NO. 1｜壹

(相關(guān)資料圖)

近期，官方媒體也在報(bào)道，樓市回暖了！

比如，多個(gè)熱點(diǎn)城市新房成交同比跌幅收窄，部分熱點(diǎn)樓盤(pán)又開(kāi)始排隊(duì)了；二手房帶看量、成交量在走高；各大中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始招兵買(mǎi)馬。以深圳為例，貝殼口徑統(tǒng)計(jì)的二手住房交易，2月1-15日成交1217套，環(huán)比12月1-15日成交明顯增加，而且也是近年來(lái)的新高。

客觀來(lái)講，相比去年四季度，春節(jié)后樓市確實(shí)有所反彈。但言及“回暖”或者趨勢(shì)性反彈，還待觀察。很簡(jiǎn)單，近期各地還在大尺度救市，按揭利率還在繼續(xù)走低，說(shuō)明市場(chǎng)還是很疲弱。在深圳，近期二手房交易明顯增長(zhǎng)了，但還有新盤(pán)首付直降60萬(wàn)，甚至在搞“0首付”。

還有，大家不愿意貸款買(mǎi)房，銀行著急的不得了，百歲貸、連心貸、接力貸，總有一款適合你。貸款不起來(lái)，缺乏杠桿的助攻，單靠居民收入，樓市這個(gè)龐然大物，怎么能托得起來(lái)呢？同時(shí)，市場(chǎng)確實(shí)有企穩(wěn)的跡象，怎么回事呢？調(diào)研看，目前市場(chǎng)需求主要有這幾類(lèi)：

一是被疫情耽擱的需求，比如去年四季度疫情嚴(yán)重，部分計(jì)劃買(mǎi)房的人，提前放假返鄉(xiāng)了；

二是換房受阻的需求。去年，很多人想換房，但手上的房子賣(mài)不出去。春節(jié)后，手上的房子賣(mài)出去了；

三是預(yù)期提振催生的需求。新年前后，政策紓困樓市的力度確實(shí)超出預(yù)期，比如“三支箭”、房貸利率不設(shè)下限等等。近期，地產(chǎn)利好政策出臺(tái)的節(jié)奏并未放緩，部分人開(kāi)始樂(lè)觀了。

NO. 2｜貳

近期，市場(chǎng)回升的主體，就是二手房！

一方面，二手房可選范圍廣，特別是價(jià)格區(qū)間很寬，部分“老破小”是剛需上車(chē)的首選。近期調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，上海、深圳總價(jià)位在300萬(wàn)左右的二手房，廣州總價(jià)位在200萬(wàn)左右的二手房，比較受歡迎，成交量也在增加。這說(shuō)明，一直在等待或觀望的剛需，有的進(jìn)入市場(chǎng)了。

另一方面，年輕人為主的剛需，買(mǎi)房很迫切，這幾年一直在攢錢(qián)。2022年，二手房?jī)r(jià)逐月下跌，掛牌價(jià)一路下調(diào)，他們選擇等等看。今年春節(jié)后，房?jī)r(jià)跌幅趨緩或止跌，部分剛需認(rèn)為機(jī)會(huì)來(lái)了。再加上，前期根本探不著的房子，現(xiàn)在價(jià)格下跌20%-30%，有能力上車(chē)了。

另外，2021年下半年以來(lái)，各大城市二手房?jī)r(jià)下跌的幅度比新房要大。新房相對(duì)二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)在削弱，甚至新房和二手房“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象消失了。同時(shí)，2015-2021年新房市場(chǎng)火爆，現(xiàn)在很多掛牌的二手房是“次新房”，有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，很多需求轉(zhuǎn)向了二手房。

注意的是，這部分購(gòu)房需求，是極其剛性的需求，因?yàn)樾『⒁蠈W(xué)、自己要安家。其反彈與疫情后要修復(fù)的幾類(lèi)必選需求，比如生活必需品需求，是完全一致的。而且，多數(shù)城市所謂的反彈，只是環(huán)比修復(fù)，同比還在下跌。自媒體唱漲，這是罔顧事實(shí)，基本是自嗨，不靠譜。

上圖統(tǒng)計(jì)的只是部分熱點(diǎn)城市二手房均價(jià)降幅。事實(shí)上，我們看到的情況是，各區(qū)域二手房普跌，中心區(qū)業(yè)主惜售情緒明顯，二手房有價(jià)無(wú)市，外圍區(qū)域二手房?jī)r(jià)格跌幅普遍在30%左右。而且，能轉(zhuǎn)化為成交的，有兩個(gè)具備條件，一是必須要低于市場(chǎng)價(jià)，二是有公辦學(xué)wei。

比如，現(xiàn)在的深圳樓市，基本上接近一半的二手房是低于參考價(jià)成交的。

NO. 3｜叁

近期調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)幾個(gè)現(xiàn)象：

一是，二手房掛牌量在明顯增加。當(dāng)下市場(chǎng)信息確實(shí)很混亂。對(duì)于部分人來(lái)說(shuō)，不管是自己的判斷，還是受各方媒體輿論的影響，現(xiàn)在可能是入市的機(jī)會(huì)。但是，對(duì)很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，可能是套現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

二是，帶看轉(zhuǎn)化率并不高。一方面，居民整體預(yù)期還是不穩(wěn)定，不管是對(duì)未來(lái)的樓市的走向預(yù)期，還是對(duì)收入的預(yù)期，并不很樂(lè)觀；另一方面，選擇太多，不管新房，還是二手房，不管什么區(qū)位的，都有很多房源可選。業(yè)主之間、新房和二手房之間、區(qū)域之間都有競(jìng)爭(zhēng)。

三是，供應(yīng)量對(duì)預(yù)期和房?jī)r(jià)的制約。

過(guò)去，往往是新房和二手房相互抬轎子。新房定價(jià)低于周邊二手房，創(chuàng)造“打新”的火熱場(chǎng)景。搶不到新房的，轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，這又為新盤(pán)熱銷(xiāo)創(chuàng)造預(yù)期，漲價(jià)循環(huán)就是這么來(lái)的。

現(xiàn)在，完全不同了。過(guò)去幾年，各大熱點(diǎn)城市都在干同一件事情，就是土地端的供給側(cè)改革。這里面，既有土地財(cái)政依賴(lài)度加大的問(wèn)題，也有前幾年房?jī)r(jià)上漲，要求加快供地的因素。

未來(lái)，我們面臨的局面是，新房大規(guī)模上市供應(yīng)。在邁向新模式的過(guò)程中，行業(yè)體量逐漸“下臺(tái)階”，從高峰期的18億平米，逐漸降至12億平米左右。未來(lái)幾年，行業(yè)洗牌是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，也是風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程。大量項(xiàng)目、資產(chǎn)包被出售，資產(chǎn)價(jià)格也將被持續(xù)壓制。

而且，新一輪城市更新又來(lái)了！

NO. 4｜肆

近期，加杠桿購(gòu)房的情緒較低。過(guò)去，大家買(mǎi)房愿意買(mǎi)“收入探不著”的房子，也愿意多加杠桿，踮起腳跟努力去探。一方面，相信樓市的未來(lái)；另一方面，即便加杠桿，也相信未來(lái)收入可支撐。

現(xiàn)在，理性多了，多交首付少按揭、盡量不碰超出自己收入和能力的房源，甚至還出現(xiàn)消費(fèi)降級(jí)。比如，兩孩家庭，本打算買(mǎi)中心區(qū)80平米的兩房，最后選擇到外圍買(mǎi)100平米、總價(jià)更低的三房。

表：戶型越來(lái)越緊湊化，大戶型的消費(fèi)能力在下降

為何出現(xiàn)這種情況呢？一方面，傳統(tǒng)的高收入行業(yè)，比如房地產(chǎn)、金融、創(chuàng)投、互聯(lián)網(wǎng)等等，都從高位景氣回落，新的高收入行業(yè)還未誕生，而機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國(guó)企等，普遍在降薪水。

也就是，敢承接杠桿買(mǎi)房群體，沒(méi)那么多了。

另一方面，房貸利率低廉的時(shí)代結(jié)束了。過(guò)去，房貸利率遠(yuǎn)低于社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的融資利率。加杠桿買(mǎi)房，就是利用低成本資金賺取高房?jī)r(jià)收益，誰(shuí)都愿意干。但未來(lái)，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率大趨勢(shì)下行，房貸利率高的問(wèn)題就很明顯了。再加上房?jī)r(jià)預(yù)期下行，加杠桿買(mǎi)房就不劃算了。

高高在上的房?jī)r(jià)、龐大的房地產(chǎn)體量，過(guò)去之所以能保持住，能不斷上臺(tái)階，杠桿是重要的動(dòng)力。一旦不愿意加杠桿了，這個(gè)體量和價(jià)格，怎么能托得??？這是必須要考慮的問(wèn)題。

NO. 5｜伍

當(dāng)然，房地產(chǎn)的區(qū)域差異很大，熱點(diǎn)城市中心區(qū)有稀缺資源的二手房，其價(jià)格上漲是合理的。但是，不能老拿個(gè)例替代整體，拿特殊性替代普遍性，正視現(xiàn)實(shí)是我們當(dāng)下最稀缺的情緒。

我們都希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能穩(wěn)定，從“七普”的數(shù)據(jù)看，老百姓的居住水平還有提升的空間：電梯樓的占比不到20%；珠三角住房自有率不足50%；深圳只有30%，超過(guò)1000萬(wàn)人口住在城中村。照理說(shuō)，地產(chǎn)潛力很大呀？潛力是很大，但潛力不代表有效需求，轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)，才是有效需求。

當(dāng)下最大的問(wèn)題是，潛力無(wú)法轉(zhuǎn)化為有效需求。在深圳，二手住房套均成交面積為95平米、新房套均成交面積為110平米，妥妥的改善主導(dǎo)。這說(shuō)明，當(dāng)下的樓市，就是在高收入人群之間對(duì)敲，與那1000萬(wàn)住在城中村的人口，有關(guān)系嗎？他們想買(mǎi)商品房嗎？都想買(mǎi)。

但是，現(xiàn)實(shí)很殘酷。把這1000萬(wàn)人口拋開(kāi)，深圳住房的潛力，還有多大呢？深圳不是個(gè)案，其他城市也一樣。大家都在說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌了30%左右，很慘烈。但要知道，2015年以來(lái)，不到10年時(shí)間，房?jī)r(jià)漲了多少嗎？

熱點(diǎn)城市，至少漲了200%。

能承受房?jī)r(jià)下跌，某種程度上也希望跌一跌、去去泡沫，但承受不了下跌預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)“高位體量”的不斷下拉，以及期間的陣痛。其應(yīng)對(duì)之策，可能也必然是要靠資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、甚至上漲，把購(gòu)買(mǎi)力再拉進(jìn)來(lái)，把加杠桿的情緒再提振起來(lái)，這是當(dāng)下樓市最大的困境。

如果靠漲價(jià)預(yù)期，一定會(huì)有一波，但能持續(xù)多久？再次上漲后，會(huì)面臨什么問(wèn)題？需要深思！