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8月30日，開源證券發(fā)布招商蛇口（001979.SZ）研報。

凈利率小幅改善，銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，維持“買入”評級

招商蛇口發(fā)布 2023 年中報，上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 21.5 億元；歸母凈利率 4.2%，相較于 2022H1 微增 0.9pct；實(shí)現(xiàn)簽約金額 1664.4 億元，同比增長 40.1%，銷售增速領(lǐng)先行業(yè)。土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，看好未來市占率持續(xù)提升，我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計公司 2023-2025 年歸母凈利潤為 86.3、115.8 和 134.8 億元，EPS 為 1.03、1.39、1.62 元，當(dāng)前股價對應(yīng) PE 為 14.2、10.6、9.1 倍，維持“買入”評級。

營收規(guī)模有所下降，經(jīng)營現(xiàn)金流同比激增

2023 年上半年，實(shí)現(xiàn)營收 514.4 億元，同比下降 10.6%；歸母凈利潤 21.5 億元，同比增長 14.1%；經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額 265.2 億元，同比激增 636.6%。整體結(jié)算毛利率 16.3%，同比下降 2.3pct；其中開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率 17.8%，同比下降 2.9pct。公司營收下降主要由于上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目減少，歸母凈利潤逆勢增長源于：（1）結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比例增加；（2）費(fèi)用控制較好，銷售、管理、財務(wù)費(fèi)用均有所下降。

銷售挺進(jìn)行業(yè)前五，投資強(qiáng)度有所下降

2023 年 1-6 月，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額 1664.4 億元，同比增加 40.1%。上半年公司全口徑簽約金額為行業(yè)第 5，同比提升 1 位。公司 1-6 月累計獲取 25 宗地塊，總計容面積約 238 萬 m2，對應(yīng)土地總價 416 億元，權(quán)益地價 345 億元，權(quán)益拿地金額占比達(dá) 83.0%，拿地中“核心 6+10 城”的投資金額占比達(dá) 98%。2023 上半年拿地占銷售金額比例為 25%，低于前兩年水平（2022 年，44%；2021 年，65%）。舊改方面，2023 上半年獲取佛山寶華舊改項目，8 月獲取上海寶山路舊改項目。

積極拓展融資渠道，財務(wù)盤面保持穩(wěn)健

公司融資渠道暢通，上半年新增 138 億元公司債，新增公開市場融資 74.9 億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平。上半年綜合資金成本 3.65%，較年初降低 24BP。同時公司積極通過公募 REITs，盤活存量蓄積動能。蛇口產(chǎn)園 REIT申請擴(kuò)募后，于 2023 年 3 月獲批，6 月正式上市。截至 2023H1，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率 62.9%、凈負(fù)債率 47.0%、現(xiàn)金短債比為 1.1，保持“綠檔”。

風(fēng)險提示：市場恢復(fù)不及預(yù)期、房價調(diào)控超預(yù)期、多元化業(yè)務(wù)運(yùn)營不及預(yù)期。