文/謝逸楓

樓市一季度火爆之后，果然如筆者判斷，樓市后發(fā)乏力。數(shù)據(jù)顯示，剛過去的四月典型樓市，市場銷售整體表現(xiàn)平淡，呈現(xiàn)降溫，漲勢回落的趨勢。

【資料圖】

筆者認(rèn)為，當(dāng)前樓市必須警惕五個(gè)危險(xiǎn)，避免復(fù)蘇過程的恢復(fù)階段出現(xiàn)趨低迷、寒冷的趨勢。首當(dāng)其沖的是庫存過高，區(qū)域供應(yīng)過剩。其次是政策落實(shí)不到位。

再次是險(xiǎn)情房企二次爆雷，債務(wù)違約、信用下降、停牌清盤、逾期交房、停工的現(xiàn)象。再其次是土地成交、住房供應(yīng)長期負(fù)增長，導(dǎo)致未來供需矛盾加深。

最后是市場存在大量的限制性住房消費(fèi)、交易政策未取消，且首付高、利率高、稅費(fèi)高的購房高門檻，嚴(yán)重影響樓市的恢復(fù)，銷售端的資金無法傳導(dǎo)到投資端。

筆者認(rèn)為，四月樓市降溫的原因，在于市場缺乏流動(dòng)性，購房者沒有完全恢復(fù)信心，供應(yīng)下降，樓市政策放松力度有限，之前利好政策落實(shí)不到位。

其中的原因不排除是前期的住房需求集中釋放之后，需求的釋放逐漸變緩慢。其次是網(wǎng)簽滯后性的因素，影響到數(shù)據(jù)的呈現(xiàn)。最后是房企的價(jià)格調(diào)整因素。

中指數(shù)據(jù)顯示，2023年五一期間（4月29日-5月3日），40城成交規(guī)模較去年五一假期增長約25%，受基數(shù)較低因素，同比增幅較大，較2019年同期降幅超兩成。

上海新房成交最為突出，五一假期上海新建商品住宅成交666套，同比上漲546.6%。推出一批優(yōu)質(zhì)好盤，加之住房公積金貸款政策放松，成交高漲預(yù)料之內(nèi)。

五一期間部分熱點(diǎn)城市新房出現(xiàn)下滑態(tài)勢，其中杭州今年五一假期新房零成交，成都、北京新房成交同比下降幅度均超60%。

諸葛數(shù)據(jù)顯示，2023年五一假期重點(diǎn)15城新建商品住宅成交5208套，較2022年同期上漲25.74%。其中8城新房成交趕超去年，7城呈現(xiàn)不同幅度下滑態(tài)勢。

2023年五一假期重點(diǎn)6城二手住宅成交787套，較2022年五一上漲20.34%。各城市二手住宅成交看，其中4城二手住宅成交超過去年，2城呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

筆者認(rèn)為，五一假期樓市總體表現(xiàn)平淡，沒有出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的火爆成交場景。應(yīng)該是與前期購房需求集中釋放，旅游旺季，供應(yīng)下降，價(jià)格調(diào)整有關(guān)。

中指數(shù)據(jù)顯示，4月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降超兩成，同期低基數(shù)因素下，4月新房成交同比增長約40%。前期積壓需求釋放后，市場活躍度回落。

1月-4月重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期增長24.1%，仍處于2015年以來同期低位。供應(yīng)下降，4月50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比下降約三成。

中指數(shù)據(jù)顯示，4月100城新建住宅均價(jià)16181元/平方米，環(huán)比上漲0.02%，同比下跌0.07%。二手住宅均價(jià)15826元/平，環(huán)比下跌0.14%，同比下跌1.28%。

筆者認(rèn)為，目前典型100城的成交、價(jià)格看，房地產(chǎn)市場處于復(fù)蘇的前期恢復(fù)階段。一方面是數(shù)據(jù)的回升比較緩慢，需求的釋放持續(xù)性方面不穩(wěn)定。

另一方面是價(jià)格不平穩(wěn)，上漲的動(dòng)力不牢固。總體看，房地產(chǎn)市場屬于弱復(fù)蘇。因此，未來的房地產(chǎn)政策需要繼續(xù)發(fā)力，才能支撐樓市繼續(xù)上行。

易居數(shù)據(jù)顯示，1月-4月50城新建商品住宅成交面積為7715萬平方米，同比增速為18%，相比1-3月份15%的水平有所擴(kuò)大，市場逐漸的升溫。

其中4月50城新建商品住宅成交面積為1896萬平方米，環(huán)比下降27%，同比增長30%。值得注意的是44個(gè)城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢，占比近9成。

數(shù)據(jù)顯示，4月50城一二三四線新建商品住宅成交面積分別為277萬平方米、1048萬平方米和571萬平方米，環(huán)比增速分別為下降14%、下降24%和下降35%。

筆者認(rèn)為，受到城市樓市調(diào)控政策、人口流動(dòng)、貨幣供應(yīng)、市場供應(yīng)的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的區(qū)域、城市分化嚴(yán)重，呈現(xiàn)不平衡的發(fā)展趨勢。

房地產(chǎn)市場最不確定性的因素，主要是前期利好政策落實(shí)緩慢，商品房庫存高、去化周期長，市場呈現(xiàn)區(qū)域供應(yīng)過剩，信心恢復(fù)緩慢的現(xiàn)象。

中指數(shù)據(jù)顯示，1月-4月，百強(qiáng)房企銷售總額約為2.39萬億元，同比增長12.8%，保持增長。其中4月單月，百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比下降17.4%，同比上升29.9%。

百強(qiáng)房企排名再次發(fā)生變化。保利發(fā)展、萬科分別位居冠軍、亞軍，而第三名則由中海地產(chǎn)以微弱優(yōu)勢取代碧桂園，前三位頭部房企“咬殺”激烈可見一斑。

筆者認(rèn)為，房企的銷售業(yè)績逐漸好轉(zhuǎn)，但是復(fù)蘇的速度緩慢，沒有出現(xiàn)火爆的現(xiàn)象。業(yè)績好的房企，主要集中于頭部房企，大部分房企業(yè)績增長不穩(wěn)定。

銷售業(yè)績沒有傳導(dǎo)到投資端，房企拿地的信心不足。土地市場依然靠國、央、城投企業(yè)托底，民企拿地的比例非常低?？傮w看，土地市場還是弱恢復(fù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月業(yè)績環(huán)比增長房企占百強(qiáng)房企合計(jì)三成。六成百強(qiáng)房企4月份業(yè)績同比增長，其中TOP10房企（頭部房企）4月份業(yè)績同比增長幅度較大。

中指數(shù)據(jù)顯示，1月至4月百強(qiáng)房企拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅較上月收窄1.88%。說明銷售端的復(fù)蘇使得拿地?zé)岫鹊靡匝永m(xù)。