“一天爆賣28億！”2023年開年，福田就因某盤熱銷，強勢刷了一波存在感。

其實過去兩年，福田樓市一直處于尷尬的位置。

新盤質量參差不齊，既有深業(yè)中城、海德園的接連日光，也有“史上最慘”僅8批客認籌的富通上舍。

(資料圖片)

二手更是分化嚴重，一邊是一年成交137套的僑香村；另一邊是八卦嶺等單一屬性的老破小撐不住降價成交，隔段時間就要被拎出來嘲諷一番。

但在老深圳人的心中，福田作為深圳的行政、文化、商務中心，其地位和份量不同于后起之秀的南山、寶安。一直是公認的黃金地段，匯集了全市頂級資源，因此其住宅也一直備受市場關注。

問題來了，2023年福田買房到底該怎么選？

近日，菲菲樓市踩盤團暴走了福田中心、大金沙、香蜜湖等熱門樓盤，給大家總結了2023年福田新盤和二手房的買房邏輯！

（如果想加入我們每周三踩盤活動，可后臺留言或者添加“ffls99999”進行詳情了解~）

一、福田中心區(qū)

福田中心區(qū)，地段配套價值無需多說。

星河國際、中海華庭、城中雅苑、發(fā)展興苑四大神盤，樓齡高的都達20年以上了。

但從近期的成交數(shù)據(jù)看，這些樓盤在市面上的競爭力依然堅挺。

近期部分成交價格

從實地踩盤看，除了地段和配套加持，這些二手小區(qū)管理維護水平也很高，因此小區(qū)“老”而“不舊”，產品依然保持著較好的狀態(tài)。

新房方面，今年有崗廈匯花園及佳園。

崗廈匯花園，傳聞入市的其實是回遷房部分，沒有可售商品房。目前樓體施工建設中，主體已出地面20+層。

佳兆業(yè)佳園

最新進展：主體基本落成，均價10.3萬/㎡，僅有129/138㎡兩種面積段，共有143套房源。

周邊配套：

交通：項目距離地鐵1/3號線購物公園站C口約600米。

教育：福田區(qū)石廈學校初中部以及福田區(qū)福新小學。（以當年官宣消息為準）

點評：除了地段配套不錯，整體的戶型設計一般，且開發(fā)商尚有風險隱患。追求安全性的朋友，可以再等等看后續(xù)開發(fā)情況。

二、香蜜湖

提到福田，首先想到的就是“天花板”香蜜湖，這里是深圳最早一批有錢人聚集地。

像香蜜湖一號、水榭花都、中旅國際公館、翠?；▓@ 、香域中央、熙園等頂級豪宅就匯集在此。

在樓市最為動蕩的兩年，香蜜湖的頂豪成交價格大多較為堅挺，這也驗證了核心地段優(yōu)質資產的強抗跌性。

由于地處福田中心，但又兼具稀缺的生態(tài)自然資源，再加上金融創(chuàng)新服務中心舊改的利好推動，以及教育、交通、公園等頂級配套加持，一直熱度不減。

但今年，香蜜湖未有新盤供應，不過與國際交流中心一路之隔的新世界香蜜四季家園即將上新，將供應923套房源。

新世界香蜜四季家園

最新進展：原華泰舊改項目，施工建設打地基中。預計供應932套，6棟住宅+2棟公寓，預計11-12萬/平。

周邊配套：

交通：近1號線香蜜湖站、9號線香梅站，是雙地鐵口物業(yè)。

教育：除自帶一所幼兒園外，周邊有荔園外國語小學（深南校區(qū)）、在建的人民小學。（具體入學已當年區(qū)教育劃分為準）

商業(yè)：自身也帶5萬平商業(yè)。大型商業(yè)需要到車公廟、購物公園、會展中心等，搭乘地鐵僅一站即可到達。

點評：雖屬于景田片區(qū)，但與香蜜湖金融街僅有一路之隔，距離福田規(guī)劃中的太古里也較近，未來可共享臨近高端圈的利好。

不足之處是有部分回遷和公寓業(yè)態(tài)，未來居住氛圍估計一般，容積率也偏高。

三、安托山

香蜜湖近來少有新房供應，也因此帶動了共享其資源設施的安托山的興起。

像安托山的海德園、萬科瑧山府、深鐵懿府等，都是近年熱度較高、且綜合素質還不錯的新盤。

新房方面，今年據(jù)傳海德園A區(qū)、南天電力城市更新即將入市。

海德園A區(qū)

最新進展：處于裝修外立面階段，據(jù)傳大概率會現(xiàn)樓發(fā)售。

A區(qū)還有約371套房源，建面約89-160平戶型，其中89㎡有215套，參考一期12.6萬/平。

周邊配套：

交通：距離地鐵2號線/7號線安托山站約300米，同時近北環(huán)大道及京港澳高速。

商業(yè)：自帶7500㎡商業(yè)，3公里范圍內萬科里、印力中心、東海繽紛天地、華僑城購物廣場等購物中心。

學校：臨近紅嶺實驗小學和高級中學初中部，同時在建紅嶺外國語小學。（以當年官宣消息為準）

點評：海德園之所以備受關注，頻頻日光，主要是因為“價差大+教育資源好+地段配套好”。

而且此次A區(qū)將推的89平戶型，預計將是買入安托山最低門檻。不足之處就是被詬病許久的噪音影響。

南天電力城市更新

最新進展：尚處于平整地塊階段，預計12-13萬/平。

點評：項目未入市先火，被人調侃為海德園Pro版，在配套設施大致共享的基礎上，位置上離北環(huán)大道更遠，噪音也減弱不少。

不同于香蜜湖，安托山的熱度與爭議是并存的。

菲菲樓市創(chuàng)始人-菲菲老師認為，判斷一個片區(qū)有無前景，可參照香蜜湖、華僑城。一個樓盤的好壞不能代表一個片區(qū)，但如果片區(qū)多個樓盤都能成氣候，那這個片區(qū)更容易形成集群效應，也更能經得起市場考驗。

而僑香村，正是被香蜜湖和安托山帶飛的典型代表。

據(jù)樂有家統(tǒng)計，僑香村位居2022年全市二手成交榜首，共計成交了137套。而2023年1月?lián)饕渤山涣?0多套。

在豪宅林立的片區(qū)中，僑香村因為其”貸款優(yōu)勢+地段學區(qū)+價格洼地“備受市場青睞。

四、大金沙片區(qū)

目前，片區(qū)由金地、京基、中洲和綠景四個實力企業(yè)在聯(lián)合推進城市更新，多個舊改項目正在大拆大建。

在當前大力發(fā)展的情況下，大金沙的未來是有機會像紅樹西岸等樓盤價值點一樣翻一番的。

按照市場周期來看，大部分樓盤會在6-8年時間迎來高光時刻，但置業(yè)大金沙片區(qū)可能要做好十年的心理準備。

中州灣迎海

最新進展：二期已開盤，單價6.6萬起步，共推房源415套。

據(jù)開發(fā)商喜報攬金28億，開盤銷售160套左右，去化約39%。

周邊配套：

交通：臨近地鐵7、9號線以及規(guī)劃中的22號線，自駕可走福田路、濱河大道，出行相對便捷。

教育：小學和中學均為紅嶺實驗學校。（原上沙中小學，以當年官宣消息為準）

商業(yè)：一期項目自帶16萬㎡集中式購物中心，二期8萬㎡商業(yè)街。

點評：周邊的教育、地鐵、商業(yè)等配套，基本能滿足生活需求，且部分戶型還能遠瞰紅樹林及海景。

不足之處是周邊尚分布建筑密度較大的農民房，加上項目未來還有三四期工程要建，短時間內整體面貌都相對較差……

不少會將迎海、佳園、九曜公館三個盤進行對比。從個人出發(fā)，首選迎海，次選九曜公館，第三個才會選擇佳園。

如果從租金回報率看，佳園靠近福田CBD，整體租金會高一點。像同片區(qū)的中海華庭、星河國際的租金都是很可觀的。但如果考慮出手的話，就不一定了，要看后續(xù)物業(yè)的情況。

金地環(huán)灣城

最新進展：03地塊出地面約5層，01、02地塊打地基中，住宅預計6月入市。

125、188-270平3-4房，首批約850套（包含公寓），預計10-12萬/平。

點評：以大戶型為主，居住氛圍較為純粹，且部分朝南大戶型可以看紅樹林生態(tài)公園景觀和海景，但美中不足的是部分戶型會看到城中村。

綠景尚悅府

最新進展：施工建設打地基中。

990套房源，其中商品房住宅85套，回遷房住宅905套，預計10-11萬/平。

點評：配套齊全，除了自帶的1.16萬平的商業(yè)之外，周邊還有綠景zoll佐阾的大型商業(yè)。

而且南側的景觀和生態(tài)環(huán)境較好，有永久無遮擋的海景；但項目周邊有大量農民房，東北面觀感較差。

五、總結

其實從近幾年樓市動蕩期看，福田大部分房源成交價還是比較穩(wěn)。但也有部分老破大、單一屬性、又獨座小區(qū)沒形成集群的樓盤跌得比較厲害。

我們可以看到，這類分化主要來源于產品力、地段、還有教育資源這三個關鍵點，所以買房更要遵循邏輯去挑選合適的產品。

福田的上下限都很高，既有頂豪天花板的香蜜湖、新貴聚集地的安托山、也有梅林、蓮花北等剛需首選地。

大金沙是比較看好的，但片區(qū)各項利好兌現(xiàn)的等待周期要十年以上。如果沒有長期規(guī)劃的朋友，可以及時放棄。

至于百花、八卦嶺、華強北這一帶，謹慎入手單一屬性、僅依賴教育資源的房源，大概率會站崗。

總的來說，所有房子只有經得起周期的考驗，它才是真正有價值的好房子。

（文章篇幅有限，如果對福田的買房邏輯有更多疑問，可以掃碼下方二維碼，作進一步了解溝通）