政策環(huán)境

房貸利率

(資料圖)

1月20日，央行公布了最新的LPR報價利率，繼續(xù)維持不變，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。深圳首套房和二套房的房貸執(zhí)行利率分別加點30BPs和60BPs為4.60%和4.90%。

土地市場篇

1月份恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期月，土地市場無成交。

住宅市場篇

一手買賣市場

01?供應

1月份受春節(jié)假期的影響，深圳新房供應環(huán)比有所下跌，全市僅7個商品房項目獲得預售許可證，共計批售2169套/36.46萬㎡，環(huán)比2022年12月下跌64.5%。其中，有5個項目含住宅產(chǎn)品，住宅總獲批量為1807套/20.64萬㎡，環(huán)比下跌30.1%。

02?全市需求

1月份，全市一手住宅共計備案1628套，環(huán)比下跌42.9%，同比下跌40%；總備案面積16.05萬㎡。一手住宅成交均價5.23萬元/㎡，環(huán)比下跌3.4%，同比下跌10.8%。

1月份雖然新房新增供應有所下降，但庫存量基本持平，加之1月份成交迎慣性低位，2023年1月份深圳一手住宅去化周期有所加長。數(shù)據(jù)顯示截止1月底，一手住宅庫存面積為40.45萬㎡，共計40132套，環(huán)比微漲0.2%。按照過去12個月的平均成交套數(shù)推算，目前深圳一手住宅的去化周期為14.8個月，較2022年12月份增加1.2個月。

03?區(qū)域需求

從分區(qū)來看，受春節(jié)長假的影響，1月份一手住宅備案量僅南山區(qū)環(huán)比上漲，漲幅為27.6%。其他各區(qū)備案量均呈現(xiàn)不同程度下跌，其中備案量跌幅最高的為福田區(qū)，環(huán)比下跌93.9%；其次為寶安區(qū)，環(huán)比下跌56.3%；坪山區(qū)跌幅最低為10.5%。從備案量絕對值來看，龍崗、寶安、光明位列前三甲，分別備案366套、332套、274套。

從區(qū)域均價變幅來看，1月份一手住宅成交均價環(huán)比上漲的區(qū)域有福田、鹽田、光明、龍華4區(qū)，其中福田區(qū)漲幅最高為12.9%、光明區(qū)最低為0.4%。剩下的區(qū)域一手住宅均價環(huán)比均下跌，其中跌幅最大的為寶安區(qū)，下跌16.0%；其次為南山區(qū)，環(huán)比下跌15.9%。

跌幅最低的為坪山區(qū)，下跌1.2%。由于南山區(qū)高價位物業(yè)備案量減少，1月份不再是成交均價最高的區(qū)域，取而代之的為福田區(qū)，1月份一手住宅成交均價為10.3萬元/㎡；成交均價最低的仍為大鵬新區(qū)，1月份均價為3.2萬元/㎡。

從分區(qū)去化周期來看，1月份去化周期最短的仍為南山區(qū)6.0個月，最長的仍為大鵬新區(qū)70.2個月。此外，受1月份成交量普低的影響，去化周期下跌的僅有南山、深汕合作區(qū)2區(qū)、光明區(qū)去化周期持平，其他大部分區(qū)域的去化周期均有所加長。其中，上升最明顯的為羅湖區(qū)，去化周期從去年12月份的9.8個月上升至今年1月的14.4個月。

從1月份一手住宅成交Top10來看，成交靠前的新房項目主要集中在龍崗（3個）、光明（2個）、龍華區(qū)（2個），此外深汕合作區(qū)、寶安、前海各一個。其中，1月份成交排名第一的是位于龍崗龍城街道的金域?qū)W府，共計成交86套、成交面積7616.60㎡；其次是來自深汕合作區(qū)的半山潤府二期，共計成交63套、成交面積6550.27㎡。

二手買賣市場

01?全市

1月份，深圳二手住宅市場備案量迎慣性低位，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月份全市共計備案1391套，環(huán)比下跌32.8%，同比下跌10.7%；總備案面積13.16萬㎡，環(huán)比下跌34.6%。

02 ?區(qū)域

1月份，全市二手住宅備案量僅光明區(qū)環(huán)比上漲，漲幅為21.1%。其他區(qū)域花環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌，其中跌幅最高的為大鵬新區(qū)，環(huán)比下跌66.7%；跌幅最低的為坪山區(qū)，環(huán)比跌幅10.7%。從備案量來看，福田區(qū)超越龍崗排在首位，共計備案323套；其次為龍崗區(qū)，共計備案286套；南山區(qū)共計備案239套，排在第三位。

從業(yè)主報價的情況來看，1月份業(yè)主信以靜制動。業(yè)主下調(diào)報價的樓盤占比下降，由2022年12月份的11.1%下降至8.0%；上調(diào)報價的占比亦有所下降；報價持平的占比上升至86.5%。1月份隨著疫情的影響減弱，買家看房量上升，業(yè)主信心有所回升，目前業(yè)主以靜制動，在1月份暫時未調(diào)整價格。

1月份，二手住宅樓盤備案量TOP10中，福田區(qū)最多共有4個；其次為南山和龍華，各2個；剩下的光明、龍崗各1個。成交TOP10中前三均來自福田區(qū)，福田香蜜湖片區(qū)的僑香村以17套/1634.5㎡的成交量位列榜首；其次為梅林的梅林一村，共計成交10套/943.82㎡；排在第三的為福田保稅區(qū)的益田區(qū)，共計成交9套/946.79㎡。

從套均面積來看，以80-120㎡的為主，多達8個；2個套均面積在80㎡以下，套均面積在120㎡以上的則沒有。可見現(xiàn)在市場上二手房成交以剛需及改善的三房為主。

租賃市場

1月份美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍籌住宅租金指數(shù)值為232.54，對應的租金水平為84.18元/㎡，環(huán)比微漲0.2%，同比下跌4.8%。

分區(qū)域來看，1月份深圳房地產(chǎn)市場現(xiàn)回暖趨勢，租金水平亦止跌回升。1月份僅鹽田、寶安兩區(qū)的租金水平環(huán)比繼續(xù)下跌，環(huán)比跌幅分別為1.54%、0.78%；其他各區(qū)均上漲，漲幅最高的為福田區(qū)，環(huán)比上漲1.12%，羅湖、南山漲幅最低，均為0.38%。

從租金水平來看，福田區(qū)租金水平仍為全市最高，為109.43元/㎡.月；其次為南山區(qū)，租金水平為109.20元/㎡.月；租金水平最低的為龍崗區(qū)，為47.41元/㎡.月。