分析預(yù)測不回顧就是耍流氓。

(資料圖片僅供參考)

目錄

一、回顧年初的樓市分析

二、1-4月成交回顧

三、1-4月量價(jià)走勢

四、參考價(jià)政策影響分析

五、未來走勢初步分析

一、回顧年初的樓市分析

今年1月6日發(fā)表在公眾號的2023年樓市分析。

2023年樓市分析

回顧分析：

1、2-4月樓市確定回暖量價(jià)齊升，比去年底高5%左右。

2、進(jìn)入4月量價(jià)開始回落，即使參考價(jià)放松也沒有造成大的影響，我去年的分析就也沒提參考價(jià)，因?yàn)閰⒖純r(jià)不是買房的障礙。

3、參考價(jià)悄悄放松，樓市短期沒動(dòng)靜，中長期有了動(dòng)靜可能會迎來房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

二、1-4月成交回顧

1、每月簽約量

中介協(xié)會按月簽約量

中介協(xié)會按月簽約量，2月3552套回升明顯，3月達(dá)到4943套，是近兩年的新高，4月回落至3744套。

2、住建局網(wǎng)簽量

新房二手房網(wǎng)簽量

圖例：橙色是二手房、黃色是新房、藍(lán)紫色是總量。

3月新房網(wǎng)簽3199套，二手房3949套，總量7148套?？偭亢投址砍山涣縿?chuàng)近兩年新高，網(wǎng)簽量要落后市場1個(gè)月左右。

4月二手房回落至3505套，新房與3月持平3192套。

隨著新房每年多增2萬套供應(yīng)，二手房每月5000套的平衡點(diǎn)已經(jīng)改變，今年要尋求新的平衡點(diǎn)。

三、1-4月量價(jià)走勢

1、按月量價(jià)走勢，3月高點(diǎn)，4月回落

全市平均房價(jià)3月達(dá)到了1.06倍指導(dǎo)價(jià)，低于去年9月，比去年的12月的1.01倍增長了5%，實(shí)現(xiàn)分析中上升5%的目標(biāo)。

達(dá)標(biāo)后4月價(jià)格開始回落至1.03倍。

2、按周價(jià)格走勢

2月后后價(jià)格持續(xù)走高至1.06倍指導(dǎo)價(jià)，4月10日以后價(jià)格回落至1.03倍指導(dǎo)價(jià)，4月20日政策讓當(dāng)周價(jià)格回到1.04倍指導(dǎo)價(jià)。比最低的0.98倍漲幅還有6%，

一位賣房咨詢唐老師的朋友，春節(jié)之前買家出到800萬，沒讓他賣，2月份告訴他可以按照900萬賣出，3月中旬已成功賣出，現(xiàn)在價(jià)格出現(xiàn)回落了。

四、參考價(jià)政策影響分析

參考價(jià)政策沒讓市場有動(dòng)靜，為什么？

主要是去年以來，參考價(jià)已經(jīng)不是買房的障礙，障礙是什么呢？A、置換高首付。B、750萬以上的豪宅增值稅。C、限價(jià)新房的大量供應(yīng)。

1、A、B兩項(xiàng)政策作用。置換高首付讓大家買房時(shí)要么買不起，要么全款買房再貸款或按750萬以下按揭貸款，不交增值稅，所以對于改善主力的900萬以上的住宅，參考價(jià)影響很小。

2、750萬以下的房產(chǎn)現(xiàn)在可以足額貸款，但是750萬以下有大量新房供應(yīng)，600-800萬龍華紅山、北站、上塘、寶安新安、西鄉(xiāng)、碧海，600萬以下光明、沙井，400萬以下龍崗、坪山，都有大量的新房供應(yīng)，不但不需要積分，還能打折甚至送兩成首付。這個(gè)價(jià)位面臨新房的激烈競爭，所以也沒動(dòng)靜。

3、2000萬以上的入門級豪宅，豪宅置業(yè)者多數(shù)會選擇全款買房再貸款，按原價(jià)過戶，節(jié)約增值稅。這些置業(yè)者，一般都有自己的企業(yè)，所以可以合理合規(guī)的再貸款。

4、雖然參考價(jià)政策短期沒造成太大的影響，但中長期看，房價(jià)的天花板沒有了，一旦經(jīng)濟(jì)確定恢復(fù)，將利好房價(jià)回升。

五、未來走勢初步分析

1、4月下半月深圳房價(jià)已經(jīng)開始回落，深圳的嚴(yán)格調(diào)控沒有實(shí)質(zhì)放松，特別是750萬以上豪宅6成首付以及收區(qū)5%的增值稅，這兩項(xiàng)政策會壓住深圳二手房價(jià)，豪宅標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，房價(jià)整體平穩(wěn)。

2、隨著經(jīng)濟(jì)回升的鞏固，房價(jià)繼續(xù)下行的可能性不大，5月后房價(jià)波動(dòng)在正負(fù)5%之間。