宋?丁

開春以來，全國整體經(jīng)濟形勢快速拉升，積極姿態(tài)非常明顯。深圳經(jīng)濟同樣呈現(xiàn)良好的啟動局面，如果不出意外，預計今年的經(jīng)濟會有相當不錯的走勢和結果。在這種背景下，深圳房地產能否借勢一掃近兩年來的相對低迷，由穩(wěn)步回暖走向正常？未來大的趨勢又會如何？我今天想就這些問題從四個方面展開做一點分析。

一、當前深圳樓市的整體走勢及供需動向

(資料圖片僅供參考)

1、在經(jīng)歷了最近兩年疫情干擾、政策調控及整體經(jīng)濟低潮波動的影響而呈現(xiàn)的低迷格局后，深圳樓市在春節(jié)后開始出現(xiàn)節(jié)奏感突出的回暖跡象，主要表現(xiàn)是，長期偏冷的樓市氛圍整體開始趨向活躍，一二手房市場的客戶看房量及成交量均有放大；一些新房樓盤營銷活動再次啟動，部分二手房業(yè)主開始撤盤或反價，部分房產中介機構開始重新招聘工作人員，充實網(wǎng)點，以應對近期快速增加的看房買房客戶。

2、二手房成交量上升明顯。2022年深圳二手住宅成交約2.17萬套，遠低于北上廣的14.24萬套、14.67萬套和8.27萬套，月均成交僅1808套，創(chuàng)下2007年以來16年的新低，同比2021年下滑46.68%。但春節(jié)后成交量突發(fā)性增長，第一周的1月30日-2月5日成交560套，環(huán)比增長率為214.6%，第二周的2月6日-2月12日，深圳的二手房成交784套，環(huán)比增長率為40.0%。

3、在“保交樓”推動下，節(jié)后新房市場的活躍度開始提升，樓盤營銷活動增加，但基本表現(xiàn)是冷暖相間，一些熱點樓盤取消折扣甚至提價，而部分成交不暢的樓盤則加大折扣等促銷活動。有樓盤開盤當天去化率達到將近40%的較好記錄。

4、從宅地和住房供應情況看，深圳在連續(xù)三年大幅增加宅地供應的基礎上，今年繼續(xù)保持足量宅地供應，計劃供應居住用地3.3平方公里，新開工住房面積1300萬平方米，完成保障性住房投資400億元以上，建設籌集保障性住房18.5萬套（間），供應分配6.5萬套（間）。其中，加大保障性租賃住房建設力度，新開工建設60個項目，建設籌集16萬套（間）。完成100個老舊小區(qū)改造。

5、目前深圳有300多個在售新盤，2月份以后還將新增幾十個，整體房源充足。去年11月，深圳二手房掛牌量突破10萬套，預計隨著樓市回暖和反價增加，撤盤現(xiàn)象也將有所增加，但據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，春節(jié)后二手房有效在售房源仍保持在36595套的寬松水平。

6、房價方面，在近兩年的樓市低迷通道里，深圳一二手房價都出現(xiàn)較大波動，部分偏差地段或老舊類小區(qū)的部分房源房價出現(xiàn)20%、30%、40%的跌幅，個別房源價格甚至腰斬。但從整體看，近期均價仍然維持偏高價位，一手房價大約在6.1萬以上，二手房價則在7萬以上，反映了深圳房價具有較強的抗跌性。

7、在今年疫情形勢大幅好轉、國家經(jīng)濟強力復興的大背景下，預計深圳房地產及樓市回暖向上的態(tài)勢將會持續(xù)，一二手房成交量均會有比較明顯的放大，房價將相應有所上升，但市場和政策兩方面都會對房價保持適度敏感，一旦上升過快，管控力度可能會跟進加強，力求保持深圳房地產和樓市的整體平穩(wěn)運行。

二、深圳房地產政策動向

1、鑒于深圳房地產和樓市具有比較強的投資投機屬性，政府對樓市的管控力度歷來比較強。近年來，出臺過很多調控政策，尤其以2020年7月15日推出的《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱“715新政”）和2021年2月8日推出的《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》（簡稱“二手房參考價政策”）為重點，自推出以來，對深圳樓市產生了深遠、重大的影響，至今這兩大政策并沒有實質性調整或改變，因此對樓市的直接影響仍然明顯。

2、自2021年10月以來，全國范圍內，國家層面、地方數(shù)百個城市對房地產和樓市的各類刺激性、鼓勵性政策投放高達1000多個，包括一二線城市都有不同的寬松政策投放，但深圳政策面的放松動向仍然微弱，相關松綁政策非常少。近期的關聯(lián)政策有兩個，一個是二手房“帶押過戶”，另一個是“積分入戶”，但屬于邊緣類政策，而直接性、關鍵性的政策，例如入戶三年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年等，目前政策仍未松動，我的判斷，部分政策做適度調整的可能性不能說不存在，但年內大面積松動的可能性很小。

3、對深圳樓市影響甚大的二手房參考價政策已經(jīng)連續(xù)兩年沒有進行調整。2022年3月網(wǎng)上曾傳說政府將上調3-5%的參考價，后證明消息不實。近期網(wǎng)上又傳政府部門針對相關問題有官方回復，表示“內部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”二手房市場還對此出現(xiàn)一些積極成交的動向。但我判斷這次的消息仍然難以核實落地。

4、在今年1月29日召開的深圳市高質量發(fā)展大會上，深圳市住建局負責人表示，將全力發(fā)力房地產業(yè)和建筑業(yè)的兩大產業(yè)，為全市經(jīng)濟高質量增長做出巨大貢獻。對此政策面的積極表述，市場上有人對此解讀為政策將刺激樓市上揚，房價將反彈。我認為這種解讀是片面的。我的判斷是，政府表態(tài)讓房地產做出巨大貢獻，主要體現(xiàn)在大量增加宅地供應，大量安排保障性住房籌集建設，積極支持房企努力完成“保交樓”任務，鼓勵銀行與貸款房企和市民之間通過多種策略積極化解債務風險，確保不讓房地產負面問題拖累全市經(jīng)濟增長大局，更有利有效推進城市更新和土地整備工作，為深圳房地產良性發(fā)展做好基礎工作，等等。

而涉及樓市的相關政策基本上不會出現(xiàn)較大放松性改變，維持現(xiàn)有政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是大概率，但根據(jù)形勢需要，對部分具體政策做出一定的調整或修正，這種可能性是存在的，但任何政策調整的大前提是，保持房地產和樓市的穩(wěn)定運行，不能想當然地認為，經(jīng)濟形勢在明顯活躍起來，樓市政策也一定會大尺度放松，因為，現(xiàn)在是因城施策，深圳的特殊性決定了這種動向的可能性比較低。

三、深圳房地產的主要特征

1、觀察深圳房地產，不能直接以全國房地產格局類比，甚至與北上廣都不能直接比，因為深圳房地產具有顯著的差異化特征，這導致深圳房地產和樓市的運行和走向常常與其他城市存在很大不同。

2、深圳是全國乃至全球目前最大的移民城市，全市1800萬常住人口，其中戶籍僅550萬，其他1250萬都是居住證人口，此外，還有幾百萬流動人口，這決定了深圳的住房需求在有效人口基數(shù)方面具有非常大的波動性和不確定性。

3、深圳大約1100萬套住房中，紅本商品住房大約僅200萬套，其他為保障性住房、公寓、園區(qū)宿舍、城中村農民房、違建房等，1800萬常住人口中，真正擁有自有紅本商品住房的人口大約為500多萬人，占比為30%左右，遠遠低于國內所有一二線城市。這意味著深圳的剛需住房潛力非常大，這與全國大多數(shù)城市較高住房擁有率背景下可能出現(xiàn)的住房過剩和去化困難形成明顯差異。

4、深圳改革開放40多年來，建成的住宅物業(yè)總面積將近9億多平方米，其中違建房占比高達將近一半，是全國違建房面積最大的城市。這意味著，深圳的舊改和城市更新的任務非常艱巨，拆遷、整頓的壓力巨大，補償賠償費以及相應的舊改成本居高不下，助推房價高企。

5、深圳是四大一線城市中土地面積最小的城市，僅為上海的1/3、廣州的近1/4，北京的1/8，但深圳人口數(shù)量接近北上廣。近年來，深圳城市容積率不斷提升，住宅樓的層高已經(jīng)由普高32層提升到部分45層，又再向最高60-70層推進，居住舒適度在不斷下降。

6、深圳是內地僅次于北京、上海的全國第三大金融中心城市，目前本外幣存款總額高達12萬億多，且仍在以較快速度增長。深圳不斷增長的貨幣存量中，有相當比例通過信貸等渠道直接間接流入房地產和樓市，成為支撐樓市的基礎性金融杠桿。深圳的房貸杠桿率在全國是最高的，購房貸款占比高達98%以上，而家庭住房支出占比平均高達70%以上。

7、深圳房價高，有一定的泡沫成分，但主要還是經(jīng)濟實力的支撐。深圳經(jīng)濟在2022年取得了3.3%的GDP增幅，遠高于廣州的1%、北京的0.7%和上海的-0.2%，人均GDP3萬美元。但深圳居民的收入水平差距偏大，普通市民收入偏低，導致房價收入比偏大，房價上升快，會直接降低多數(shù)人的買房能力。以上所述的深圳經(jīng)濟的特殊性決定了：在經(jīng)濟整體形勢相對穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展的背景下，樓市管控政策出現(xiàn)大尺度放松的機率不大。

四、深圳房地產基本形勢及大趨勢

1、針對深圳住房長期失衡的基本形勢，深圳市近年來已經(jīng)顯著加大了宅地供應，全力糾偏“人地錯配”格局，預計未來十年都將是住房供應的“大年”，深圳房地產和樓市基于市場現(xiàn)實，將長期保持穩(wěn)健活躍的增長態(tài)勢。

2、由于深圳無房人口基數(shù)較大，資金量充裕，樓市活躍度容易激活，炒房現(xiàn)象出現(xiàn)的機率偏高，因此管控政策的剛性存在和大面積存在將是一種常態(tài)。政策的改變可能隨著市場的變化而自動變化，例如，二手房參考價政策，在推進兩年時間里，東部、中部以及西部局部地區(qū)的不少樓盤，其掛牌價和實際成交價已經(jīng)和參考價并軌，甚至低于參考價，這意味著二手房參考價在這些片區(qū)事實上已經(jīng)自動失去指導性，或者說政策的執(zhí)行事實上已經(jīng)自動消失了，這客觀反映了政策的初衷；而那些一二手房價仍然倒掛的片區(qū)，這項政策大概率將繼續(xù)有效執(zhí)行。很難想象政策面會對這些重點片區(qū)推出政策放松的舉措。

3、深圳自2018年推出二次房改方案后，房地產發(fā)展的基本邏輯已經(jīng)發(fā)生重大改變，政府保障性住房占比大幅提升，達到60%，近期又導入全國性的共有產權住房制度，未來深圳保障性住房將由封閉性運營的共有產權住房體系和公共類租賃住房體系形成，未來深圳的住房將形成保障性住房為主、商品住房為輔的基本格局，其目標是多主體供給、多渠道保障全體市民安居樂居。

4、盡管未來深圳房地產發(fā)展和住房供應空間仍然很大，但是，深圳經(jīng)濟的主導戰(zhàn)略已經(jīng)確立為科創(chuàng)立市、文化立市，未來科技創(chuàng)新制造業(yè)以及相應的高端服務業(yè)將成為城市經(jīng)濟的領軍性、先鋒性支柱產業(yè)，而房地產將蛻變?yōu)槌鞘薪?jīng)濟的民生性、基礎性支柱產業(yè)，土地財政在政府財政收入中的占比保持在20%以下甚至更低，為全國一二線城市中最低，更多的財政收入將持續(xù)依賴產業(yè)經(jīng)濟，而不是土地財政，這將在深圳經(jīng)濟發(fā)展中為房地產確立更加合理的、健康的產業(yè)地位。

5、深圳在積極應對可能在不久落地的房地產稅試點工作。從某種意義上說，已經(jīng)“空轉”了十多年的房地產稅，到了今天，完全可以也應該盡快落地了，真正落地后，才會有效化解市場上廣泛存在的誤解和疑慮，這應該成為國家政策投放的基礎考量。如果國家選擇在深圳試點，深圳就大大方方推進，因為這不僅體現(xiàn)了國家對深圳的信任和深圳的責任，而且對全國的稅制改革以及房地產的穩(wěn)定健康發(fā)展都是一次積極正面的探路歷程。

6、中國經(jīng)濟正面臨重大的轉型升級，與之相應，中國房地產也面臨重大改革。深圳房地產正在按照國家戰(zhàn)略布局，積極探索新的發(fā)展模式，包括：堅持房住不炒方針、高質量發(fā)展、保障性住房為主商品住房為輔、多主體供給、多渠道保障、租購并舉、依托產業(yè)發(fā)展、深度發(fā)掘存量市場、合理管理和提升物業(yè)資產價值，等等。相信深圳房地產將在全國繼續(xù)扮演先鋒角色，為全國房地產的健康穩(wěn)定發(fā)展做出有益的貢獻。