文/謝逸楓

當(dāng)前全國房地產(chǎn)正在逐漸復(fù)蘇回暖，最為可見的是房地產(chǎn)的各項指標發(fā)生積極的變化，房價、商品住宅銷售額出現(xiàn)止跌上漲，呈現(xiàn)市場升溫好轉(zhuǎn)、逐步企穩(wěn)的跡象，但是房地產(chǎn)市場總體沒有明顯的起色。

一組國家統(tǒng)計部門的2023年前2月全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，投資額、施工面積、新開工面積、土地購置面積與購置金額、商品房銷售面積與銷售金額、房企到位資金八項指標跌幅大幅度收窄，說明全國房地產(chǎn)市場修復(fù)加速。

(資料圖片僅供參考)

前2月房地產(chǎn)開發(fā)投資額由去年最高跌幅10%回落到下降5.7%，收窄4.3%，實現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。其中住宅投資額下降4.6%，按照目前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的節(jié)奏，樓市政策放松、落實的速度看，二季度實現(xiàn)正增長的可能性加大。

背后的根本原因是前2月全國商品房與住宅的施工面積、新開工面積、竣工面積的跌幅大幅度收窄到個位數(shù)，分別下降4.4%、9.4%。而房企的土地購置面積與購置金額的跌幅大幅度收窄，出現(xiàn)投資升溫的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化嚴重。由于經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、資金、資源的越來越集中大中城市，地區(qū)、城市群、城市、區(qū)之間的分化最為明顯。加上樓市政策放松力度不同，東北地區(qū)前2月實現(xiàn)銷售增長2.6%、東部地區(qū)實現(xiàn)銷售額增長2.1%。

前2月全國商品房銷售面積跌幅下降3.6%、住宅銷售跌幅下降0.6%，而商品房銷售金額跌幅下降0.1%的跌幅收窄到零點一，商品住宅銷售額增長3.5%，預(yù)示著房地產(chǎn)市場企穩(wěn)、復(fù)蘇加快的信號。

商品住宅銷售面積的升溫、住宅銷售額的由負轉(zhuǎn)正增長，最根本的原因是疫情特殊時期抑制了部分需求，現(xiàn)在獲得集中釋放。其次是去年以來的系列政策放松，還有后面的住房需求刺激政策，疊加效應(yīng)。

再次是房企積極主動的加大商品住房供應(yīng)量，調(diào)整營銷、推廣、銷售策略，價格的調(diào)整成為銷售回升的殺手锏。最后是慣性的小陽春因素，季節(jié)性的購買集中放量。其他的因素是不排除網(wǎng)簽、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性。

房企到位資金跌幅下降15.2%，由去年的最高跌幅25.9%回落到2023年前2月15.2%，收窄10.7%，可謂是非常的不容易。房企到位資金的好轉(zhuǎn)，與銷售成交的升溫、融資的好轉(zhuǎn)、市場的信心增強有關(guān)。

最值得關(guān)注意的是2023年前2月全國的國房景氣指數(shù)、商品房竣工面積、住宅竣工面積、商品住宅銷售額、房價的止跌反彈，意味著樓市觸底反彈越來越明顯。相信，2023年樓市小陽春再現(xiàn)。

判斷房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的指標，國房景氣指數(shù)終于止跌反彈，意味著房地產(chǎn)市場最寒冷、最低迷的時刻已經(jīng)過去。2023年2月國房景氣指數(shù)為94.67，比1月94.45，提高0.21，正式結(jié)束連跌13個月。

商品房、住宅竣工面積止跌上漲，完成觸底反彈。前2月全國房屋竣工面積1.3178億平方米，增長8.0%。其中住宅竣工面積9782萬平方米，增長9.7%。主要原因是房屋交付加快、房企資金好轉(zhuǎn)、融資不斷輸血。

商品住宅銷售額止跌上漲，完成觸底反彈。2023年前2月全國商品住宅銷售額增長3.5%，結(jié)束連跌12個月。住宅銷售額出現(xiàn)同比的小幅上行，卻是高于2020年、2022年同期。隨著政策的持續(xù)加碼，市場有逐漸企穩(wěn)的跡象。

全國房價止跌上漲，平均單價重新回到萬元區(qū)間，完成觸底上漲。2023年前2月全國商品房平均價10208元，環(huán)比（上月10050元）上升158元，上漲1.54%。同比（2022年前2月9844元）上升364元，上漲3.56%，結(jié)束連跌12個月。

釋放出全國樓市指標觸底反彈，市場企穩(wěn)加固、基本面修復(fù)加速的強烈信號。預(yù)計2023年一、二季度全國房地產(chǎn)市場部分指標將率先止跌轉(zhuǎn)正增長，實現(xiàn)見底復(fù)蘇，正式結(jié)束下行周期，迎來新一輪房地產(chǎn)平穩(wěn)周期。

商品房待售面積創(chuàng)2018年以來歷史最高，達到6.5528億平方米，同比增長14.9%。其中住宅待售面積3.2699億平方米，同比增長15.5%，辦公樓4717萬平方米，同比增長21.0%，商業(yè)營業(yè)面積1.3935億平方米，同比增長12.1%。

目前市場上囤著大量沒有賣出去的商品房，主要是房貸處于低位、政策放松與市場復(fù)蘇緩慢、逾期交房與債務(wù)違約的負影響、信心沒有完全恢復(fù)。嚴重積壓著房企的資金，影響資金鏈、供應(yīng)鏈、信用、新開工、交房等系列問題。

全國商品房待售面積在2015年創(chuàng)歷史最高，2016年開始逐漸下降，到2020年下降到4.9850億平方米。歷年數(shù)據(jù)顯示，2013年4.9295億平方米、2014年6.2169億平方米、2015年7.1853億平方米。

2016年6.9539億平方米、2017年5.8923億平方米。2018年5.2414億平方米、2019年4.9821億平方米、2020年4.9850億平方米、2021年5.1023億平方米、2022年5.6366億平方米，2022年回到5億平方米以上。

如何化解巨大的商品房庫存量，關(guān)系到房企生死存亡、土地市場復(fù)蘇、交房等一系列問題。最好的辦法就是棚改貨幣化安置、購買商品房轉(zhuǎn)公租房、保租房，同時取消全部樓市限制城市，稅費、利率、首付三低重回2008年、2014年。

值得注意的是金融16條措施、三支利箭利好政策落實緩慢，三道紅線與房地產(chǎn)貸款集中值的過渡期沒有落實到位，影響房企的融資、債務(wù)、交房、拿地、新開工，同時影響到市場信心恢復(fù)，樓市復(fù)蘇回暖的節(jié)奏。

決定市場趨勢的關(guān)鍵就是政策。筆者15年前就說過的政策決定房地產(chǎn)市場趨勢，短期看政策，中期看政策，長期看政策。不管是短期的限制措施，還是房住不炒，長效機制，是決定房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)市場短期波動不穩(wěn)，長期平穩(wěn)上漲。因為房地產(chǎn)業(yè)涉及到57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，影響到民生、金融、經(jīng)濟、財政、稅收等。房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，是短中期政策的目標，這就是房地產(chǎn)業(yè)最特殊的地方。

過去15年，筆者一直強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)趨勢的一個邏輯與核心思想，就是房地產(chǎn)走勢的決定因素，短期看政策、中期看政策、長期看政策。因為房地產(chǎn)市場是政策市，決定著住房、土地、貨幣的供應(yīng)、供需、價格。