寫字樓市場(chǎng)

01、一手市場(chǎng)

(資料圖片)

新增供應(yīng)

2023年一季度，一手寫字樓新增供應(yīng)面積12.31萬(wàn)㎡，較2022年四季度環(huán)比下降46.0%，同比下降14.6%。2023年一季度供應(yīng)高位回落，屬于較為正常的情況，預(yù)計(jì)二季度供應(yīng)將有小幅增長(zhǎng)。

從分區(qū)來(lái)看，一季度僅福田和羅湖兩區(qū)有新增供應(yīng)，其中，福田占比74%，羅湖占比26%。

市場(chǎng)成交

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，一季度深圳一手寫字樓共成交573套，成交面積17.52萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲51.6%；平均價(jià)格為45497元/㎡，環(huán)比下降31.2%，一手市場(chǎng)成交量漲價(jià)跌。2023年開(kāi)年疫情放開(kāi)，辦公需求開(kāi)始回升，帶動(dòng)市場(chǎng)成交走高。

一季度，寶安一騎絕塵，成交占比達(dá)60.8%；福田、羅湖和南山緊隨其后，分別占比16.2%和、12.1%和6.1%；龍崗、坪山和鹽田占比較??；此外，龍華、光明、大鵬及深汕零成交。

02、二手市場(chǎng)

市場(chǎng)成交

一季度，二手寫字樓市場(chǎng)成交持續(xù)小幅回落，但仍處于平均水平，累計(jì)成交243套，成交面積2.62萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下降8.0%，同比上漲95.4%。

一季度，福田仍是全市成交的絕對(duì)主力，成交12742.47㎡，占48.6%的市場(chǎng)份額；南山成交4685.91㎡，占比17.9%，位列第二；寶安和羅湖分列三、四，分別占比9.1%和7.9%；龍崗、龍華、光明和鹽田占比相對(duì)較少；而大鵬、坪山和深汕無(wú)成交。整體來(lái)看，一季度福田CBD區(qū)域占比有所回升，仍是備受關(guān)注的熱門區(qū)域，成熟的辦公商圈具備優(yōu)良的物業(yè)品質(zhì)、齊全的配套，在需求回升之后成交也率先回升。

寫字樓藍(lán)籌樓價(jià)指數(shù)

一季度，美聯(lián)物業(yè)（深圳）寫字樓藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為241.07，樣本的成交均價(jià)為44668元/㎡，價(jià)格明顯回升，短期內(nèi)波動(dòng)較為明顯。一季度，藍(lán)籌租金指數(shù)為161.58，樣本的平均租金為169元/㎡.月，租金明顯回升。租金回報(bào)率報(bào)4.54%，小幅回升。

后市走勢(shì)

一季度，疫情結(jié)束，寫字樓市場(chǎng)需求明顯回升，成交端表現(xiàn)優(yōu)異，同時(shí)，租賃需求亦有所上升，帶動(dòng)租金小幅回升；預(yù)計(jì)二季度隨著供應(yīng)的增長(zhǎng)，供需兩旺的局面或?qū)⒊尸F(xiàn)。

商業(yè)市場(chǎng)篇

01、一手市場(chǎng)

新增供應(yīng)

一季度，開(kāi)發(fā)商推盤力度并未有所起色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度深圳新增供應(yīng)套數(shù)為597套，面積合計(jì)8.90萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)較2022年四季度下降16.6%，供應(yīng)面積上漲53.7%，套均面積持續(xù)大幅上漲，為149.02㎡/套。

一季度，全市一手商業(yè)供應(yīng)較為集中，其中龍崗供應(yīng)占比最高，為72.3%；其次為寶安、南山，分別占13.3%和9.0%份額；羅湖和福田占比較低，均為2.7%。一季度，商業(yè)供應(yīng)仍以住宅底商為主，也有部分由寫字樓裙樓提供，整體供應(yīng)構(gòu)成較為合理。

一季度，商務(wù)公寓罕見(jiàn)的零供應(yīng)，預(yù)計(jì)二季度供應(yīng)端將較大的動(dòng)作。

市場(chǎng)成交

一季度，深圳一手商業(yè)成交2914套，成交面積為23.3萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲113.2%；成交均價(jià)為52121元/㎡，環(huán)比上漲9.9%。一手商業(yè)市場(chǎng)的成交隨著供應(yīng)的持續(xù)加大而明顯上升。

分區(qū)域來(lái)看，全市漲跌各半，福田、南山、龍崗和坪山均有所上漲，而羅湖、鹽田、寶安、龍華、光明和深汕則有所下降，大鵬持續(xù)無(wú)成交。

02、二手市場(chǎng)

市場(chǎng)成交

一季度，二手商業(yè)的成交687套，成交面積6.54萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲33.3%，同比上漲73.0%。一季度的成交表現(xiàn)較為理想，較往年同期處于高位。

分區(qū)域來(lái)看，全市成交上漲區(qū)域居多，其中，寶安和南山領(lǐng)漲全市，龍崗和福田緊隨其后。

商鋪藍(lán)籌樓價(jià)指數(shù)

一季度，美聯(lián)物業(yè)（深圳）二手商鋪藍(lán)籌價(jià)格指數(shù)為179.12，錄得樣本均價(jià)為153945元/㎡，環(huán)比上漲0.55%。同期美聯(lián)物業(yè)二手商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)為159.22，錄得樣本的平均租金為1141元/㎡，持續(xù)回升。

一季度，整體回報(bào)率為8.89%，小幅回升。近期，商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)向好，租售價(jià)格均持續(xù)上漲，導(dǎo)致回報(bào)率隨之回升。

熱點(diǎn)商圈市況

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心對(duì)深圳各大熱點(diǎn)商圈監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，一季度全市各大熱點(diǎn)商圈租金上揚(yáng)至1141元/㎡.月左右，藍(lán)籌租金整體走勢(shì)出現(xiàn)持續(xù)回升。目前，深圳整體商業(yè)市場(chǎng)逐漸擺脫了疫情的影響，整體行情向好，諸多成熟商圈逐漸完成業(yè)態(tài)調(diào)整，租金步入上升通道；同時(shí)，新興商圈保持了持續(xù)升溫的趨勢(shì)。因此，我們預(yù)計(jì)成熟商圈和新興商圈租金將呈持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

備注：從2014年7月起，我們將以美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)中抽取深圳各大熱點(diǎn)商圈中的優(yōu)質(zhì)商鋪（購(gòu)物中心首層、商業(yè)街街鋪等）作為重點(diǎn)研究對(duì)象，對(duì)深圳二手商鋪藍(lán)籌樓價(jià)做出調(diào)整，而現(xiàn)今藍(lán)籌樓價(jià)也代表了全市優(yōu)質(zhì)商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)的高位水準(zhǔn)。

免責(zé)聲明：本文提供的所有數(shù)據(jù)僅供參考。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心在籌備本文所有素材時(shí)，雖已作出合理謹(jǐn)慎處理，但若因錯(cuò)漏而引致任何不便或損失，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心概不負(fù)責(zé)。