8月15日，中銀證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第32周周報(bào)。

本周新房成交面積同環(huán)比降幅均有所擴(kuò)大；二手房成交面積同比降幅收窄，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率環(huán)比有所提升。

核心觀點(diǎn)

(資料圖)

本周新房成交面積同環(huán)比降幅均有所擴(kuò)大。40 城新房成交面積為 208.9 萬平方米，環(huán)比下降 19.7%，同比下降 36.9%，同比降幅較上周擴(kuò)大了 3.36 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-29.9%、-17.4%、-15.0%，同比增速分別為-39.0%、-36.9%、-34.0%。一、二線城市同比降幅較上周分別擴(kuò)大了 11.8、1.5 個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市同比降幅較上周收窄了 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。

二手房成交面積同比降幅收窄，環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。18 個(gè)城市二手房成交面積為 147.3 萬平方米，環(huán)比上升 4.5%，同比下降 7.6%，同比降幅較上周收窄了 6.2 個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線城市二手房成交環(huán)比增速分別為 6.3%、9.6%、-7.1%，同比增速分別為-16.5%、-1.0%、-8.7%。一、二線城市同比增速較上周分別上升了 8.6、13.2 個(gè)百分點(diǎn)，三線城市同比增速較上周下降了 17.0 個(gè)百分點(diǎn)。

新房庫(kù)存與去化周期環(huán)比均有所上升。12 個(gè)城市新房庫(kù)存面積為 9840 萬平方米，環(huán)比增速為 0.6%，同比增速為-1.4%；去化周期為 15.0 個(gè)月，環(huán)比提升 0.8 個(gè)月，同比提升 2.9 個(gè)月。一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為 0.4%、0.5%、0.2%，同比增速分別為 4.8%、-8.9%、-6.1%；去化周期分別為 15.0、13.6、37.8 個(gè)月，環(huán)比分別提升 0.7、0.8、1.6 個(gè)月，一線城市同比降低 1.8 個(gè)月，二、三四線城市同比分別提升 4.3、6.8 個(gè)月。

土地市場(chǎng)環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率環(huán)比有所提升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為 2533.3萬平方米，環(huán)比上漲 39.4%，同比下降 47.2%；成交總價(jià)為 964.9 億元，環(huán)比上漲 165.3%，同比上漲 17.4%；樓面均價(jià)為 3809 元/平，環(huán)比上漲 90.3%，同比上漲 122.2%；土地溢價(jià)率為 2.3%，環(huán)比提升 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，同比下降 0.2 個(gè)百分點(diǎn)。

本周房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均上升。本周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為 153.8億元，同比上升 22.1%，環(huán)比上升 16.2%；總償還量為 161.2 億元，同比下降 2.2%，環(huán)比上升 24.4%；凈融資額為-7.4 億元。

板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-4.6%，較上周下降 7.8pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益為-1.2%，較上周下降 3.7pct。房地產(chǎn)板塊 PE 為 13.4X，較上周下降 0.54X。本周（8.7-8.13），北上資金對(duì)非銀金融、鋼鐵、計(jì)算機(jī)加倉(cāng)金額較大，分別為 40.66、4.02、3.01 億元。對(duì)房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.02%（上周為-0.95%），凈買入-2.77億元（上周凈買入 4.16 億元）。

投資建議

從本周發(fā)布的社融數(shù)據(jù)來看，7 月居民戶中長(zhǎng)期貸款減少 672 億元，當(dāng)月出現(xiàn)負(fù)值，意味著當(dāng)月居民還款額超過當(dāng)月貸款額，居民加杠桿的動(dòng)力和意愿都不足，地產(chǎn)需求端持續(xù)承壓。同時(shí)，碧桂園暫未支付兩筆美元債利息，引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂，碧桂園發(fā)布公告，坦承“公司遇到了自成立以來最大的困難”，表態(tài)將全力自救、扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局，并提出了下一步的自救措施。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道稱，證監(jiān)會(huì)于 8月 11 日上午召集部分房企和金融機(jī)構(gòu)舉行線上會(huì)議，了解房企當(dāng)前最新銷售、現(xiàn)金流、負(fù)債情況。盡管一線城市需求端政策表態(tài)較多但仍未有實(shí)質(zhì)落地。目前行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍需警惕，房企的信用風(fēng)險(xiǎn)仍會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)帶來負(fù)面影響。市場(chǎng)仍然在等待供需端的有效利好。

現(xiàn)階段中銀證券建議關(guān)注兩條主線：1）中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)；2）在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)、光明地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、萬科 A、綠景中國(guó)地產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。