華商周爭(zhēng)鋒律師

(相關(guān)資料圖)

下面的說(shuō)法不一定對(duì)，只是對(duì)群友和我討論話題的總結(jié)。

第一，滿五唯一的時(shí)間節(jié)點(diǎn)問(wèn)題。滿五唯一時(shí)間的起點(diǎn)，在深圳一直是按照不動(dòng)產(chǎn)證上面注明的購(gòu)房時(shí)間。那么終點(diǎn)在什么地方，實(shí)行二手房網(wǎng)簽合同備案以后，終點(diǎn)就是二手房網(wǎng)簽合同的備案時(shí)間，以前是遞件過(guò)戶時(shí)網(wǎng)簽合同上的落款時(shí)間。當(dāng)然了，繼承的和直系親屬贈(zèng)與的起點(diǎn) 還是按照繼承、贈(zèng)與前的購(gòu)房時(shí)間。在房產(chǎn)證上，通常會(huì)注明取得方式及購(gòu)買(mǎi)時(shí)間或法拍的競(jìng)買(mǎi)時(shí)間。

第二，首套還是二套房的契稅計(jì)算問(wèn)題。原來(lái)一買(mǎi)一賣的情況，只要保證你新購(gòu)買(mǎi)的房子在申請(qǐng)遞件時(shí)網(wǎng)簽合同上的落款時(shí)間，名下沒(méi)有房子，就按照首套。現(xiàn)在不是，現(xiàn)在一買(mǎi)一賣，你新買(mǎi)的房子在網(wǎng)簽備案時(shí)，你名下仍然有一套房子沒(méi)過(guò)戶給其他人，那么你新買(mǎi)的房子可能就是第2套，按照第2套納契稅。二手房網(wǎng)簽合同實(shí)現(xiàn)備案后，對(duì)契稅是否是首套的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在和一手房一致了，看網(wǎng)簽備案時(shí)間。

第三，實(shí)踐中，經(jīng)向群友們核實(shí)，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)證上注明的購(gòu)房時(shí)間，深圳各個(gè)登記中心認(rèn)定的還不一樣，有的按照網(wǎng)簽備案時(shí)間，有的還是按照以前的申請(qǐng)遞件過(guò)戶時(shí)間。

第四，是否滿五唯一，是否購(gòu)買(mǎi)時(shí)間滿五年免增值稅，一買(mǎi)一賣時(shí)如何認(rèn)定契稅是首套還是二套，需要各位購(gòu)房者和中介從業(yè)人員，準(zhǔn)確識(shí)別。

依據(jù)：

《契稅法》

第九條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

2.關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案信息共享、提升公共服務(wù)水平的通知

建房〔2020〕61號(hào)

四、 優(yōu)化房屋交易納稅申報(bào)服務(wù)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)共享房屋買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽備案信息，爭(zhēng)取2020年底前實(shí)現(xiàn)兩部門(mén)網(wǎng)簽信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用房屋網(wǎng)簽備案信息，加快實(shí)現(xiàn)房屋交易納稅申報(bào)“無(wú)紙化”“免填單”。納稅人辦理房屋交易納稅申報(bào)業(yè)務(wù)時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)獲取房屋買(mǎi)賣合同信息的，不再要求納稅人提供房屋買(mǎi)賣合同原件或復(fù)印件。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）第三條第四項(xiàng)的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

同時(shí)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）的規(guī)定，“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

4.《深圳市地方稅務(wù)局、深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》深地稅發(fā)[2005]374號(hào)的規(guī)定，住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)間確認(rèn)問(wèn)題，房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的登記日期或購(gòu)買(mǎi)日期均可作為其購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間；契稅完稅證明或契稅免稅批件上注明的時(shí)間均可作為其購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)間