可售人才房的密集推出，讓最近深圳樓市小小地沸騰了一把。

在近期公示配售信息的10個(gè)人才房項(xiàng)目里，光明就有兩個(gè)。

一個(gè)是光明中心區(qū)的華僑城九樾廣場(chǎng)，在第一批人才房中最先售罄，這次有13套“返場(chǎng)”，配售均價(jià)約3.02萬(wàn)/㎡（帶裝修）。

【資料圖】

另一個(gè)是鳳凰城片區(qū)的安居鳳桐苑，共672套，配售均價(jià)2.9萬(wàn)/㎡（毛坯）。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，光明至少還有4個(gè)可售人才房項(xiàng)目，毛坯均價(jià)最低2.6萬(wàn)/㎡。

光明的商品住宅同樣受關(guān)注。

據(jù)稱(chēng)，光明中心區(qū)某盤(pán)開(kāi)放新的樣板間后，一個(gè)周末就吸引了幾千人到場(chǎng)。

今天，我們來(lái)聊一聊深圳“新秀”光明的潛力，以及今年商品房、可售人才房的機(jī)會(huì)。

均價(jià)最低約2.6萬(wàn)/㎡買(mǎi)在玉塘，

均價(jià)最低約2.71萬(wàn)/㎡買(mǎi)在光明中心區(qū)，

均價(jià)最低約2.9萬(wàn)/㎡買(mǎi)在鳳凰城。

你會(huì)沖嗎？

“世界一流科學(xué)城”光芒下

光明崛起

大概10年前，如果去光明，路兩邊能看到的，多是舊廠(chǎng)房，連民房都少。

很多深圳人說(shuō)起光明，想到的或許只有農(nóng)場(chǎng)和乳鴿。

如今，大家說(shuō)起光明，可能第一個(gè)想到的是，正在成型的光明科學(xué)城。

這是全國(guó)第4個(gè)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的集中承載區(qū)、大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心先行啟動(dòng)區(qū)，將規(guī)劃成“世界一流科學(xué)城”。

截至目前，光明科學(xué)城已集中布局有24個(gè)重大科技創(chuàng)新載體，包括9個(gè)大科學(xué)裝置、11個(gè)機(jī)構(gòu)平臺(tái)、2個(gè)廣東省實(shí)驗(yàn)室、2所研究型高校。

相比深圳其他行政區(qū)而言，光明年輕、發(fā)展快、城市面貌新。

◎?年輕

光明是深圳10個(gè)行政區(qū)（不含深汕）中最年輕的一個(gè)，于2018年掛牌成立。

由于整體起步較晚，所以論GDP密度和人口密度，在10區(qū)當(dāng)中，排名較落后。

從2021年的數(shù)據(jù)來(lái)看，光明GDP密度只有龍華的一半，人口密度在全市排名倒數(shù)第三。

不過(guò)，年輕意味著更多可能。

相比已發(fā)展多年的核心區(qū)，光明的土地空間足夠，再加上有大規(guī)劃傍身，光明如今的步子相比其他區(qū)要邁得大些。

◎?跑得快

根據(jù)深圳市地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2022年全年光明區(qū)GDP達(dá)1427億元，同比增長(zhǎng)6.5%。

規(guī)上工業(yè)企業(yè)數(shù)量突破1700家，同比增長(zhǎng)近兩成，29家上市公司落戶(hù)光明。

從產(chǎn)業(yè)集聚程度來(lái)看，光明擁有超高清視頻顯示、新材料、生物醫(yī)藥等8個(gè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，5個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)業(yè)打底，配套也在跟上。

地鐵6號(hào)線(xiàn)和6號(hào)線(xiàn)支線(xiàn)相繼通車(chē)，13號(hào)線(xiàn)二期（北延）預(yù)計(jì)2025年建成，將大大拉近光明和其他核心區(qū)的距離。

比如教育。

近年來(lái)，光明在教育領(lǐng)域發(fā)力，先后引進(jìn)深實(shí)驗(yàn)、深中，和中山大學(xué)、中科院深理工大學(xué)等高校在基礎(chǔ)教育層面合作辦學(xué)。

截至目前，已有11所ming校落地光明開(kāi)展辦學(xué)。其中，深圳中學(xué)光明科學(xué)城學(xué)校預(yù)計(jì)今年9月投用。

▲位于長(zhǎng)圳站附近的深圳中學(xué)光明科學(xué)城學(xué)校

比如商場(chǎng)。

以往說(shuō)起光明大的商場(chǎng)，可能只想到大仟里。

約兩年時(shí)間，鳳凰城藍(lán)鯨世界、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，未來(lái)還有光明中心區(qū)的星河COCO City。

文體配套也在落地。

已兌現(xiàn)的有光明藝術(shù)中心，在建的包括科學(xué)公園、深圳科技館新館、茅洲河體育藝術(shù)中心、玉塘文體中心等。

▲位于科學(xué)公園東側(cè)的深圳科技館新館

◎ 城市面貌新

光明是商品房集中供應(yīng)的區(qū)域里，農(nóng)民房比例最小的行政區(qū)，新湖、鳳凰、光明三大街道更是難見(jiàn)農(nóng)民房的身影。

▲光明大街兩側(cè)的商品房

同時(shí)，光明的城市更新在10區(qū)來(lái)說(shuō)，也沖得比較猛。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，2022年光明規(guī)劃公示拆除規(guī)模為225.8公頃，為全市之最。

而政府主導(dǎo)推動(dòng)的土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，2022年光明數(shù)量最多，新增13個(gè)，整備實(shí)施規(guī)?？傆?jì)565.4公頃。

光明的城市面貌更新相對(duì)更快。

在深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，光明約41%換房客來(lái)自南山，約40%來(lái)自光明。

他們，撐起了光明樓市。

▲圖源：深圳貝殼研究院

據(jù)@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 不完全統(tǒng)計(jì)，2023年，光明將有18個(gè)潛在入市的住宅新盤(pán)。

其中，純?nèi)瞬欧堪簿峪P桐苑已經(jīng)公示配售信息，預(yù)計(jì)3月，還會(huì)有兩個(gè)新盤(pán)即將入市。

均價(jià)約2.6萬(wàn)/㎡起買(mǎi)光明

這兩個(gè)潛力片區(qū)，建議關(guān)注

回頭看光明的發(fā)展，商品住宅發(fā)展最早的是公明片區(qū)。

2016年前后，鳳凰城片區(qū)進(jìn)入到發(fā)展快車(chē)道。房企搶灘、商品住宅小區(qū)相繼建起，配套隨之落地兌現(xiàn)。

鳳凰城核心區(qū)，是外界公認(rèn)的光明配套最為集中的片區(qū)。

2019年，隨著光明科學(xué)城規(guī)劃逐漸落地，光明中心區(qū)的建設(shè)也拉開(kāi)帷幕。

到今天，買(mǎi)房人如果看光明，鳳凰城、光明中心區(qū)是必看的區(qū)域。

這兩個(gè)板塊，一直是光明的例牌熱點(diǎn)，今年預(yù)計(jì)有9個(gè)待售新盤(pán)。

最快入市的預(yù)計(jì)是綠城桂語(yǔ)蘭庭，想等深房光明里的，上半年不要抱有太大希望了。

至于光明的潛力板塊，我更看好光明云谷和玉塘板塊。

提前說(shuō)明：一千個(gè)讀者，一千個(gè)哈姆雷特。涉及評(píng)判都很難避免主觀(guān)色彩，如有不同想法，歡迎評(píng)論區(qū)留言探討！

??光明云谷：

產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢(shì)，更像南山科技園片區(qū)

我們判斷一個(gè)區(qū)域有沒(méi)有潛力，主要看動(dòng)能，交通、產(chǎn)業(yè)、城市更新、商業(yè)，都是考量維度。

光明云谷是光明要重點(diǎn)發(fā)展的6大片區(qū)之一，總規(guī)劃范圍2.2平方公里，將發(fā)展成為“大灣區(qū)生物醫(yī)藥谷”。

▲光明6大重點(diǎn)發(fā)展片區(qū) | @深圳光明

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)云谷板塊將突出產(chǎn)學(xué)研特色，發(fā)揮毗鄰大學(xué)和科研設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，開(kāi)放共享大科學(xué)裝置，促進(jìn)產(chǎn)學(xué)研深度融合。

▲光明云谷片區(qū)效果圖?| @深圳光明

目前，已落成的項(xiàng)目包括中山大學(xué)深圳校區(qū)、中大附小、中大附中、中大附屬第七醫(yī)院等。

未來(lái)還會(huì)有深圳理工大學(xué)、科學(xué)城智慧公園、中大附屬第七醫(yī)院二期、產(chǎn)研樓、學(xué)術(shù)報(bào)告廳等項(xiàng)目建成。

這樣的配置和具備的產(chǎn)學(xué)研優(yōu)勢(shì)，很像當(dāng)初的南山科技園片區(qū)，也更容易吸引高素質(zhì)人才的集聚。

▲中大人才房項(xiàng)目

從圳美大道走進(jìn)云谷片區(qū)，兩側(cè)多為工地，不遠(yuǎn)處可以看到中大校區(qū)，讓人想象到這里的未來(lái)：嶄新的、充滿(mǎn)希望的。

云谷板塊的商品房項(xiàng)目并不多，2021年至今入市的只有云科府和中信凱旋君庭。

查詢(xún)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)的備案信息，云科府1550套新房已全部備案，中心凱旋君庭尾盤(pán)在售。

??玉塘板塊：

交通樞紐+產(chǎn)研優(yōu)勢(shì)

玉塘位于光明西南直角產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)，挨著鳳凰城片區(qū)，也是寶安、南山、龍華通往光明的首站。

▲西南直角產(chǎn)業(yè)帶-四大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)布局情況圖 | @深圳光明

一組數(shù)據(jù)或許令你驚訝：

2021年，玉塘街道GDP總量達(dá)359.1億元，同比增長(zhǎng)14.7%，連續(xù)3年蟬聯(lián)光明區(qū)第一。

2022年，玉塘完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1103.5億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值296.2億元，占光明區(qū)的32.1%，總量連續(xù)4年排名全區(qū)第一。

在深圳“20+8”戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)布局中，玉塘擁有高端醫(yī)療器械、智能制造兩個(gè)市級(jí)先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，現(xiàn)有規(guī)上工業(yè)企業(yè)439家，我們熟知的邁瑞醫(yī)療、帝邁生物，也落地在玉塘。

這里還不缺“大腦”。

深圳灣實(shí)驗(yàn)室、人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)廣東省實(shí)驗(yàn)室、深圳中國(guó)計(jì)量科學(xué)研究院技術(shù)創(chuàng)新研究院等科研平臺(tái)，已經(jīng)進(jìn)駐玉塘。

▲玉塘綜合規(guī)劃效果圖 | @深圳光明

伴隨著產(chǎn)業(yè)空間提質(zhì)，居住配套跟進(jìn)也很迅速，勤誠(chéng)達(dá)、華潤(rùn)置地、深物業(yè)等房企，近年已布局玉塘。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年玉塘板塊預(yù)計(jì)有5個(gè)新盤(pán)入市，除了天澤玉河府是舊改項(xiàng)目外，其余4個(gè)均為招拍掛出讓的限價(jià)盤(pán)。

最近有入市計(jì)劃的是潤(rùn)曦府，預(yù)計(jì)最快3月拿預(yù)售。