作者｜張茂榮

房地產(chǎn)爭議解決專家，原信榮律師團隊 首席律師

主攻：房地產(chǎn)大要案、小產(chǎn)權(quán)房（含農(nóng)民樓、歷史違建、綠本房等）拆遷、確權(quán)、買賣、析產(chǎn)、繼承等糾紛

剛剛，筆者在深圳移動微法院收到深圳市中級人民法院送達的深圳市大沖都市花園回遷房買賣強制過戶二審判決：

駁回賣家（原村民）上訴，維持一審判決，即：

1、華潤置地（深圳）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)為賣家辦理涉案房產(chǎn)的一手房地產(chǎn)證；

2、買家于賣家取得一手房地產(chǎn)證當日支付剩余購房款337.5萬元；

3、賣家于取得一手房地產(chǎn)證當日將涉案房產(chǎn)過戶至買家名下；

4、賣家按1000/日的標準支付買家逾期履行違約金（從賣家明示違約的2020年10月15日起計算至過戶到買家名下之日止）。

一審案件受理費67380元、財產(chǎn)保全費5000元、二審案件受理費33800元均由賣家承擔。

基本案情：

涉案房產(chǎn)為南山大沖回遷房，面積125平米，2015年6月30簽約，成交價737.5萬（網(wǎng)友可以腦補一下目前市值多少~~），合同約定逾期履行違約金為5000元/日。

簽約后買家以定金之名付款400萬，賣家交付房屋給買家入住使用。

時至2020年5月，涉案房產(chǎn)具備初始登記條件，賣家因故未予辦理，并與買家溝通產(chǎn)生障礙。

為防止賣家負債，初始登記后涉案房產(chǎn)被其債權(quán)人查封執(zhí)行，買家因筆者曾成功代理多起大沖回遷房強制過戶案例，特慕名來訪委托。

接受委托后，筆者及時申請保全，對涉案房產(chǎn)進行了預(yù)查封。

2021年3月2日，深圳市南山區(qū)人民法院作出一審判決，2022年3月9日（判決書落款日期）深圳市中級人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

同筆者代理的其他大沖回遷房買賣糾紛一樣，本案雙方簽約時涉案回遷房尚未初始登記處于“黑戶”狀態(tài)，既不在開發(fā)商華潤置地名下，更不在賣家名下，對于這種沒有“身份證”的回遷房買賣合同是否有效，部分網(wǎng)友乃至法律人士尚存疑問，筆者以諸多實踐案例告訴大家：這種回遷房合同是合法有效的，因房價暴漲業(yè)主違約，買家可以訴請強制過戶。

筆者代理大沖城市花園的另一個回遷房買賣糾紛，初始登記后被賣家債權(quán)人搶先預(yù)查封，導致委托人淪為第三順位，案經(jīng)買賣糾紛之訴一審、執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴一審、執(zhí)行異議之訴二審、執(zhí)行異議之訴再審、買賣糾紛之訴二審，歷時六年，房價從380萬升值到2000多萬，最終判決賣家債權(quán)人不得執(zhí)行，華潤置地初始登記后辦理一手房產(chǎn)證給賣家，賣家再過戶到買家名下，買賣之訴疊加執(zhí)行異議之訴，可謂步步驚心，險象環(huán)生！

買“回遷房”遭遇輪候查封，歷時六年，判決解封后過戶！