近日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《東莞市共有產權住房管理辦法（第一次征求意見稿）》(以下簡稱辦法)，公開征求意見。

辦法適用于東莞行政區(qū)域內共有產權住房的用地規(guī)劃、籌集建設、審核配售、使用、退出以及監(jiān)督管理等相關工作。

在選址要求方面：

● 優(yōu)先安排在配套設施較為齊全、功能較為完善、需求較為集中的區(qū)域。

在戶型與交付標準方面：

●?戶型設計應緊湊實用，建筑面積原則上不超過120平方米，其中90平方米以下戶型不低于80%（具體配置比例由市住房城鄉(xiāng)建設局根據各鎮(zhèn)街（園區(qū)）剛性需求確定）。全部精裝修交付，裝修交付標準按照我市三限房（共有產權住房）裝修交付標準執(zhí)行。

在產權比例方面：

●?承購人的產權比例原則上不低于50%（具體項目的個人產權比例由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市財政局審核確定，可適當提高），按總價的相應比例購買產權，并按普通商品住房交易流程辦理預售、合同網簽備案和不動產權登記手續(xù)。

限制轉讓年限方面：

●?承購人取得共有產權住房個人份額在一定年限內（參照我市商品住房限售政策執(zhí)行，目前為3年），除特殊情況外不可以任何形式轉讓。

在獲得完全產權方面：

●?承購人取得不動產權證書滿5年后，政府指定接收單位（代持機構）持有產權份額可進行銷售，承購人可以通過購買政府產權份額取得完全產權。

參照承購人產權份額的銷售單價、接收單位（代持機構）持有成本、全市同期商品住房均價漲跌幅等因素確定基準價，并視情況給予一定優(yōu)惠，具體價格由市住房城鄉(xiāng)建設局審定。

其他：

●?一個家庭只能申購一套共有產權住房，并享受與購買商品住房居民同等的落戶、入學等公共服務待遇。

●?共有產權住房和商品住房在同一小區(qū)的，應當納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并享受同等物業(yè)服務和承擔同等義務。建設單位或物業(yè)管理單位不得在共有產權住房和商品住房之間設置圍墻等物理隔離進行區(qū)別對待。

●?承購人無需繳納政府產權部分的租金，與接收單位（代持機構）簽訂房屋使用責任書后擁有房屋100%使用權。不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途，不得改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。

另外，去年（2021年）8月，東莞市人民政府辦公室印發(fā)《東莞市三限房（共有產權住房）建設和分配試點方案》，點擊查看詳情：》》》重磅，東莞印發(fā)“三限房”試點方案！半價買房，拿50%產權

管理辦法重點內容：

定義：本辦法所稱的共有產權住房是由政府投資或提供政策優(yōu)惠支持，按照有關標準籌集建設，面向符合規(guī)定條件的對象供應，實行政府與承購人按份共有產權，并限定使用和處分權利的保障性住房。

適用范圍：本辦法適用于本市行政區(qū)域內共有產權住房的用地規(guī)劃、籌集建設、審核配售、使用、退出以及監(jiān)督管理等相關工作。

規(guī)劃建設與房源籌集

籌建方式：

共有產權住房采用以下方式籌集建設：?

（一）政府組織集中建設；

（二）通過“限房價、競地價、限供應對象”等方式由房地產開發(fā)企業(yè)集中建設；

（三）通過“限房價、控地價、定品質、定配建”等方式在商品住房項目中配建；

（四）在城市更新、“三舊”改造項目中配建；

（五）收購符合要求的新建商品住房或存量住房；

（六）轉用符合要求的在建和未銷售的經濟適用住房、直管公房等；

（七）接受捐贈等其他合法途徑籌集的住房。

選址要求：

共有產權住房項目選址應當根據國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等要求，結合城市功能定位、產業(yè)布局和需求分布，優(yōu)先安排在配套設施較為齊全、功能較為完善、需求較為集中的區(qū)域。

供地方式及要求：

房地產開發(fā)企業(yè)集中建設或房地產開發(fā)企業(yè)在普通商品住房項目配建的共有產權住房項目原則上采用招標、拍賣、掛牌方式供地，鼓勵采取“限房價、競地價、限供應對象”“限房價、控地價、定品質、定配建”等出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則選擇建設單位。實行“定配建（共有產權住房）”出讓的住宅用地，配建部分對應的地價應在土地出讓金總額中扣減。

戶型與交付標準：

共有產權住房應當堅持“節(jié)能、綠色、環(huán)?！钡脑瓌t。

戶型設計應緊湊實用，建筑面積原則上不超過120平方米，其中90平方米以下戶型不低于80%（具體配置比例由市住房城鄉(xiāng)建設局根據各鎮(zhèn)街（園區(qū)）剛性需求確定）。

由鎮(zhèn)街（園區(qū)）結合實際需求，合理確定具體地塊項目建筑戶型和建筑面積標準。應積極采用建筑產業(yè)化技術和工藝，全部精裝修交付，裝修交付標準按照我市三限房（共有產權住房）裝修交付標準執(zhí)行。

集中配建與移交：

配建共有產權住房布局應相對集中，集中的具體形式包括：集中布局到整棟、整單元或者連續(xù)樓層的某豎向戶型。土地出讓條件中須明確配建分布的具體形式。

配建共有產權住房由開發(fā)企業(yè)無償移交政府，由政府指定的單位（機構）負責接收，無償移交產生的稅費由開發(fā)企業(yè)承擔。開發(fā)企業(yè)和政府指定接收單位（代持機構）簽訂《商品房買賣合同》。如接收單位（代持機構）為市（鎮(zhèn)）屬企業(yè)，接收時，市（鎮(zhèn)）企業(yè)需與政府以政府投融資項目等方式等價置換，有償接收。

支持政策：

共有產權住房享受以下支持政策：

（一）稅費優(yōu)惠。共有產權住房建設籌集等執(zhí)行國家規(guī)定的各項稅費優(yōu)惠政策（參考國家經濟適用住房稅費優(yōu)惠政策，待定）。承購人購買、轉讓共有產權住房所產生的稅費，由承購人、轉讓方按國家相關稅收政策繳納。接收單位（代持機構）在取得市鎮(zhèn)兩級共有產權住房時應作為納稅人按國家相關稅收政策申報契稅、印花稅（土地出讓合同或銷售合同中有明確約定的，按合同相關條款執(zhí)行），在持有期間應作為納稅人按國家相關稅收政策申報房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，轉讓時應作為納稅人按國家相關稅收政策申報繳納相關過戶稅費。?

（二）金融支持。鼓勵銀行業(yè)金融機構根據共有產權住房的特點，在依法合規(guī)、風險可控的前提下，依據商業(yè)可持續(xù)原則，完善信貸管理制度，改進金融服務方式。推進金融產品和服務創(chuàng)新，支持承擔共有產權住房項目的企業(yè)在資本市場通過發(fā)行股票、債券等金融工具融資。

承購人購買共有產權住房可按照商品住房有關貸款規(guī)定申請住房公積金貸款、商業(yè)銀行個人住房貸款。住房公積金繳存職工，符合共有產權住房供應對象要求的，可優(yōu)先享有共有產權住房購買資格。購買共有產權住房的承購人需要使用住房公積金的，可按照國家規(guī)定向住房公積金管理部門申請。

價格與產權

銷售價格：

共有產權住房銷售價格實行政府指導價，由住房城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)改部門根據不同的建設籌集方式確定。

通過“限房價、競地價、限供應對象”等方式由房地產開發(fā)企業(yè)集中建設的，銷售價格不得高于住宅用地出讓文件的限定銷售價格。

通過其他方式建設籌集的，銷售價格由接收單位（代持機構)委托房地產估價機構，綜合考慮同時期、同地段、同品質普通商品住房的市場價格，同一樓盤的備案價格以及保障性住房等因素提出評估價格，由住建部門按程序審定。

產權比例：

共有產權住房由政府指定的接收單位（代持機構）與承購人按份共有。承購人的產權比例原則上不低于50%（具體項目的個人產權比例由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市財政局審核確定，可適當提高），按總價的相應比例購買產權，并按普通商品住房交易流程辦理預售、合同網簽備案和不動產權登記手續(xù)。

申購審核與配售

基本條件：

共有產權住房主要面向本市戶籍居民和符合人才安居條件的人才供應，申購共有產權住房應同時符合以下基本條件：

（一）有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有產權住房，且申購前3年內在東莞市沒有住房轉移登記記錄。共同生活子女是指未成年或雖已成年但未具備穩(wěn)定收入來源的子女。農民安居房未辦理產權登記但已錄入市農房臺賬的，或經批準正在實施建設的，應統(tǒng)計為自有產權住房；已占用宅基地但無地上房屋或原有房屋已拆除、滅失且沒有批準建設的，不計入自有產權住房。

（二）具有東莞戶籍且在莞累計繳納社會養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納社會養(yǎng)老保險滿5年。社會養(yǎng)老保險繳納年限含補繳年限。

（三）與共有產權住房銷售區(qū)域用人單位（各類企業(yè)、機關事業(yè)單位、社會組織、人民團體等）簽訂勞動合同（無勞動合同的公職人員以入編卡、聘用合同等材料替代）并正常繳納社會養(yǎng)老保險（勞動合同簽訂單位與社會養(yǎng)老保險繳納單位須一致）。

（四）具備以下條件之一：大?；蛞陨蠈W歷；中級工或以上職業(yè)技能；助理級或以上職稱；具有本市戶籍10年及以上。

定向分配條件:

共有產權住房面向房源所屬鎮(zhèn)街（園區(qū)）轄區(qū)內同時符合以下條件的對象定向分配：

（一）符合銷售對象基本條件。

（二）具備以下條件之一：本科或以上學歷；高級工或以上職業(yè)技能；助理級或以上職稱；具有本市戶籍10年及以上。

（三）符合以下三項條件之一：

一是屬市相關部門認定的頂尖人才、特色人才、創(chuàng)新人才、高技能人才、研發(fā)人才及東莞市優(yōu)才卡持有者；

二是當前工作單位為國家級高新技術企業(yè)、省級高成長中小企業(yè)、市級或以上“專精特新”中小企業(yè)、市級倍增企業(yè)、市級百強創(chuàng)新企業(yè)、市級瞪羚企業(yè)，市委、市政府有關文件明確的其他重點扶持或獎勵的經濟貢獻突出企業(yè)，各級機關事業(yè)單位（含市直及以上單位），且在當前工作單位逐月繳納社會養(yǎng)老保險滿1年；

三是獲得以下榮譽之一：獲得發(fā)明專利或實用新型專利，東莞市技術能手（由市人力資源社會保障局認定），東莞市職工技術標兵（由市總工會認定），東莞市級或以上黨委政府頒發(fā)的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發(fā)的獎項。（各鎮(zhèn)街（園區(qū)）可以根據房源數量、產業(yè)結構、人口規(guī)模、人才需求等實際情況，經征求市住房城鄉(xiāng)建設局意見后，可適當修訂上述三項條件。）

禁止申購情形:

具有下列情形之一的，不得申購本市共有產權住房：

（一）申購人或配偶、共同生活子女已簽訂東莞市住房購買合同或產權調換形式的征收（拆遷）補償協(xié)議，或持有未辦理受贈、繼承手續(xù)或其他未辦理不動產登記的東莞市住房；

（二）申購人或配偶、共同生活子女被列入失信懲戒名單。

申購人及其家庭成員應對不存在以上情形作出承諾。

配售流程:

市住房城鄉(xiāng)建設局應結合需求及供應能力，建立按房配售制度，程序如下：

（一）制訂方案。接收單位（代持機構）應制定配售方案，其內容包括配售房源和價格明細表、配售排序方式、配售各環(huán)節(jié)的時間安排等。配售方案經市住房城鄉(xiāng)建設局審核后向社會公布。

（二）資格審核。申購人將申購材料提交至房源所在鎮(zhèn)街（園區(qū)）的住建局，鎮(zhèn)街（園區(qū)）住建局初審通過后，提交至市住房事務中心進行終審。市住房事務中心、鎮(zhèn)街（園區(qū)）住建局分別牽頭組織人社、自然資源（不動產登記中心）、工信、科技、市場監(jiān)管、工會、農業(yè)農村等部門進行聯(lián)審、公示。其中，人才、人社等部門負責人才條件、社保繳納情況的認定，自然資源部門（不動產登記中心）負責自有住房情況的認定，工信、科技、市場監(jiān)管（知識產權）、工會等部門根據各自職責負責企業(yè)類型、發(fā)明專利及所獲榮譽等的認定。

（三）規(guī)范分配。?共有產權住房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽簽分配。

1、第一階段定向分配。面向房源所屬鎮(zhèn)街（園區(qū)）轄區(qū)內符合定向分配條件的對象進行分配：符合條件的申購人不超過房源總數的，抽簽確定選房次序；符合條件的申購人超過房源總數的，抽簽確定入圍申購人及選房次序。

2、第二階段公開抽簽。定向分配結束后仍有剩余房源的，接受本鎮(zhèn)街（園區(qū)）和市直及以上單位符合銷售對象基本條件的人員申購，并抽簽分配。

共有產權住房在一定期限內未完成銷售的，鎮(zhèn)街（園區(qū)）可以在全市范圍內接受符合銷售對象基本條件的人員申購，并抽簽分配。

（四）合同簽訂與備案。申購人在選定住房后，需在接收單位（代持機構）指定時間內辦理購房合同、網簽等手續(xù)，并在其后5個工作日內，將最終購房名單、購房合同、簽約等信息報鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門備案。購房合同應明確產權份額、使用規(guī)定、轉讓限定、違約責任等內容。

（五）不動產登記。共有產權住房的不動產登記簿和不動產權證書附記欄標注“共有產權住房”，列明全體共有人、按份共有各占有的比例等內容，在產權證共同情況欄填寫“按份共有”。

申購材料:

申購共有產權住房應提交以下材料：

（一）東莞市共有產權住房申購表（原件）;

（二）誠信承諾書；

（三）申購人及配偶、共同生活子女的身份證及戶口本（復印件，現場核驗原件）;

（四）申購人的婚姻狀況證明，離異的應當提交離婚協(xié)議書或者法院離婚判決書（復印件，現場核驗原件）；

（五）申購人的社保證明（原件，可到市民中心自助查詢機自行打?。?；

（六）東莞市戶籍的申購人和共同申購人應提交村委會出具的《個人宅基地建房查詢證明》（原件，格式詳見附件）。

（七）申購人學歷學wei證書、職業(yè)技能證書、專業(yè)技術職稱證書（復印件，現場核驗原件）（按人才安居條件申購的人員需提供）。

共有產權住房的管理

禁止抵押:共有產權住房除承購人購買時申請貸款需辦理抵押登記外，承購人不得以任何形式設立抵押權及居住權。

禁止重復保障:

一個家庭只能申購一套共有產權住房，并享受與購買商品住房居民同等的落戶、入學等公共服務待遇。已承購共有產權住房的家庭，不得另外享受東莞市住房保障政策，包括申請租住公共租賃住房、保障性租賃住房，領取租賃補貼、租金優(yōu)惠、租房補貼、租金核減等。

規(guī)范使用:

共有產權住房應當用于承購人家庭自住。共有產權住房和商品住房在同一小區(qū)的，應當納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并享受同等物業(yè)服務和承擔同等義務。建設單位或物業(yè)管理單位不得在共有產權住房和商品住房之間設置圍墻等物理隔離進行區(qū)別對待。

承購人無需繳納政府產權部分的租金，與接收單位（代持機構）簽訂房屋使用責任書后擁有房屋100%使用權。共有產權住房小區(qū)實行市場化的物業(yè)管理，由承購人承擔住房及其附屬設施的日常維修養(yǎng)護、物業(yè)服務等費用，在物業(yè)小區(qū)內行使業(yè)主權利，繳納按照整套共有產權住房全部產權建筑面積計算的住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務費，并享受住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務的相應權利。

承購人應當按有關規(guī)定和合同約定使用共有產權住房，不得擅自出租轉借、長期閑置、改變用途，不得改變房屋結構，影響房屋質量安全和使用功能。

屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門應當組織接收單位（代持機構）、物業(yè)公司等，在承購人使用共有產權住房期間開展定期入戶巡查工作，確保承購人依法合規(guī)使用共有產權住房。

限制轉讓年限:

承購人取得共有產權住房個人份額在一定年限內（參照我市商品住房限售政策執(zhí)行，目前為3年），除特殊情況（包括承購人及其配偶和共同生活子女因購買、繼承、受贈等方式取得其他住房，或承購人因債務、違反合同有關約定等情況導致共有產權住房被法院強制執(zhí)行的）外不可以任何形式轉讓。

產權份額退出:

承購人或配偶、共同生活子女在使用共有產權住房期間通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房，或因承購人債務、抵押期間不按抵押合同約定還貸等共有產權住房將面臨被法院強制執(zhí)行，以及發(fā)生合同約定的其他情形的，承購人應當按照相關規(guī)定和合同約定，退出個人所持有共有產權住房的產權份額并辦理不動產轉移登記手續(xù)，由接收單位（代持機構）根據有關規(guī)定安排轉讓給符合條件的申購人。

由于承購人未清償債務，法院強制執(zhí)行承購人持有的產權份額不受取得不動產權證書不滿3年的限制。法院強制執(zhí)行無需進入房屋評估、拍賣程序，直接通知鎮(zhèn)街（園區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設部門對相關承購人辦理共有產權住房退出手續(xù)，由接收單位（代持機構）根據有關規(guī)定安排轉讓給符合條件的申購人。針對法院強制執(zhí)行，為避免原承購人獲得其份額房款后惡意轉移財產，接收單位（代持機構）應當負責或協(xié)調新承購人把房款劃入法院指定賬戶。

若承購人持有的產權份額未能轉讓給符合條件的申購人，接收單位（代持機構）可按本辦法相關規(guī)定予以回購，并用于共有產權住房用途。

個人產權轉讓:

限制轉讓時間屆滿后可以向符合條件的對象轉讓個人份額。

個人產權部分符合有關政策要求并達到規(guī)定條件的，允許一次性轉讓其所持有的全部產權份額。承購人可按雙方協(xié)商自愿原則轉讓給政府指定接收單位（代持機構）或其他符合條件的申購人，申購人應符合共有產權住房銷售對象的基本條件，受讓資格由所屬鎮(zhèn)街（園區(qū)）住建局（市屬共有產權住房由市住房事務中心）核定。承購人和受讓人自行商定轉讓價格，并按相關規(guī)定承擔各自應承擔的稅費。接收單位（代持機構）以共有產權住房形式轉讓部分產權份額時，不受我市商品住房限售政策的限制。

承購人辦理產權轉讓前應當取得住房城鄉(xiāng)建設部門出具的允許轉讓意見。承購人與受讓人、接收單位（代持機構）簽訂三方購房合同，購房合同應當明確產權份額、使用規(guī)定、轉讓限定、違約責任等內容。受讓人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

獲得完全產權:

承購人取得不動產權證書滿5年后，政府指定接收單位（代持機構）持有產權份額可進行銷售，承購人可以通過購買政府產權份額取得完全產權。

政府指定接收單位（代持機構）持有產權份額的銷售價格，參照承購人產權份額的銷售單價、接收單位（代持機構）持有成本、全市同期商品住房均價漲跌幅等因素確定基準價，并視情況給予一定優(yōu)惠，具體價格由市住房城鄉(xiāng)建設局審定。如屆時國家、省調整有關共有產權住房政策情況，再結合我市實際需要調整相關產權處分政策。

產權份額繼承:

承購人亡故，其繼承人符合共有產權住房申購條件的，或屬于承購人直系親屬且共同居住在本共有產權住房的，可繼承共有產權住房個人份額；繼承人不屬于前述情況的，可按雙方協(xié)商自愿原則轉讓給政府指定接收單位（代持機構）或其他符合條件的申購人。

禁止購買其他住房:

承購人及配偶及其共同生活子女在莞購買其他住房（包括商品住房、農民安居房）、報建農民安居房前，需退出共有產權住房或取得完全產權。

退出后的處理:

退出共有產權住房份額后有住房保障需求的原承購人可繼續(xù)申請其他方式的住房保障，符合條件的，可通過公共租賃住房、租賃補貼、保障性租賃住房等方式解決住房困難問題。

應繳費用的承擔:

轉讓或退出共有產權住房的，原承購人應當結清水費、電費、煤氣費、電視費、電話費、物業(yè)管理費及其他應當承擔的相關費用。

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