文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 許淑敏

中建智地的年中工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)樊飛軍、總經(jīng)理吳國(guó)強(qiáng)雙雙露面。

(相關(guān)資料圖)

樊飛軍稱，上半年憑借“開(kāi)局就是決戰(zhàn)、起步就要沖刺”的勁頭，取得了一系列成績(jī)，而下半年經(jīng)營(yíng)任務(wù)依舊艱巨繁重。

吳國(guó)強(qiáng)則做出了具體部署，強(qiáng)調(diào)“誓死達(dá)成公司年度指標(biāo)，全力沖刺確保年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)圓滿完成”。

二人分工合力，不斷推動(dòng)中建智地往上走。

近兩年，中建智地在樊飛軍、吳國(guó)強(qiáng)的帶領(lǐng)下，確實(shí)很“拼”。不斷搶占北京市場(chǎng)，深耕江蘇市場(chǎng)，也落地廣州、上海等地。

2022年，中建智地全國(guó)銷售規(guī)模已經(jīng)突破200億，在北京市場(chǎng)也突破百億規(guī)模，沖刺的意味不容小覷。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)，似乎已成為中建一局越來(lái)越重要的利潤(rùn)“奶牛”。2020年至2022年，中建智地的凈利潤(rùn)，在中建一局的占比，分別為4.31%、8.43%、17.55%，提升較快。

只是沖刺途中，它也面臨著整體行業(yè)下行的挑戰(zhàn)、愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更需直面來(lái)自中建系內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。

突圍并不容易，中建智地為了維持資金運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)模增長(zhǎng)，走上了加快周轉(zhuǎn)的路子，拿地三、四個(gè)月即開(kāi)盤的項(xiàng)目，不在少數(shù)。

與此同時(shí)，中建一局的負(fù)債、資金因素，又影響著中建智地的未來(lái)走向。

京城拓地

中建智地正在趕進(jìn)度，趕著拿地、銷售、開(kāi)發(fā)。

這兩年，北京每一場(chǎng)土拍，幾乎都有著中建智地的身影。甚至在去年的北京第四批集中供地當(dāng)中，中建智地報(bào)名參拍了全部6宗地塊，對(duì)于土地的渴求可見(jiàn)一斑。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，中建智地在北京拿下了8宗地，斥資近200億元，而多數(shù)地塊，主要圍繞于房山區(qū)域。

中建系旗下八局，各有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，且分布區(qū)域各有側(cè)重。而中建智地作為中建一局旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)，總部正是位于北京，經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在北京、江蘇等地區(qū)。

相較于幾年前，中建智地在大本營(yíng)北京，發(fā)力的趨勢(shì)明顯。憑借著拿地規(guī)模的上升，中建智地的銷售規(guī)模也不斷上升。

2020年，中建智地在北京市場(chǎng)并未上榜，排名30名開(kāi)外，直到2021年，中建智地才榜上有名，權(quán)益銷售金額達(dá)到91.1億元，位居北京房企銷售榜單第16名。

今年上半年，中建智地更是擠入北京市場(chǎng)TOP10，銷售達(dá)到94.5億元。

其在全國(guó)的排名，也從2020年的155名，上升至2023年上半年的59名，跨度近百名。

中建智地的擴(kuò)張有目共睹，但其中亦伴隨著一些壓力。

尤其是在土地競(jìng)爭(zhēng)上，盡管報(bào)名參拍土地?cái)?shù)量眾多，但所獲無(wú)幾。2022年，其僅僅在北京市場(chǎng)拿下兩宗地。

北京市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中建智地的運(yùn)氣并沒(méi)有那么好。上述提及的2022年第四批集中供地，它報(bào)名參拍全部地塊，還是一無(wú)所得，像是朝陽(yáng)奶西321地塊，由中建智地觸達(dá)現(xiàn)房銷售面積上限，最終在搖號(hào)環(huán)節(jié)卻不敵金隅。

不僅外部競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且中建系旗下八大局之間，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也不遑多讓。中建玖合、中建壹品、中建東孚等公司，都紛紛搶入北京。

像是中建八局的東孚公司首入北京，便拿到了熱門地塊朝陽(yáng)小紅門地塊，運(yùn)氣頗佳。

而中建壹品于2022年，已經(jīng)沖進(jìn)北京房企銷售排行TOP10之列，以187億的銷售金額排名第八。而此時(shí)，中建智地在北京的銷售金額僅108.4億元，排名18位。

為了尋求突圍，中建智地走上加快周轉(zhuǎn)的路子。

今年2月，中建智地剛摘得北京市房山區(qū)高教園9號(hào)地塊，僅10天時(shí)間，便實(shí)現(xiàn)土護(hù)降工程開(kāi)工，加速開(kāi)工進(jìn)展。

不到三個(gè)月的時(shí)間，命名為中建國(guó)賢府的這一項(xiàng)目，宋式實(shí)景園林對(duì)外亮相，而6月份，該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)盤。從拿地到開(kāi)盤，只隔四個(gè)月的時(shí)間。

多數(shù)項(xiàng)目均以此操作，其于4月份拿下的朝陽(yáng)孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊，眼下已經(jīng)打造成為中建璞園，并于上月底舉行了產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。

周轉(zhuǎn)率提升，可以讓中建智地加快資金循環(huán)，加大拓展規(guī)模的力度。

對(duì)于手中項(xiàng)目不多的中建智地而言，要想維持銷售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，加快補(bǔ)倉(cāng)，是當(dāng)務(wù)之急。

根據(jù)報(bào)告披露，中建智地主要在建工程項(xiàng)目共有16個(gè)項(xiàng)目，分布于北京、上海、廣州、天津、常州、蘇州等地，總建筑面積297.58萬(wàn)㎡，累計(jì)銷售面積88.24萬(wàn)㎡，累計(jì)銷售金額280.23億元。

至于土儲(chǔ)方面，截至2023年3月末，中建智地土地儲(chǔ)備待開(kāi)發(fā)土地面積56.15萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積135.22萬(wàn)㎡，擬建規(guī)劃建筑面積207.63萬(wàn)㎡。

去年，中建智地新開(kāi)工面積130.99萬(wàn)㎡，竣工面積91.99萬(wàn)㎡，而今年前三月，新開(kāi)工面積僅11.97萬(wàn)㎡，未來(lái)有新開(kāi)工面積下降的可能性。

更名與進(jìn)擊

回到2019年，中建智地原為中建一局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，銷售排名仍在行業(yè)150名開(kāi)外，規(guī)模不足百億。

那時(shí)候的中建智地，夾雜于眾多央企、民企之中，并不起眼。

一切的整頓，是從人事變動(dòng)、公司改名開(kāi)始。

2019年3月，中建智地董事長(zhǎng)從任傳彬變更為樊飛軍，并于當(dāng)年9月，新增董事吳國(guó)強(qiáng)。

網(wǎng)上關(guān)于這兩位高管的資料并沒(méi)有太多。

所能知道的是，樊飛軍本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)，碩士畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院，妥妥的高材生。

天眼查顯示，樊飛軍在40家企業(yè)有所任職。所屬集團(tuán)除了中國(guó)建筑集團(tuán)，還有冠城大通、江杰榮泰、正大光明，擔(dān)任成員企業(yè)核心成員、成員企業(yè)高管。

其中，冠城大通是一家資本服務(wù)為主的公司，經(jīng)營(yíng)范圍包括對(duì)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、能源和國(guó)家允許舉辦的企業(yè)的投資等。而冠城大通曾與中建一局合作開(kāi)發(fā)了南京六合和棠瑞府項(xiàng)目。

至于江杰榮泰，樊飛軍在該公司旗下的上海誠(chéng)衛(wèi)興置業(yè)任職董事，后者為萬(wàn)科與中建一局參股公司。

上海誠(chéng)衛(wèi)興置業(yè)主要于上海寶山楊行板塊布局，于2020年9月，該公司以47.25億元拿下了寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)地塊，該地塊為“城中村”改造項(xiàng)目-楊行鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)。

而正大光明，樊飛軍則是在其旗下的中建正大科技任副董事長(zhǎng)。后者成立于2016年，是一家以從事科技推廣和應(yīng)用服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。

可以看出，樊飛軍的任職，還是圍繞著中建系。

另外，吳國(guó)強(qiáng)于2020年，從中建智地副總經(jīng)理升任為總經(jīng)理，并開(kāi)始頻繁出現(xiàn)于公眾視野。

這兩位領(lǐng)導(dǎo)人，是推動(dòng)中建智地快速發(fā)展的關(guān)鍵人物。2019年12月，中建智地注冊(cè)資本從1億元變?yōu)?.6億元。

不久后，中建智地這一名字正式誕生。2020年6月，“中建一局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”更名為“中建智地置業(yè)有限公司”，兩個(gè)月后，該公司注冊(cè)資本又從3.6億元增至18.6億元。

2020年8月，中建智地召開(kāi)品牌發(fā)布會(huì)，對(duì)外公布新品牌，時(shí)任中建一局董事長(zhǎng)羅世威跟樊飛軍共同出席該發(fā)布會(huì)，可見(jiàn)重視程度之高。

樊飛軍解釋，“智”主要包括產(chǎn)品智慧、建筑智慧、服務(wù)智慧這三方面，進(jìn)一步提升產(chǎn)品、以客戶為中心，更是提及要“打造房地產(chǎn)行業(yè)的地標(biāo)”。

當(dāng)時(shí)，中建智地在北京根基尚淺，樊飛軍提出這一遠(yuǎn)大目標(biāo)，可見(jiàn)他本人對(duì)于規(guī)模、產(chǎn)品均有著渴求。

幾個(gè)月后，中建智地推出北京首個(gè)項(xiàng)目“京西印玥”，據(jù)資料顯示，2021年京西印玥為北京年度銷售套數(shù)冠軍，成交1051套、銷售額近33億元。隨之，其又推出“中建宸廬”，開(kāi)盤勁銷8.8億元。

樊飛軍有足夠的自信，推動(dòng)中建智地規(guī)模更上一層樓。他曾表示，中建智地將同重點(diǎn)城市群共發(fā)展，聚焦布局京津、長(zhǎng)三角的一二線及高增長(zhǎng)城市。

今年4月，中建智地于上海拿下了浦東新區(qū)保障房曹路基地08-01地塊。又于7月，成立了中建一局集團(tuán)壹瓴置業(yè)（上海）有限公司，注冊(cè)資本約3.34億元，法定代表人為吳國(guó)強(qiáng)。

要知道，吳國(guó)強(qiáng)擔(dān)任法定代表人的公司僅有兩家，除了壹瓴置業(yè)，還有中建智地置業(yè)有限公司上海分公司。

中建智地對(duì)于上海市場(chǎng)，亦有一定的布局野望。

利潤(rùn)占比提升

中建一局的業(yè)務(wù)當(dāng)中，以建筑施工為核心，并逐步形成以設(shè)計(jì)、科研、施工、安裝、設(shè)計(jì)勘察、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于一體的多元化經(jīng)營(yíng)格局。

其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資，僅占其中一小部分。2022年報(bào)告顯示，中建一局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入116.78億元，占總營(yíng)收比例僅為7.85%,支出營(yíng)業(yè)成本90.57億元，毛利率22.44%。

但其他板塊的業(yè)務(wù)毛利率，顯然不及房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊。比如占總營(yíng)收比例高達(dá)73%的房屋建設(shè)業(yè)務(wù)，毛利率僅為7.22%。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局整體的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，分別為2.52%、2.90%、3.13%和2.96%。建筑行業(yè)企業(yè)，多依靠增大經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)提高利潤(rùn)，如果依靠粗放型的模式，利潤(rùn)率都不是很高。

因此，中建一局正不斷提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比例，2020年該業(yè)務(wù)占總營(yíng)收比例僅1.11%，2021年提升至4.49%，2022年提升至7.85%。

而中建智地是中建一局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)運(yùn)作平臺(tái)，聚焦京津、長(zhǎng)三角兩大城市圈及海南，布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。

也就是說(shuō)，中建一局大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，都裝入了中建智地。

2022年，中建智地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入113.24億元，同比增長(zhǎng)153%，凈利潤(rùn)6.92億元，同比增長(zhǎng)156%。以此計(jì)算，去年中建智地的凈利率為6.11%。

與此同時(shí)，中建智地的總資產(chǎn)、總負(fù)債均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。截至2022年末，中建智地總資產(chǎn)358.5億元，總負(fù)債283.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.09%。

中建一局在報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，隨著現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)以及不斷拓展新項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其貢獻(xiàn)的現(xiàn)金流及利潤(rùn)將逐步增加，并將提升整體盈利水平。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)獲悉，2020年至2022年，中建智地的凈利潤(rùn)分別為1.21億、2.7億、6.92億，而中建一局的凈利潤(rùn)，則分別為28億、32億、39億。前者占后者的比例，為4.31%、8.43%、17.55%，占比提升較快。

由此可見(jiàn)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已逐漸成為中建一局利潤(rùn)的重要來(lái)源。

不過(guò)，依托于中建一局發(fā)展的中建智地，同樣面臨著一定的負(fù)債、資金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

2020-2022年及2023年3月末，中建一局合并財(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.29%、76.89%、75.68%和 75.65%，負(fù)債總額分別為701.32億元、766.77億元、787.52億元和821.04億元。

截至去年年末，中建智地的負(fù)債總額，在中建一局負(fù)債總額中的占比，為36%。

如若銷售市場(chǎng)或金融市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，或?qū)⒚媾R較大的資金支付壓力。

另一邊，中建一局的貨幣資金亦有所減少，2021年這一數(shù)據(jù)為204.74億元，但2022年降至192.72億元。

此外，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，也有所波動(dòng)。2020-2022年及2023年3月末，發(fā)行人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流分別為37.29億元、28.07億元、44.8億元和-88.57億元。

中建一局大型項(xiàng)目周期一般均在2年以上，有一定量墊付資金，業(yè)主回款不及時(shí)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~呈現(xiàn)波動(dòng)。

由此可見(jiàn)，中建一局資金實(shí)力是否充足，影響著中建智地的未來(lái)走向。

按照規(guī)劃，中建一局要實(shí)現(xiàn)從建筑承建商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變。這一過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為重中之重。