4月11日消息顯，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提到多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)。

【資料圖】

今年1月份，北京市政府曾印發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中第232條提到，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機(jī)制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

關(guān)于備受市場(chǎng)關(guān)注的“一區(qū)一策”表述，據(jù)住建委最新披露，該事項(xiàng)一季度的進(jìn)展情況為：多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策，按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點(diǎn)，相關(guān)內(nèi)容報(bào)請(qǐng)市委市政府同意試點(diǎn)推進(jìn)，下一步需爭(zhēng)取人行營管部和住建部同意。

從政策文件看，其實(shí)很容易猜：多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策。

基本上未來房山最有可能試點(diǎn)的政策肯定是二孩或者三孩家庭公積金貸款多一點(diǎn)，或者是最被關(guān)注的二套房首付可以降低，另外還有職住平衡也就是在一個(gè)區(qū)上班買房的很可能可以享受二套房首付的降低。

那么這個(gè)政策的影響會(huì)有多大？

首先：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是中國所有城市里面房地產(chǎn)調(diào)控政策最嚴(yán)格。

北京：

首套，購買普通住宅，最低首付比例35%，購買非普通住宅，最低首付比例40%

二套，購買普通住宅，最低首付比例60%，購買非普通住宅，最低首付比例80%，

上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%。

非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套為70%。

所以在北京買房基本都是執(zhí)行的首套房40%，二套房80%。

其次：北京樓市最近已經(jīng)明顯降溫，如果說在2-3月份還有小陽春，市場(chǎng)過熱的可能性，那么最近北京市場(chǎng)成交已經(jīng)在數(shù)據(jù)上開始明顯體現(xiàn)。

4月首周二手房出來開始明顯下調(diào)，單周二手房住宅網(wǎng)簽只有2709套，全月成交量也將開始明顯下調(diào)。

2023年北京樓市已經(jīng)明顯的出現(xiàn)小陽春。因?yàn)檫^去幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因?yàn)橘彿咳雽W(xué)需求上漲導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史記錄，所以在這個(gè)需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春， 2月北京二手房出來單月達(dá)到1.5萬套左右，3月超過2萬套。

但從單周數(shù)據(jù)看，連續(xù)幾周市場(chǎng)成交量已經(jīng)開始放緩，繼續(xù)沖高趨勢(shì)沒有出現(xiàn)。4月北京二手房成交量將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)。

整體看，當(dāng)下北京市場(chǎng)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后市場(chǎng)，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套，目前看，2-3月大概率會(huì)超過，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)qu房需求，到了4-5月，需求就會(huì)下降。

當(dāng)下部分房源價(jià)格上漲，也影響了市場(chǎng)繼續(xù)沖高。買賣雙方開始博弈。

從北京當(dāng)下市場(chǎng)看，12月因?yàn)橐咔樵颍?022年12月北京二手房成交8773套,環(huán)比上月減少18.4%,同比下滑43.2%。1月份的成交只是恢復(fù)到11月市場(chǎng)平均水平，整體看，北京當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)不支撐明顯大幅度的上漲。

從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，因?yàn)榇汗?jié)假期的影響，所以當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)比同比數(shù)據(jù)均有所夸大， 市場(chǎng)如果不出現(xiàn)針對(duì)二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠的政策，市場(chǎng)很可能會(huì)在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。

新建住宅供應(yīng)量依然比較大。單周成交量都在1000套以下，市場(chǎng)分化嚴(yán)重，除了少數(shù)熱銷項(xiàng)目，大部分市場(chǎng)平穩(wěn)。

整體看，北京市場(chǎng)依然期待有寬松政策出現(xiàn)。否則市場(chǎng)很可能在3月出現(xiàn)最高點(diǎn)后，再次在4月后出現(xiàn)下行。

改善為主的新建住宅，主要受到北京全國最嚴(yán)格的二套房首付影響，另外基本所有新房都可以說是豪宅了！

第三：北京最應(yīng)該微調(diào)的政策，“非普通住宅認(rèn)定”！

過低的普通住宅線，相當(dāng)于讓全北京基本所有房屋都變成了豪宅，帶來的結(jié)果是想換房的客戶需要首付80%！

這已經(jīng)不是第一次新聞報(bào)道北京的豪宅遍地現(xiàn)象，對(duì)于北京樓市來說，作為全國調(diào)控政策最嚴(yán)格的區(qū)域，各種房住不炒的政策，都在全國有示范作用。

可以說大部分北京房地產(chǎn)調(diào)控政策都是符合民意的，也事實(shí)上平穩(wěn)了市場(chǎng)，但對(duì)于這個(gè)“非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”已經(jīng)到了必須改的時(shí)候了。

簡(jiǎn)單的計(jì)算一下，北京100套商品房住宅，其中已經(jīng)有90套房被認(rèn)定為豪宅，全北京市場(chǎng)庫存能按照35%和60%貸款的基本都在六環(huán)外。

整體計(jì)算一下數(shù)據(jù)，北京六環(huán)外也已經(jīng)有超過60%的住宅被計(jì)算為豪宅，市場(chǎng)上大部分主要購房的五六環(huán)之間95%是豪宅！

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)接近9年沒有變化，而對(duì)于市場(chǎng)來說，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場(chǎng)的實(shí)際情況。

這個(gè)政策影響到底多大？

根據(jù)北京現(xiàn)行政策，對(duì)于購買新房的購房者來說，第一次契稅影響不大：

北京首套的契稅和所購買房屋的面積有關(guān)，與普通非普通無關(guān)。90平米（含）以下，是按網(wǎng)簽價(jià)1%繳納，90平米以上是按1.5%繳納。

非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該提高，當(dāng)下北京樓市絕大部分購房者都是按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在首付，而事實(shí)上，目前市場(chǎng)上在銷售的五環(huán)外的住宅都應(yīng)該歸類為普通住宅，特別是140平米以內(nèi)的部分。目前市場(chǎng)出現(xiàn)的商品房庫存積壓很大原因也是因?yàn)榉瞧兆≌瑯?biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致大部分五六環(huán)之間的普通住宅，只能貸款首套房60%-二套房20%。

最后，簡(jiǎn)單的總結(jié)一下，當(dāng)下全國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定非常重要，北京包括非普標(biāo)準(zhǔn)帶來的改善購房首付80%，已經(jīng)嚴(yán)重影響和制約市場(chǎng)的正常健康發(fā)展了。到了必須調(diào)整一下的時(shí)候了。

房山作為試點(diǎn)只是一個(gè)開始，后續(xù)全北京都應(yīng)該執(zhí)行，對(duì)于北京來說，從2017年開始已經(jīng)積壓了大量的改善需求，針對(duì)二胎家庭，職住平衡家庭定向釋放賣一買一或者改善購房首付穩(wěn)定在正常60%的利好政策，只會(huì)更加穩(wěn)定市場(chǎng)。