文/樂居財經(jīng) 靳文雨

(資料圖片)

“目前我們正在尋求相關法律意見，也將采取一切必要的措施來回收這些應付款項。”

在金科服務（09666.HK）2022年業(yè)績發(fā)布會上，曾有與會者通過網(wǎng)絡端追問管理層，對于金科股份(000656.SZ）借款逾期的情況，是否已有采取對應催收手段。

彼時，金科服務總裁韓強直面了這個提問，并表明了會通過法律途徑維護好公司利益的態(tài)度。

而在今年5月，金科服務直接與地產關聯(lián)方“撕破了臉皮”。其就15億元借款與所涉利息，向法院起訴了金科股份及其控股子公司，上演了一出“子告母”的大戲。

事實上，自地產關聯(lián)方陷入流動性危機以來，受到牽連的金科服務，與前者的關系也變得緊張起來。而面對讓人頭疼的回款問題，金科服務為避免關聯(lián)方應收款大規(guī)模淪為壞賬，也不得不拿起法律武器。

近日，其與金科股份就應收賬款題，再度進行了磋商協(xié)定。根據(jù)金科服務8月13日公告，金科服務與金科集團訂立物業(yè)轉讓協(xié)議，金科集團的成員公司將向集團轉讓各自的抵銷物業(yè)。

抵銷物業(yè)共包括36項物業(yè)，其中19項為住宅物業(yè)、6項為商業(yè)物業(yè)、8項為寫字樓及3項為產業(yè)園，分別位于中國貴陽、重慶、長沙及臨沂，總建筑面積約為3434.5平方米。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，這筆持續(xù)關聯(lián)交易應付款項產生自金科服務根據(jù)2020年及2022年物業(yè)管理服務總協(xié)議擬向金科集團提供的物業(yè)管理服務，金額為2040萬元。轉讓抵銷物業(yè)后，該筆應付款項將被視為已悉數(shù)結清。

值得注意的是，抵債的部分物業(yè)估值，實際上要低于抵銷的應付款項金額，除此之外，對于部分物業(yè)估值高于抵銷應付款項金額的部分，金科服務還要以預付定金的形式相應補足。

倒貼180萬定金

從公告來看，為了償還部分應收賬款，金科股份的成員公司向金科服務轉讓了5處抵銷物業(yè)。其中，金科服務貴州分公司接手了貴州華勝永信物業(yè)，重慶分公司接手了重慶品錦悅物業(yè)及重慶碧金輝物業(yè)，湖南分公司接手了湖南景朝物業(yè)。

抵銷的物業(yè)資產中，貴州華勝永信物業(yè)和重慶品錦悅物業(yè)，在估值基礎上均有溢價。

以貴州華勝永信物業(yè)為例，其資產包含19項住宅物業(yè)，項目位于貴陽市花溪區(qū)，總建筑面積約為732.3平方米。

根據(jù)相關評估，該部分資產于2023年5月31日的估值約為510萬元，而本次其抵消物業(yè)的代價及將予以抵消的持續(xù)關聯(lián)交易應付款項為600萬元，抵銷的資產相當于溢價了約17.6%。

其次是重慶品錦悅物業(yè)，該物業(yè)包括5項商業(yè)物業(yè)，位于中國重慶市南岸區(qū)茶園大道，總建筑面積約為285.5平方米。

據(jù)相關評估，重慶品錦悅物業(yè)于2023年5月31日的價值約為370萬元。而這筆物業(yè)予以抵銷的應付款項為440萬元。抵銷的資產相當于溢價了約18.92%。

轉讓的資產除了上述提及的住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)外，還有寫字樓、產業(yè)園廠房等。值得一說的是，湖南景朝物業(yè)包括8套寫字樓，位于長沙縣東六路南段金科億達科技城，總建筑面積約為1391平方米。

根據(jù)相關評估，該部分資產于2023年5月31日的估值約為800萬元。而此次其抵消物業(yè)的代價及將予以抵消的持續(xù)關聯(lián)交易應付款項的金額為780萬元及600萬元。

根據(jù)公告，金科服務湖南分公司將以現(xiàn)金方式向湖南景朝支付湖南景朝物業(yè)代價差額約人民幣180萬元，作為預付定金。這意味著，由于湖南景朝物業(yè)的資產估值高于應收賬款金額，金科服務反而要倒貼180萬元現(xiàn)金以補齊差值部分。

計算可知，本次金科股份轉讓的抵消物業(yè)估值合共為2080萬元，而其抵消掉的應付賬款金額為2040萬元。抵銷物業(yè)的總評估價值大于將予以抵銷的持續(xù)關聯(lián)交易應付款項總金額。對此，金科服務表示，在化解集團應收款風險之余，也符合股東金科股份的利益。

物企被迫買房

在地產下行的大背景中，關聯(lián)房企對物企的貿易應收款拖欠愈發(fā)明顯。如何將應收賬款轉換成真金白銀，是物業(yè)服務這種高現(xiàn)金流的行業(yè)需要直面的難題。

由于金科服務無法自金科集團收回過往產生的應付物業(yè)管理服務費，其于2022年財務報表計提了足額資產減值。

數(shù)據(jù)顯示，2022年金科服務計提的應收款合計超過21.52億元。其中，非經(jīng)營性的其他應收賬款（包括向關聯(lián)方提供借款和融資租賃應收款）約11.78億元，經(jīng)營性的貿易應收款和應收票據(jù)減值約9.75億元（包括關聯(lián)方的歷史經(jīng)營性欠款等）。

事實上，房企回款之困已經(jīng)彌漫至整個物業(yè)服務行業(yè)。根據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》此前統(tǒng)計，過去一年，50家港股物企在貿易應收款中，合計減值撥備超92.17億元，較上一年同期的31.24億元大增195.06%。

面對地產關聯(lián)方的不斷“吸血”和無限期連累，物企們也并不愿意就這樣站在原地立正挨打，它們也在通過自己的方式，鍛造和證明自己的獨立主體性。

據(jù)樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》了解，今年上半年，除了金科服務之外，還有包括方圓生活服務、雅生活服務、鑫苑服務等多家物企，都打響了現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)，不斷通過訴訟、保全、抵房等各種方式，推進相關應收賬款盡快回款。

如在6月30日，雅生活服務在收盤后刊發(fā)了一則關聯(lián)交易公告，宣布茂名雅居樂、寧鄉(xiāng)雅居樂旅游、武漢長凱，以及云浮雅興，將各自的該等物業(yè)轉讓予雅生活服務，作為持續(xù)關聯(lián)交易應付款項的替代付款。

據(jù)其公告，這筆交易包括406項物業(yè)，其中347項為住宅物業(yè)，59項為商業(yè)物業(yè)，涉及總建筑面積約為4.25萬平方米。該等物業(yè)合計抵銷約2.823億元的應收款。

時間再往前推移，6月21日，方圓生活服務（09978.HK）也曾與鶴山市富都物業(yè)發(fā)展有限公司達成了一則置換交易。后者拿出了23套住宅物業(yè)，向前者抵銷了1600萬元應收款項。

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