無(wú)兩。

但如今，一套74平的兩房，總價(jià)280萬(wàn)即可拿下。

|圖片來(lái)源貝殼找房

并且，根據(jù)貝殼所示信息，這套房在兩周內(nèi)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)2次降價(jià)，降價(jià)幅度達(dá)到30萬(wàn)，且該價(jià)格比同戶型3個(gè)月內(nèi)的成交均價(jià)低了44萬(wàn)。

但即便如此，這套房也沒(méi)有賣出。

|圖片來(lái)源貝殼找房

而像這種情況的，同小區(qū)還有好幾套。并且，據(jù)中介反饋，這個(gè)價(jià)格還有談的空間。

|圖片來(lái)源貝殼找房

這也是當(dāng)前東莞二手市場(chǎng)的縮影。

哪怕你忍痛割肉降價(jià)促銷，但買家也未必買單。因?yàn)楝F(xiàn)在的降價(jià)潮已經(jīng)讓他們出現(xiàn)了一種感覺(jué)：我還能找到更便宜，質(zhì)量更好的。

以前買房，是貨比三家。現(xiàn)在買房，貨比三十家都不為過(guò)。并且，是真有質(zhì)量比你好的房源，賣得比你便宜。

多少賣房業(yè)主，當(dāng)初擺好唬人的架勢(shì)，最后遇上買家的“屠龍刀”，還是乖乖就范，憋屈地成為了“砸盤(pán)俠”。

莫怪“砸盤(pán)俠”太狠，只怪行情太冷清。

賣家打起價(jià)格戰(zhàn)，中介的日子同樣也不好過(guò)。

最直觀的，就是成交難度的增大，以及成交周期的拉長(zhǎng)。

“以前，只要表現(xiàn)真誠(chéng)，服務(wù)到位，多科普一些買房技巧，多帶看幾套，買房周期可能會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但成交概率很大?！?/p>

“不過(guò)，這是前幾年的經(jīng)驗(yàn)了，如今并不適用。好幾次了，本來(lái)很有意向的客戶，房子看著看著就沒(méi)有下文了，哪怕遇到很喜歡的房子，也不會(huì)直接出手，就算是成交時(shí)間短的，也是前期觀望很久的。”

這是一位有著超10年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的二手中介發(fā)出的嘆息，也是整個(gè)行業(yè)所面臨的困境。

二手房的“香”，要把格局打開(kāi)來(lái)聞

上面舉的例子，絲毫不夸張。

如今東莞的二手房賣家，日子是真的難過(guò)，尤其是在2020和2021年高位買入，還傲嬌不肯賣的那撥人。

而造成現(xiàn)狀的原因，一方面是新房市場(chǎng)的“內(nèi)卷”升級(jí)，各類低首付、優(yōu)惠政策層出不窮，不斷降低上車門檻。

另一方面則是二手房本身掛牌量的不斷激增，“降價(jià)”成為了快速出清的必要前提，也讓市場(chǎng)不斷地涌現(xiàn)筍盤(pán)。

同時(shí)由于不確定因素增加，低欲望、低消費(fèi)，逐漸成為社會(huì)共性，即便筍盤(pán)再多，購(gòu)房者的買房欲望仍然不高。

這就使得房?jī)r(jià)雖然一降再降，但成交量卻不活躍，并且賣房周期很長(zhǎng)。

房姐有話說(shuō)：

看到二手房的現(xiàn)狀，估計(jì)手里有房的人，心里開(kāi)始慌了。

但是現(xiàn)在的市場(chǎng)，的確需要扭轉(zhuǎn)以往的觀念了：過(guò)去那樣樓市大漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，能在沖擊之下還能持平收益的，其實(shí)就是賺了。

對(duì)于二手賣家，如果非必要的情況，可以等待合適時(shí)機(jī)，再出手。

11月下旬，有幾個(gè)重磅的消息，“防疫新20條”、“金融16條”等政策相繼出臺(tái)。

一方面，疫情防控接近尾聲，意味著我們又將恢復(fù)正常的生活和工作。另一方面，高層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度發(fā)生了重大變化，給在ICU急救中的行業(yè)，送上了續(xù)命仙丹。

從政策面來(lái)看，一切都在向好的方向發(fā)展，業(yè)主們也可以觀望政策效力，等待合適的時(shí)機(jī)，再出手。

對(duì)于持幣觀望的買家，現(xiàn)在不妨為一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)，至少不會(huì)是最差的選擇。二手房可以砍砍價(jià)，新盤(pán)也可以薅薅開(kāi)發(fā)商的折扣羊毛。如果選對(duì)好時(shí)機(jī)上車，說(shuō)不定能省下一臺(tái)車甚至一套首付的錢呢。