離婚析產(chǎn)購房的法律風(fēng)險

【資料圖】

華商周爭鋒律師

不走尋常路，當(dāng)然也有不尋常的事在等著你。

對突破深圳限售限購政策離婚析產(chǎn)買賣房子的法律風(fēng)險，我一直保持沉默。

但是總有人問其中的法律風(fēng)險，實際上他的法律風(fēng)險主要體現(xiàn)在《民法典》的第538、539、540、541和542條。

通過離婚協(xié)議約定分割房產(chǎn)方式，實質(zhì)進(jìn)行的是房產(chǎn)買賣，如果出賣人在賣房子前背負(fù)了大量的外債，債權(quán)人一旦發(fā)現(xiàn)出賣人通過離婚析產(chǎn)的方式處分掉自己名下的房產(chǎn)，那么此時就達(dá)到了《民法典》第538條要求的條件，債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)，撤銷離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)部分處分的約定。到時候你買受人再辯稱你們之間不是正常的結(jié)婚和離婚，而是買賣關(guān)系，這個時候你這個買賣關(guān)系是否會被法院認(rèn)可，存在未知數(shù)。

要知道，在法律上，不存在假結(jié)婚和假離婚的說法，那么也就是說，你們通過離婚析產(chǎn)這個方法，實質(zhì)進(jìn)行的是房屋買賣，有可能在法律上買賣關(guān)系始終不會被承認(rèn)，買賣關(guān)系如果被承認(rèn)的話，那你們的結(jié)婚離婚法律關(guān)系如何認(rèn)定？當(dāng)然，這個大前提是我們都知道，法院目前均不認(rèn)可存在什么假離婚和假結(jié)婚。領(lǐng)了離婚證，簽了離婚協(xié)議書，離婚協(xié)議書就是合法有效的用于離婚的文件，你不就是通過這個離婚協(xié)議書，拿到房子的嗎？但是這個法律文件，確實損害了實際債權(quán)人的合法權(quán)益，當(dāng)然離婚協(xié)議中涉及的財產(chǎn)分配部分有可能被法院給撤銷了。

特別是你這個行為，還建立在突破現(xiàn)有的限購限售政策的基礎(chǔ)上，很可能被法院以損害社會公眾利益、擾亂市場秩序、國家宏觀政策等公序良俗的理由，確認(rèn)為無效民事法律行為，同樣不受法律保護(hù)。具體的理由參見九民紀(jì)要第30條。

另外，法院如果承認(rèn)了你們的買賣關(guān)系，那稅務(wù)局是不是要找你的麻煩，這個問題留待以后驗證。實際上，法院也可以從雙方用婚姻關(guān)系隱藏買賣的行為，是以損害國家稅收利益或他人合法利益為前提進(jìn)行的，直接確認(rèn)你們之間的買賣關(guān)系無效，無效的后果當(dāng)然是把房子再過戶回出賣人名下，然后被債權(quán)人查封拍賣。

我只是提示一下這個風(fēng)險，因為我最近看到很多人都在朋友圈搞這個東西，問的人多了，我就要提示一下，可能我的擔(dān)心和理解是錯的。

我只是從我一個房產(chǎn)律師的角度談我的看法，可能這個案例我們永遠(yuǎn)碰不到，但是我還是要談一下我的看法。

——周爭鋒2023年3月5日寫于深圳

《民法典》

第五百三十八條 【撤銷債務(wù)人無償行為】債務(wù)人以放棄其債權(quán)、放棄債權(quán)擔(dān)保、無償轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)等方式無償處分財產(chǎn)權(quán)益，或者惡意延長其到期債權(quán)的履行期限，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

第五百三十九條 【撤銷債務(wù)人有償行為】債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價受讓他人財產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

第五百四十條 【撤銷權(quán)的行使范圍】撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。

第五百四十一條 【撤銷權(quán)的行使期間】撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。

第五百四十二條 【債務(wù)人行為被撤銷的法律效果】債務(wù)人影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)的行為被撤銷的，自始沒有法律約束力。