文/樂居財經 曾樹佳 許淑敏

【資料圖】

以往調控嚴苛的北京樓市，在近一個月里，有著另一番氣象。

從宣布“認房不認貸”，到鏈家公布降低中介費、實行雙邊付傭，一系列的優(yōu)化政策，讓有意購房的王林，減少了許多觀望情緒。

尤其是房產經紀公司對中介費的調整，更讓其有些興奮。

此前，鏈家在北京市場名義中介費為2.7%，其中包括2.2%的居間代理費，外加0.5%的代辦服務費，全部由買方支付。現在中介費率調整為2%，且由買賣雙方共同承擔。

王林瀏覽著網上的房產信息，相中了一套約540萬價款的二手房，心里立刻算了一筆賬：

以往按2.7%計算，需支付14.6萬元中介費；就算此前落地過程中，實際費率普遍為2.5%或2.35%，中介費也均在12萬以上。

而按照新的政策，買房方只需給5.4萬元中介費，跟之前相比有著數萬元的差額。一想到這，王林豁然開朗，他直言，能省下一筆錢，調動了他購房的熱情。

對于中介費的調整，后續(xù)或許會有其他經紀公司、城市跟進，這有助于提高二手房市場熱度，促進成交量回升。

眼下，各方主體都在為提振樓市出一份力。

優(yōu)化政策的持續(xù)出臺，逐漸恢復行業(yè)信心；銀行迅速落實政策，適時給予金融支持；房企積極化債，改善了自身的流動性，踐行保交樓；而如今中介也加入進來，在交易環(huán)節(jié)上，為樓市的回暖，添磚加瓦。

他們都在推動著房地產行業(yè)恢復常態(tài)。

打通交易環(huán)節(jié)

降低中介費、實行雙邊付傭，部分人認為會讓賣房人有所損失。因為此前都是買家承擔所有中介費，如今則是各付1%。

但事實并非如此，兩邊收取費用，反而構建了更好的二手房交易生態(tài)。

劉陸的房子，掛了大半年，至今仍沒有賣出去，聽到鏈家調整收費方式的消息，他反而覺得是好事：“給買房人減負，來看房的人多了，我的房子可能更容易賣得出去。”

從時間成本的角度看，他的看法不無道理。二手房的市場被調動起來，他也能在一定的范圍內，挑選買家。

至于要支付一部分中介費，劉陸認為這也是情理之中的事：“我賣了房子，對方買了房子，雙方各取所需，達成交易后，分擔費用很正常?！?/p>

早在今年5月，住建部、市場監(jiān)管總局就印發(fā)了《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》，其中指出“房地產經紀機構要合理降低買賣和租賃經紀服務費用”，引導由交易雙方，共同承擔經紀服務費用。

北京鏈家此次做出新調整，既是順應市場，也是呼應大的政策面。鏈家表示，相關通知將在三周內，將新的收費模式和標準，在所有門店進行公示。

在此基礎上，后續(xù)各門店服務內容不減項、服務質量不降低。

有業(yè)內人士認為，新收費模式的實施，有望帶動北京二手房中介費的變革。這對于當前市場中大多數的購房群體而言，都能感受到利好。

尤其是剛需、改善群體的購房者，他們的購房成本，能有著顯而易見的降低。在此基礎上，二手房市場流通量增加、速度加快，交易的效率也會隨之提高。

而且，假如購房者把房子賣了，是為了買新房，那他們的需求可能會逐漸轉移到新房市場，形成蝴蝶效應，帶動房企回籠資金，促進行業(yè)恢復生機。

總的來說，樓市的提振，又被打通了一環(huán)。

前期認房不認貸、降首付、降利率等一系列政策實施以來，救市措施的導入循序漸進，眼下正向流通環(huán)節(jié)深入，當各個環(huán)節(jié)被打通，政策效應的釋放才能更為立體，才能真正起到提振市場的效果。

二手房市場待消化

業(yè)內預測，降中介費、實行雙邊付傭，后續(xù)可能有更多的經紀公司、不同的城市效仿。此判斷的基礎，在于二手房市場的現狀。

9月1日，北京“認房不認貸”政策正式出爐。政策擲地有聲，當天官宣后二手房掛牌量激增，最高的時候，一小時內新掛牌了400多套房子。

政策瞄準的是，“賣一買一”的換房需求，以釋放二手房業(yè)主的置換需求，并逐漸讓剛需轉向購買二手房。

將時間線拉長，掛牌量也呈現出了上漲趨勢。數據顯示，9月1日至24日，北京二手房外網掛牌房源數量13.93萬套，3周內新增超1.3萬套。而整個北京地區(qū)，二手房掛牌量已經超過15萬套。

實際上，自今年3月起，北京二手房掛牌量便開始猛增，至8月底，二手房掛牌量已在12萬套波動。在此之前，北京市場二手房掛牌量都是在10萬套左右徘徊。

多數業(yè)內認為，激增的掛牌量之下，市場能否消化是問題所在。

網簽口徑數據顯示，8月，北京二手房成交10960套，環(huán)比上漲12.8%；9月1日-24日，北京二手住宅網簽10447套，環(huán)比上漲23.21%。

盡管二手房成交有回暖跡象，但不可否認，市場交易仍不夠活躍。比如9月份，二手房成交數量甚至不及單月掛牌量，對比去年同期的成交量，下跌幅度也在10%左右。

可見，觀望的購房者依然不少。他們有了更多的選擇，挑選更具性價比的房子，于是整個房產交易環(huán)節(jié)不斷被拉長。

樓市已然進入買方市場。不僅僅北京，廣州、上海、深圳等一線城市，均面臨著同樣的境況。

鏈家官網上，廣州二手房達到13.78萬套（9月27日數據）。但廣州實際月成交量自3月份達到1.2萬套的高峰以后，逐月下跌，直到8月份才止跌回升，環(huán)比微漲0.74%至8156套。

要知道，廣州二手房價格已連續(xù)下跌四個月之久。據國家統(tǒng)計局公布，8月份，廣州的二手房價格環(huán)比下降0.6%。

而上海在新政的刺激下，9月份新增二手房掛牌量也破萬，當前掛牌量已超9萬套。

另外，深圳二手房掛牌量也已經超過5萬套。深圳市房地產中介協(xié)會數據顯示，9月11-17日這一周，全市二手房（含自助）錄得892套，環(huán)比增長10.1%，連續(xù)兩周二手房錄得量回升。

截至今年9月18日，二手房掛牌量已連續(xù)33周處于增長狀態(tài)，本周較上周增加1153套。

比較明顯的現象是，成交量漸漸回升，但掛牌量上升速度更快。

當務之急，在于促成交。類似降低中介費、降低房產交易稅費、降低首付標準、調整二手房交易指導價等舉措，本質都是為了活躍市場。

半個月前，消息稱，北京海淀29個小區(qū)的二手房交易指導價市場開始有所調整，大部分掛牌房源可以在房產中介平臺的外網呈現。此外，深圳樓市二手房指導價也有放松的消息。

實際上，自去年中開始，已有不少城市陸續(xù)取消或放松二手房指導價，包括西安、成都、寧波、紹興等。

二手房交易、銀行貸款漸漸不受指導價的影響，由市場決定，更好拉動成交。

中介機構降低中介費，則是為購房者減低交易環(huán)節(jié)的費用負擔，能夠提高購房預期，互利買賣雙方，以達到提升交易量的目的。

救市漸進

樓市的提振仍在持續(xù)，各方都在努力推動樓市，走出低迷的狀態(tài)，期望地產行業(yè)恢復正常的運轉狀態(tài)。

8月，監(jiān)管層首先發(fā)聲，政治局會議、住建部座談會等會議，多次釋放“適時調整優(yōu)化房地產政策”的信號。緊接著，三部門聯合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，官宣購買首套房貸款“認房不用認貸”。

不久后，又祭出降低首套住房商貸首付比例、降低存量首套房貸利率這兩大重磅措施，與“認房不認貸”構成整套組合拳。

這一個多月的時間里，各地陸續(xù)落地調整政策，其中，共有40多個城市已落實首套房“認房不認貸”，其中包括北京、廣州等。

此外，共有30多個城市優(yōu)化限購、限售政策，廣州成為首個明文放松限購的一線城市；共有20多個城市調整公積金政策，內容涵蓋提高公積金貸款額度等。

還有的城市直接發(fā)放購房補貼，像是沈陽、重慶等地區(qū)。

監(jiān)管層刺激樓市的決心很明顯。9月27日，央行會議繼續(xù)強調，落實新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。

自9月初開始，建設銀行、工商銀行等多家銀行，已相繼發(fā)布關于存量首套個人住房貸款利率調整的公告，明確了存量個人住房貸款利率調整的條件和規(guī)則。9月25日，多家銀行已主動進行批量下調貸款利率，甚至無需客戶申請。

監(jiān)管層從購房的各個環(huán)節(jié)，為購房者提供切實的利好。

而早于今年4月，住建部與市場監(jiān)管總局便聯合發(fā)布了《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》，明確經紀服務內容，嚴禁操縱經紀服務收費。

其中提及，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

各地的中介機構亦陸續(xù)響應，下調中介費用。此次作為頭部中介機構的北京鏈家，跟進下調費率，為全國中介機構調整費率提供示范作用。

市場多方利好，房企亦不斷努力走出困境，抓住“金九銀十”。在新房方面，房企通過精裝大禮包、工抵房、買房送車位等方式，吸引更多的購房者。

不少出險房企，趁著這波利好，讓公司逐漸恢復正常經營。例如融創(chuàng)，成功回歸滬港通標的股票名單，并通過了境外債務重組方案。

而碧桂園旗下“16騰越02”債券展期方案，也已獲表決通過，至此，該公司旗下9只境內債，目前已全部成功展期，平穩(wěn)度過最嚴峻的考驗期。

另外，奧園、旭輝、當代置業(yè)等多家停牌房企，也均于近期復牌，回歸資本市場。

種種跡象表明，地產行業(yè)正在一點一點地步入正軌。

（文中王林、劉陸均為化名。）