NO. 1｜壹

進(jìn)入3月份，市場有一些變化：

一是，部分熱點(diǎn)城市二手房市場回升態(tài)勢放緩；

(資料圖片)

二是，二手房掛牌量在迅速攀升；

這其中，有限售到期的掛牌，有換房的掛牌，也有“套現(xiàn)”的掛牌。掛牌多，并不一定是壞事。若掛牌是為了改善、換房，這是樓市健康的標(biāo)志，比如2015年-2016年，深圳等熱點(diǎn)城市二手房掛牌量很大，但基本是換房的，市場（新房、二手房）循環(huán)很快，可謂交投兩旺。

但當(dāng)下的二手房供應(yīng)端，有一點(diǎn)兒異化。換房的確實(shí)有，但是出現(xiàn)了腸梗阻，供需不匹配，要么“換不動(dòng)”、要么是“換不起”，循環(huán)不暢。另外，套現(xiàn)離場的，也有很多，比如低價(jià)掛牌出售，這是個(gè)新現(xiàn)象，它導(dǎo)致供應(yīng)端形成了堰塞湖，對(duì)樓市預(yù)期和價(jià)格企穩(wěn)并不利。

圖：廣州二手住房掛牌量迅速走高數(shù)據(jù)來源：廣州貝殼研究院

三是，新房市場，來訪、認(rèn)購或下行。

珠三角部分城市，最近一周來訪量下降8%-15%，認(rèn)購量下降15%-30%。近期，盡管有開發(fā)商收回折扣的傳言，但從成交來看，除中心區(qū)供應(yīng)稀缺的新盤，全市來看，只有降價(jià)的，才能賣得動(dòng)。也就是，只有購房者看到，買到的房子比周邊同類盤（含二手盤）價(jià)格低，才會(huì)出手。

數(shù)據(jù)來源：wind

NO. 2｜貳

春節(jié)后，地產(chǎn)企穩(wěn)有三股力量：被疫情阻礙的剛性需求，換房需求，預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動(dòng)的需求?，F(xiàn)在看，似乎不能太樂觀，被疫情阻礙的剛性需求，2月份勢頭挺不錯(cuò)，但3月份以來顯得后勁不足；換房需求，本來被寄予厚望，但剛需的動(dòng)力不足，“賣一買一”的換房循環(huán)不暢。

再來看預(yù)期。春節(jié)后預(yù)期也在好轉(zhuǎn)，潛在購房需求很多，但能夠轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買需求的（比如“下定金”）并不多。究其原因，一方面，市場預(yù)期企穩(wěn)的態(tài)勢不扎實(shí)；另一方面，支付能力還是不足。

圖：廣州二手住房“帶看轉(zhuǎn)成交”的比例數(shù)據(jù)來源：廣州貝殼研究院

表現(xiàn)在，二手房看房的挺多，但交易周期并未縮短；新房降價(jià)才能走量。所謂二手房業(yè)主“收回折扣“，甚至調(diào)高掛牌價(jià)，基本是不靠譜的。能成交的，還是真愿意降價(jià)的二手房源。

2月份，上海、深圳低價(jià)位二手房（200-400萬）占據(jù)交易的主導(dǎo)，這是剛需“上車盤”。進(jìn)入3月份以后，盡管換房的有所增加，但剛需上車盤仍占據(jù)絕對(duì)比例。低價(jià)盤的主力地位，一方面說明剛需選擇在市場企穩(wěn)時(shí)入市，另一方面，多數(shù)居民的收入，只能支撐這樣的房價(jià)。

新房也是同樣的邏輯！

從成交區(qū)域看，熱點(diǎn)城市外圍新盤，仍舊呈現(xiàn)“降價(jià)走量”的態(tài)勢，去化也不錯(cuò)。這說明，只要價(jià)格能明顯下降，就能帶動(dòng)銷售。也意味著，新市民、無房戶，都想買房，但對(duì)于房價(jià)比較敏感。切實(shí)地感受到了低價(jià)、降價(jià)，特別是比周邊二手房價(jià)低，就會(huì)釋放出需求。

即便是換房，也如此。盡管“賣一買一”降低了首付門檻，但其首付和月供的壓力還是不小。特別是，上一輪回升周期，“老破小”漲得少，要換到心儀的房子，首付和月供壓力還是很大。這就是為何，2月份居民中長期貸款只增加了863億，比春節(jié)假期的1月少了1000多億，而且呈現(xiàn)持續(xù)下行的態(tài)勢。

很簡單，要計(jì)算首付和月供的承載力，不敢貿(mào)然承接債務(wù)買房?？偟膩碚f，市場預(yù)期確實(shí)是好轉(zhuǎn)了，但很多停留在心理層面，轉(zhuǎn)化為進(jìn)場買房的難度有點(diǎn)大?？傊?，就當(dāng)前的有效購買力看，確實(shí)是在歷史超低位企穩(wěn)回升了，但要托起樓市這個(gè)龐然大物，還是太單薄了。

NO. 3｜叁

住房需求潛力大，無疑是好消息，但供需不匹配導(dǎo)致的“斷層”，是當(dāng)下樓市面臨的最大問題。也就是，供應(yīng)不適應(yīng)需求、需求拉不動(dòng)供給，導(dǎo)致維持地產(chǎn)“高位平衡”的難度越來越大。

但同時(shí)，各地的政策仍舊傾向于短期化、碎片化。比如，供地投鼠忌器，擔(dān)心流拍并迎合開發(fā)商。中心區(qū)新盤以高端改善為主，近幾年無論疫情起落，均獲得市場青睞，去化尚好。

開發(fā)商有“補(bǔ)庫存”的需求，地方就供應(yīng)中心區(qū)低密度的好地塊，即便是蘇州這樣的城市，也不例外。各方迫切需要市場回暖，各路媒體也順應(yīng)此意，努力宣傳個(gè)別樓盤熱銷盛景，甚至以個(gè)別渲染整體，妄圖復(fù)制過去的圖景，即極力讓各方都看好市場，那么市場就會(huì)好起來。

需要重視的是，由于剛需動(dòng)力有限和改善循環(huán)不暢，春節(jié)后的需求修復(fù)，或者小陽春，其周期可能比較短。我們更需要重視，需求的“斷層”、供需不匹配。其背后的原因，則是居民不愿意加杠桿的情緒和首付支付能力不足的現(xiàn)狀，導(dǎo)致有效的購買力難以支撐樓市的體量。

而當(dāng)下樓市的高位體量，則是在過去若干年加杠桿情緒高昂、支付能力較強(qiáng)的雙重支撐下實(shí)現(xiàn)的。因此，未來的政策選擇，若繼續(xù)在需求端發(fā)力的話，包括熱點(diǎn)城市退出限購或松綁杠桿限制（比如“認(rèn)貸不認(rèn)房”），其邊際效應(yīng)是有限的，激活的只能是高收入人群的購買力。

這是我們認(rèn)識(shí)當(dāng)前樓市的關(guān)鍵。

NO. 4｜肆

繼續(xù)在需求端刺激的話，樓市越來越兩重天、越來越斷層。中心區(qū)樓盤改善化、高端化，去化良好，貌似市場不錯(cuò)。但相對(duì)于龐大的樓市體量，這個(gè)品類“小眾化”了，體量越來越小。

新房供應(yīng)主力，在城市外圍；而需求主力，是新市民、年輕人，無房戶和換房者。由于供需不匹配，整體市場不斷陷入“降價(jià)-賣房-再降價(jià)”的循環(huán)。政策要告別碎片化、短期化，走向系統(tǒng)化。策略是，大體量資金入市，收購貶值的資產(chǎn)包（土地、項(xiàng)目、股權(quán)甚至是企業(yè)），并轉(zhuǎn)化為銷售型的人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、安居房，并向無房戶、年輕人和新市民低價(jià)配售。

配合上述策略，建議面向無房戶、年輕人和新市民，投放按揭普惠貸款，利率低至2%-3%。在資金端，由于風(fēng)險(xiǎn)偏好降低、資產(chǎn)越來越荒，居民和企業(yè)“內(nèi)卷存款”，當(dāng)前各類金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端資金體量大，投放壓力大，利率在快速下行，信貸緊縮趨勢明顯（從CPI和PPI的走勢可見一斑）。

而硅谷銀行破產(chǎn)的案例殷鑒眼前！

當(dāng)前，存量資產(chǎn)的流動(dòng)性在下降，價(jià)值在慢慢損耗過程中。上面的策略，其目的就是穩(wěn)定存量資產(chǎn)價(jià)值，從而穩(wěn)定市場預(yù)期，糾偏需求萎縮，信貸緊縮的。同時(shí)，直面問題并開新局，創(chuàng)造需求的新生力量，將3-4億的無房戶、年輕人和新市民，以較低門檻納入到商品經(jīng)濟(jì)和商品房市場。

大筆資金進(jìn)入，才能帶動(dòng)私募股權(quán)基金、“三支箭”的其他資金進(jìn)場，從而創(chuàng)造出盤活存量資產(chǎn)的增量資金。新生力量卷入到商品房經(jīng)濟(jì)中，創(chuàng)造出巨大的新增需求，能夠帶動(dòng)和盤活存量需求。這樣，整個(gè)行業(yè)和市場良性循環(huán)，從土地到新房，再到存量房，才能真正啟動(dòng)。