繼潮樾府熱銷后，越秀再推的瑞樾府，是當(dāng)下寶中最受關(guān)注的新盤。

為什么瑞樾府的熱度這么高，簡要梳理了網(wǎng)絡(luò)上幾點(diǎn)說法：

(相關(guān)資料圖)

1、為寶中斷供近4年唯一入市新盤；

2、能共享區(qū)域頂級的配套資源；

3、與周邊的二手有一定的倒掛；

4、樓盤口碑及戶型設(shè)計不錯；

……

當(dāng)前越秀瑞樾府營銷中心、樣板房已開，并預(yù)計于8月中下旬開盤，約305套109-144㎡4房戶型，毛坯限價8.86萬/㎡。

全網(wǎng)吹的寶中8字頭新盤，到底是不是真的香？與周邊二手倒掛有多少？還有哪些不足？今天我們就來一探究竟。

一、外部條件

從供應(yīng)看：

眾所周知，寶中是捂盤重災(zāi)區(qū)。瑞樾府的出現(xiàn)，也算打破了寶中幾年沒有的住宅荒。

畢竟片區(qū)上一次新盤供應(yīng)，還要追溯到2019-2020年的海納公館、云璽錦庭和都市茗薈一期。

四大捂盤王除了時不時出來刷一波存在，一直巍然不動，最長的捂盤25年，吊足了大家的胃口。

而近3年出讓的限價住宅宅地，除了瑞樾府，A003-0434宗地和A004-0175宗地開發(fā)進(jìn)度較慢，入市節(jié)點(diǎn)遙遙無期，甚至還有爆料開發(fā)商打算自持。

所以2023年唯一確定要賣的新盤，有且只有一個，那就是瑞樾府。

從價格看：

其實(shí)大家首要關(guān)注的是，寶中經(jīng)歷了2-3年的深度調(diào)整，瑞樾府限價8.86萬/㎡，對比周邊的價格真的還有優(yōu)勢嗎？這要分三個維度看：

①從新房維度看，寶中均價8字頭的開盤價格，還要追溯到2016年，當(dāng)年新錦安壹號公館入市，均價約為8.5萬/平。

②從二手房維度，像深業(yè)新岸線一期、幸福海岸等都是寶中樓齡十幾年以上的老小區(qū)，所以近半年均出現(xiàn)“基本都貼著參考價賣，有的房源甚至低于參考價成交”。

③而樓齡較新的小區(qū)，成交區(qū)間為9.2-14.6萬/平。所以限價約8.86萬/平的越秀·瑞樾府，相比次新小區(qū)還是具備一定的價格優(yōu)勢。

從區(qū)域看：

為什么這些年頻頻被放鴿子，打新人還能對寶中新盤念念不忘？

主要是還因?yàn)樵谇昂８拍畹耐庖缂映?在多年的規(guī)劃建設(shè)下，寶中的配套真的是實(shí)打?qū)?/strong>。

市政配套上，除了大家熟知的濱海公園·歡樂港灣以外，還有演藝廳、少年宮、圖書館、灣區(qū)書城、寶體、藝術(shù)館、文化宮等文娛配套。

商業(yè)配套也十分旺盛，除了前海壹方城和歡樂港灣，還能共享萬象前海和前海山姆，未來更有壹方匯和K11等多個名牌商業(yè)進(jìn)駐周邊。

公共交通方面，1、5、11三條地鐵線交匯，直達(dá)南山、福田中心區(qū)；未來還有前海黃金內(nèi)環(huán)地鐵線 15 號線（在建）。未來深中通道建好以后，通往大灣區(qū)西部城市群同樣很便利。

二、內(nèi)部優(yōu)劣

樓盤本身爭議也不算小。

戶型設(shè)計可圈可點(diǎn)，此次推的都是4房產(chǎn)品，305套109-144㎡4房戶型，主打改善群體。

從現(xiàn)場了解，項目采用圍合布局設(shè)計，約90%房源朝南，而且整體使用率應(yīng)該有82%左右（具體以實(shí)際測量為準(zhǔn)）。

109平：分別為橫廳、豎廳兩種設(shè)計，帶陽臺和飄窗，總價900萬左右起買寶中四房。

144平：為4+1房的靈動設(shè)計，帶南北雙陽臺、4.5面寬朝南，就連玄關(guān)和餐廳，都有飄窗和陽臺采光。遺憾的是，此戶型僅有60套。

不足之處就是樓盤體量小、有保障房、車位比勉強(qiáng)1：1、上學(xué)積分等。

項目占地9852.89㎡，建筑面積50300㎡，商業(yè)1500㎡，容積率5.43。

包含兩棟住宅和一棟自持租賃住房，總戶數(shù)為585戶，企業(yè)自持保障房224戶，移交給政府的保障房56戶，總車位660個，自用360個，公用300個。

此外，按照目前的學(xué)區(qū)規(guī)劃，項目在海韻學(xué)校、新安中學(xué)第一實(shí)驗(yàn)學(xué)校共享學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。（具體入學(xué)政策以教育局公布為準(zhǔn)）。入學(xué)海韻，小學(xué)部要提前8年買房。

三、樓盤簡評

總得來說，越秀瑞樾府在核心地段+強(qiáng)大配套+8字頭限價+戶型高使用率的加持下，值得適合寶安、南山上班的朋友家庭改善重點(diǎn)關(guān)注：

1、寶中稀缺供應(yīng)新盤。

2、區(qū)域整體面貌好，能享受寶中醇熟配套資源。

3、總價900萬起上車寶中，跟周邊二手房稍有些倒掛。

4、戶型設(shè)計不錯，109平能做四房，性價比高。

5、海韻中小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)，近年來成績不錯。

至于在樓盤自身的弊端，只能說見仁見智了。

畢竟限價8.86萬/㎡送簡裝，在兼顧了地段、配套、戶型、價格情況下，樓盤已算是當(dāng)下寶中性價比最高的新盤了……

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