昨天在網(wǎng)上沖浪的時(shí)候，看到一套熟悉的房源又上架了法拍。

位于南山紅樹(shù)灣片區(qū)的御景東方花園7號(hào)樓，對(duì)面是華僑城中學(xué)（深圳灣部），距離深圳灣總部基地不到1公里，旁邊還有中信紅樹(shù)灣等小區(qū)。

(資料圖)

2006年建成、191㎡的戶(hù)型，高峰期小區(qū)單價(jià)賣(mài)到14.5萬(wàn)+/㎡，這兩年成交單價(jià)集中在11-12萬(wàn)之間。

起拍價(jià)1610萬(wàn)/㎡，單價(jià)約8萬(wàn)+，并且根據(jù)法拍公告，70多萬(wàn)的增值稅由原業(yè)主支付，看起來(lái)還是有撿漏空間。

不過(guò)仔細(xì)一扒拉，發(fā)現(xiàn)這套房源并不簡(jiǎn)單。

兩掛兩拍，漲價(jià)632萬(wàn)

為什么說(shuō)這套房很熟悉，因?yàn)槿ツ?2月該房源首次拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)9人報(bào)名，出價(jià)110次，2490萬(wàn)成交。不過(guò)隨后買(mǎi)家悔拍了，交了161萬(wàn)的保證金。

3月7日再次開(kāi)拍，這次有23人參拍，拍到了3122萬(wàn)，半年漲了632萬(wàn)，單價(jià)13萬(wàn)+/㎡，不少機(jī)構(gòu)分析市場(chǎng)回暖的氣氛帶到了法拍房。

不過(guò)房源怎么又重新上架了呢？

據(jù)向法院人員求證，由于買(mǎi)家沒(méi)有按照原定期限交齊款項(xiàng)，已經(jīng)向買(mǎi)家發(fā)了悔拍書(shū)確認(rèn)，房源再次被悔拍，又交了161萬(wàn)的保證金，所以這才重新上架。

一次悔拍可能是巧合，兩次都悔拍，大概率事出有蹊蹺。

此前，我們也報(bào)道過(guò)，有業(yè)主為了爭(zhēng)取時(shí)間清償債務(wù)，先后兩次支付保證金760萬(wàn)，后來(lái)債務(wù)還完，成功保了房子。

▲房源再次上架后撤拍

但也有人好奇了，即使是322萬(wàn)的保證金，也是深圳剛需一套房的錢(qián)，有錢(qián)人真的不在意了嗎？

事實(shí)上，只要法院沒(méi)有證據(jù)是債務(wù)人自己拍回去的，保證金就會(huì)用來(lái)清償債務(wù)，所以這相當(dāng)于分期還債了。

不過(guò)，這樣的操作也有風(fēng)險(xiǎn)，如果悔拍后，再次拍賣(mài)的成交價(jià)低于上次成交價(jià)，需要買(mǎi)家進(jìn)行「差價(jià)賠償」。

如果被判定為惡意競(jìng)拍，不僅保證金會(huì)被沒(méi)收充國(guó)庫(kù)，買(mǎi)家還將會(huì)有被罰款和拘留處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

而在實(shí)際案例中，保房行為依然很難規(guī)避。

不過(guò)這次留給原業(yè)主保房的時(shí)間不多，距離下次4月16日開(kāi)拍，僅僅剩下一個(gè)月的時(shí)間。

如果1個(gè)月后房源撤拍，或者繼續(xù)拍下后悔拍，那就可以斷定是業(yè)主保房行為。

但想必最著急的還是債權(quán)人，根據(jù)法拍公告，原業(yè)主有約2041萬(wàn)待還的民間借貸。

@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 提醒，如果遇到這種兩次或多次悔拍的房源，就不要浪費(fèi)時(shí)間了。

即使能夠拍到，價(jià)格可能也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期。

參拍法拍房，這三種對(duì)手需謹(jǐn)慎

事實(shí)上，在競(jìng)拍過(guò)程中，你的對(duì)手是誰(shuí)太重要了。

無(wú)論你加什么價(jià)，對(duì)方都是秒頂，再看價(jià)格，已經(jīng)沒(méi)有了撿漏空間。

除了業(yè)主保房，你還可能遇到了債權(quán)人。

如果最終買(mǎi)受人和申請(qǐng)執(zhí)行人的名字是一樣的，那就是債權(quán)人自己下場(chǎng)拍賣(mài)了。

與其讓別人拍走，自己還要追討債務(wù)，索性不如自己拍走，一勞永逸。

▲競(jìng)買(mǎi)人為申請(qǐng)執(zhí)行人（債權(quán)人）| 截圖自京東拍賣(mài)

這套位于景源華庭的房源97㎡，參考價(jià)651萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)在750萬(wàn)左右，起拍價(jià)為570萬(wàn)。

不過(guò)在整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程中，債權(quán)人秒頂，直接到以704萬(wàn)的價(jià)格成交，幾乎沒(méi)有了撿漏空間。

還有之前我們提到的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人，簡(jiǎn)言之，就是可以不加價(jià)的舉牌人，同樣的價(jià)格，他有先要的權(quán)利。如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人想要，那基本也沒(méi)什么勝算了。

除產(chǎn)權(quán)人之外，租客、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)公房的原產(chǎn)權(quán)單位都能作為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人。

在法拍公告中會(huì)明確標(biāo)注是否會(huì)存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人。

另外，還有一種參與者，是房源的托兒，這種情況在”1元起拍“的小產(chǎn)權(quán)房中比較常見(jiàn)，由于深圳小產(chǎn)權(quán)房禁止交易，為了盡快銷(xiāo)掉房源，有些代理房源的機(jī)構(gòu)，慣常做法就是找人參拍、托價(jià)，以造成熱度很高的假象。

關(guān)于這一點(diǎn)，我們此前的稿件中也已經(jīng)提醒，有外地買(mǎi)家已經(jīng)上當(dāng)受騙。

為低價(jià)撿漏，買(mǎi)家拼了！

除了以上，法拍房中的非常規(guī)操作真的不少，可以說(shuō)是千奇百怪。

如果你看到這張圖，這套房子你還敢買(mǎi)嗎？

上個(gè)月，南山后海夢(mèng)想家園有套法拍房，原業(yè)主借了朋友830萬(wàn)未還，被法院查封拍賣(mài)。

面對(duì)如此威脅，仍有6人參拍，經(jīng)過(guò)27次的出價(jià)，最終以302萬(wàn)成交。

可能大部分人都還在擔(dān)心，不過(guò)據(jù)機(jī)構(gòu)透露，這或許只是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一些小手段，目的是為了讓其它參拍者知難而退，從而低價(jià)拍下房源。