上海的內(nèi)容有點(diǎn)多，今天就單獨(dú)發(fā)上海的吧。上海最近的這輪牛市，始于2020年初，到2021年6月見頂。我記得2019年開始，我就告訴大家這一輪見底了，可以上車了，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)跟現(xiàn)在一樣，看空情緒非常濃。

到了2020年下半年，我最后一次建議沒(méi)上車的抓住最后的機(jī)會(huì)。

上海的走勢(shì)跟我的判斷基本是一致的。我記得很多老粉都給我留言，說(shuō)從2019年到2020年陸陸續(xù)續(xù)上車了。

這個(gè)節(jié)奏還是挺好的，省了不少錢。去年初做上海預(yù)測(cè)的時(shí)候，我預(yù)判，上半年會(huì)慣性上漲，下半年才會(huì)正式進(jìn)入調(diào)整期。

我回顧了下，2021上海樓市也是一個(gè)前高后低的節(jié)奏，因?yàn)榇鬂q后的政策一定會(huì)想辦法抑制市場(chǎng)。2021年上海政策出臺(tái)也非常多，各種限購(gòu)補(bǔ)丁，但補(bǔ)的并不狠。

真正傷及要害的手段，只有1月份對(duì)二手房增值稅2改5，直接增加購(gòu)房成本，導(dǎo)致1月份的成交量成為全年最高，后面慢慢下滑，但上半年的房?jī)r(jià)還是在上漲中。

真正進(jìn)入調(diào)整是從下半年，房貸利率上升，貸款收緊，還有七八月的核驗(yàn)價(jià)政策。首付3.5成可能直接變6成，所以很多人買不起房子了。

但我沒(méi)想到上海的三價(jià)就低政策很快就開始少部分放松了！四季度成交又回暖。2022年會(huì)怎么樣？我們先了解樓市的基本面，最后再做出市場(chǎng)預(yù)判。

市場(chǎng)行情一、二手房2021年二手房成交28.1萬(wàn)套，同比少了2萬(wàn)套，主要是上半年成交多。套均331萬(wàn)元。

下半年二手房核驗(yàn)三價(jià)取低后，二手房成交確實(shí)是立馬受挫，八九月成交量都跌破了2萬(wàn)套這個(gè)陽(yáng)春線。

一些老破舊學(xué)q房跌的最多，大家最熟悉的學(xué)q房，比如閔行高興花園、浦東濰坊、梅園等等優(yōu)質(zhì)板塊，價(jià)格直跌20%以上。但10月市場(chǎng)利好出現(xiàn)后，成交就開始逐漸反彈，12月還迎來(lái)了翹尾行情，價(jià)格也開始穩(wěn)定，只是還沒(méi)有達(dá)到上海的2萬(wàn)套陽(yáng)春線。

經(jīng)過(guò)第四季度的消化，現(xiàn)在上海二手房的庫(kù)存量又很低了，貝殼地圖上只有12299套，消化周期還不到一個(gè)月。很多人都很迷茫，才調(diào)整半年時(shí)間，這到底是見底反彈，開啟新一波上漲周期呢，還是回光返照？我敢肯定的說(shuō)，2022回暖小陽(yáng)春是會(huì)有的，但不可能再有過(guò)去兩年的行情了。

二、新房2021年上海新房供應(yīng)共計(jì)800萬(wàn)平米，8.8萬(wàn)套。成交1050萬(wàn)平，套數(shù)9.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)22%。雖然去年依然是有點(diǎn)供不應(yīng)求，但去年土地賣的多，今年可以回到正常的供給水平。上海只要回到8-10萬(wàn)套新房供給的話，市場(chǎng)的供需就會(huì)逐漸平衡。所以我相信后面兩年，上海新房不會(huì)出現(xiàn)短缺的問(wèn)題。

政策變化按道理，二手房核驗(yàn)價(jià)去杠桿上海也會(huì)步深圳的后塵，市場(chǎng)博弈半年后，會(huì)跌的信心全無(wú)。但上海僅僅跌了3個(gè)月，四季度成交就回暖了，這是為什么呢？反彈原因，就是政策發(fā)生變化了。一方面主要是跟部分二手房核驗(yàn)價(jià)上調(diào)有關(guān)系，特別是之前打壓嚴(yán)重的學(xué)q房上調(diào)最多。

這就意味著貸款比例增加了，學(xué)q房本來(lái)戶型小，總價(jià)就不高，如果一套能多貸個(gè)百來(lái)萬(wàn)，很多人也買得起了。目前核驗(yàn)價(jià)放松的小區(qū)還不算多，大部分都沒(méi)上調(diào)多少，有的品質(zhì)社區(qū)也只上調(diào)三五個(gè)點(diǎn)。五大新城調(diào)的很少，大部分都沒(méi)上調(diào)。這一消息，最近很多上海本地媒體和中介已經(jīng)證實(shí)了。

只是我沒(méi)想到上海這么快就會(huì)放松這個(gè)核驗(yàn)價(jià)了。后面市場(chǎng)走向如何，核驗(yàn)價(jià)是否繼續(xù)放松這一點(diǎn)非常關(guān)鍵，不過(guò)我覺(jué)得放松的空間還是有限。

另一方面是10月份之后，銀行貸款明顯放松了，放款周期從半年降到1個(gè)月內(nèi)，賣了房很快能拿到錢去買房，那整個(gè)二手房的流動(dòng)性自然就提高了。但10月貸款放松其實(shí)全國(guó)都是這樣，可深圳還是趴著不動(dòng)沒(méi)感覺(jué)到回暖，所以說(shuō)上海能回暖，更主要是第一個(gè)原因，核驗(yàn)價(jià)放松了！

土地2021年的土地供應(yīng)，意味著2022年的新房供應(yīng)。雖然上海是以二手房成交為主，但如果新房供給增多的話，也會(huì)分流二手房市場(chǎng)的需求，從而帶動(dòng)二手房市場(chǎng)下滑。

回顧過(guò)去十年來(lái)看，2021年上海的土地供給量是最高的，其中跟住宅有關(guān)的土地達(dá)到1200萬(wàn)平米，比2020年多了270萬(wàn)平米。圖：2011-2021年上海市涉宅用地供應(yīng)、成交總建面及土地出讓金走勢(shì)數(shù)

這是什么概念呢，我根據(jù)土地出讓計(jì)算出，2022年上海的新房供給量可以達(dá)到1000萬(wàn)平米左右，剛好能夠供需平衡。從區(qū)域來(lái)看，寶山、奉賢、青浦等遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)槲磥?lái)供應(yīng)重點(diǎn)區(qū)域。

從板塊來(lái)看，五大新城為未來(lái)重點(diǎn)供應(yīng)板塊，其中臨港新城潛在供應(yīng)量約3.7萬(wàn)套，占總供應(yīng)量的28%。臨港供給量這么大的話，估計(jì)后面房?jī)r(jià)下跌不可避免了。

如果你想以舊換新的話，可以抓緊在上半年賣房，后面等著買新房。

庫(kù)存

目前上海的新房是比較少，截至2021年12月末，上海新房存量已經(jīng)降到458萬(wàn)方，四年來(lái)最低點(diǎn)。去化周期僅為6個(gè)月，可以說(shuō)是一線最低了。二手房的庫(kù)存量也只有1.2萬(wàn)多套，不到一個(gè)月。

如果僅僅按目前的庫(kù)存量來(lái)看2022年市場(chǎng)的話，確實(shí)是很不足。但庫(kù)存量偏低，并不意味著2022年市場(chǎng)供不應(yīng)求價(jià)格會(huì)漲。

否則你無(wú)法解釋去年三季度二手房庫(kù)存量也只有1萬(wàn)多套，但市場(chǎng)卻開始調(diào)整了。同時(shí)你也無(wú)法解釋2017年上海新房供給量不足4萬(wàn)套，但市場(chǎng)開啟了調(diào)整周期。

不過(guò)也正是因?yàn)閹?kù)存少，政府沒(méi)有去庫(kù)存壓力，而且也不敢輕易放松調(diào)控。所以光看當(dāng)下的庫(kù)存不足以判斷后市，還是要看政策和后市的供需。市場(chǎng)預(yù)判和購(gòu)房建議看了前面四個(gè)基本情況后，我對(duì)上海2022年的樓市有個(gè)大概的判斷。

從樓市的周期看，上海的樓市跟深圳廣州一樣，牛兩年再熊三到四年再牛兩年。從基本面看，而這兩年以來(lái)，上海在落戶政策上有所放松，這會(huì)給上海注入一部分樓市購(gòu)買力，尤其是500W以下的剛需房。

加上上海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和突破非?？善?，所以上海樓市的未來(lái)還是很看好的。但是短期來(lái)說(shuō)，上海漲多了也需要調(diào)整一下才健康，去年下半年僅僅半年的調(diào)整期顯然是不夠的。接下來(lái)，我對(duì)2022上海樓市，做個(gè)預(yù)判。

1、新房成交量會(huì)很大，但估計(jì)郊區(qū)需要以價(jià)換量。今年上海新房供給會(huì)比較充足，二手房購(gòu)買成本高，新房有限價(jià)，需求會(huì)轉(zhuǎn)向新房，所以我預(yù)計(jì)今年新房成交量還是會(huì)比較大，可能比2021年還多。但2022年的上海新房，也是分化的，市區(qū)好賣，郊區(qū)不好賣，下半年很可能還要降價(jià)，以價(jià)換量。

比如臨港，今年明年的供給量會(huì)特別多，不管是新房還是二手房降價(jià)都不可避免。雖說(shuō)我中長(zhǎng)期還挺看好臨港的發(fā)展，但未來(lái)兩年下降是無(wú)疑的。

2、今年二手房的成交量，肯定比不上2021年?，F(xiàn)在很多人覺(jué)得上海年底成交量反彈了，價(jià)格在止跌企穩(wěn)，可能今年行情也會(huì)很好。其實(shí)前面幾年也都是在四季度成交量反彈，但并不意味著第二年牛市就來(lái)了。

我覺(jué)得上半年三四五月是會(huì)有小陽(yáng)春，成交還會(huì)繼續(xù)回暖，但下半年，最遲四季度就能看到市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整。理由有幾個(gè)：

▏一是保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，上半年貨幣放水，貸款會(huì)松，后面貸款又會(huì)趨緊了。

▏二是核驗(yàn)價(jià)放松的畢竟還是少數(shù)，只要是大多數(shù)沒(méi)有放松，這一點(diǎn)最關(guān)鍵，二手房的首付就還是很高，上海去年27萬(wàn)套二手房400萬(wàn)以下的房子占比8成，這些都是沒(méi)錢的剛需，受政策影響最大。

我想核驗(yàn)價(jià)今年不可能全部放松，特別是郊區(qū)，你二手房放松了，那新房去庫(kù)存壓力又很大，肯定是要壓二手房保新房，新房貢獻(xiàn)畢竟還是比二手房大很多吧，賣地，拉動(dòng)投資，都靠新房呢。更大可能性是，按照每年放松一點(diǎn)的趨勢(shì)。

▏三是過(guò)去兩年需求已經(jīng)集中釋放一大波了，今年的需求也不會(huì)那么多了。▏

四是新房供給量上來(lái)了，雖然目前二手房庫(kù)存量很少，但不要緊，需求可以轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。▏五是拆遷戶少了！上海2020年開始的棚改，到2022年基本結(jié)束，前面兩年分別有3.5萬(wàn)套、3.4萬(wàn)戶，2022年只有2.2萬(wàn)戶了，2023年基本就沒(méi)了。

今年市場(chǎng)還有一些拆遷戶支撐，主要是黃浦、楊浦、虹口區(qū)，這幾個(gè)區(qū)的拆遷戶拿了錢喜歡就近買房，所以老破小還有市場(chǎng)。

3、二手房?jī)r(jià)格分化三四千萬(wàn)以上好地段的豪宅基本不受什么影響，有錢人不差錢，繼續(xù)抗跌。還有之前跌的比較多的好學(xué)q房，在核驗(yàn)價(jià)放松后，價(jià)格下跌空間反而有限了。

比如典型的梅園新村，核驗(yàn)價(jià)從5萬(wàn)漲到了七八萬(wàn)，去年下半年跌了20%，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)在11萬(wàn)左右，雖然還是要打7折，但一套面積小的就三四十個(gè)平方，總價(jià)三四百多萬(wàn)，能買的起學(xué)q房的大多也不是首套，多出幾十萬(wàn)還是沒(méi)多大問(wèn)題的。

但剛需和置換改善群體買的戶型，80-120平米的，說(shuō)實(shí)話核驗(yàn)價(jià)上升三五個(gè)點(diǎn)，只算杯水車薪，跟市場(chǎng)價(jià)還差的遠(yuǎn)?，F(xiàn)在核驗(yàn)價(jià)打7折，首付就增加了不少，總價(jià)高還是買不起。

最后是對(duì)2022年的上海購(gòu)房建議，我覺(jué)得盡量買新房，二手房要看價(jià)格，合適才買，沒(méi)怎么跌的話可以繼續(xù)觀望。