前言：

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深圳二手房參考價(jià)推行至今，剛好滿2年，對(duì)于大家都很關(guān)心的二手房參考價(jià)會(huì)不會(huì)有所調(diào)整，2.8日深圳市住建局工作人員表示“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。”

參考價(jià)實(shí)行2年時(shí)間里，政策效果顯著，二手住宅成交量創(chuàng)近二十年最低，投資需求大幅減少，市場(chǎng)由“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，參考價(jià)成為市場(chǎng)交易的重要參考。具體數(shù)據(jù)表現(xiàn)如何？如今政策轉(zhuǎn)向，深圳市場(chǎng)能否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？樂(lè)有家研究中心通過(guò)10+張數(shù)據(jù)圖深度解讀參考價(jià)2年帶來(lái)的巨變。

供應(yīng)端

1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌量變化：業(yè)主由不接受到接受，2022年掛牌量處于高位，2022年底政策轉(zhuǎn)向后，掛牌量有所回落

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳作為全國(guó)第一個(gè)出臺(tái)二手房參考價(jià)的城市，在二手房參考價(jià)發(fā)布半年里，業(yè)主并未意識(shí)到參考價(jià)的威力，市場(chǎng)每月新增掛牌量并未受到影響，參考價(jià)發(fā)布半年后，隨著政策影響不斷深入，業(yè)主出售意愿降低，市場(chǎng)每月新增掛牌量減少，參考價(jià)實(shí)行1年后，政策并未如預(yù)期調(diào)整，業(yè)主已經(jīng)逐步接受并適應(yīng)參考價(jià)的存在，2022年在市場(chǎng)成交低迷，售房壓力較大的背景下，全市每月新增掛牌量處于高位。

2022年11月全國(guó)政策轉(zhuǎn)向，業(yè)主預(yù)期增強(qiáng)，掛牌量在達(dá)到高峰后回落。

2、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌價(jià)變化：參考價(jià)半年后市場(chǎng)效果開(kāi)始顯現(xiàn)，掛牌價(jià)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)1年半的盤(pán)整下跌后趨穩(wěn)

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，參考價(jià)出臺(tái)半年內(nèi)，深圳二手住宅掛牌價(jià)仍上漲，參考價(jià)實(shí)行半年后政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，掛牌價(jià)小幅回落，參考價(jià)實(shí)行1年后，掛牌量大+成交低迷背景下，業(yè)主出售壓力加大，深圳市場(chǎng)徹底由“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，業(yè)主讓利空間加大，市場(chǎng)掛牌價(jià)持續(xù)下降。經(jīng)過(guò)1年半的調(diào)整后，掛牌價(jià)已逐漸趨穩(wěn)。

3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅掛牌價(jià)與參考價(jià)偏差值變化：掛牌價(jià)低于及接近參考價(jià)的房源占比大幅增加，業(yè)主出價(jià)更加理性，接近市場(chǎng)真實(shí)水平

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)發(fā)布當(dāng)月，深圳約有8%房源掛牌價(jià)與參考價(jià)偏差值在10%以?xún)?nèi)，參考價(jià)實(shí)行1年時(shí)，業(yè)主出價(jià)并未受到較大影響，低于及接近參考價(jià)的掛牌房源占比維穩(wěn)，參考價(jià)實(shí)行2年后，業(yè)主出價(jià)更加理性，掛牌價(jià)與參考價(jià)偏差值在10%以?xún)?nèi)的房源占比接近20%，掛牌價(jià)與參考價(jià)偏差值在20%以?xún)?nèi)的房源占比超過(guò)40%。業(yè)主出價(jià)更加理性，接近市場(chǎng)真實(shí)水平。

需求端

1、“2.8新政”后2年深圳二手住宅成交量變化：連續(xù)2年暴跌，成交量縮水近八成，政策及大環(huán)境波及下，部分合理需求也被壓制

二手房參考價(jià)出臺(tái)當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量?jī)H2萬(wàn)套出頭，創(chuàng)近二十年最低記錄，相較2020市場(chǎng)高峰縮水近八成。政策影響下，投資需求大幅減少，但市場(chǎng)低迷，悲觀情緒傳導(dǎo)至剛需，剛需觀望情緒加重，合理需求被壓制。

2、“2.8新政”后2年深圳一二手住宅成交占比：一手成交反超二手，新房成交成為市場(chǎng)主力

二手房參考價(jià)出臺(tái)1年，深圳一手住宅成交占比反超二手，2022年反超幅度繼續(xù)拉大，一手住宅：二手住宅約6:4。

二手房參考價(jià)實(shí)行2年后，二手房?jī)r(jià)格回歸理性，一二手價(jià)格倒掛減小，近兩年深圳新房供應(yīng)量加大，部分新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)惠，尤其2022年市場(chǎng)低迷下，新房降價(jià)促銷(xiāo)力度加大，吸引大批需求流入新房市場(chǎng)。

3、“2.8新政”后2年深圳二手住宅月度成交量：高位回落后底部徘徊，近1年半時(shí)間，月度成交量多在2000套左右徘徊

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)出臺(tái)經(jīng)過(guò)短暫過(guò)渡后，成交量開(kāi)始接連斷崖式下跌，由單月7000套左右，下跌至4000多套、3000套、2500套，二手房參考價(jià)實(shí)行半年后，市場(chǎng)成交量跌至月均2000套，此后1年半時(shí)間里，多在2000套左右徘徊，部分月份甚至低于1000套。

4、“2.8新政”后2年深圳購(gòu)房者需求變化：投資需求大幅減少，房產(chǎn)回歸居住屬性

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)實(shí)施2年，市場(chǎng)投資需求大幅減少，市場(chǎng)以剛需和改善需求為主，且改善需求明顯增加，房產(chǎn)逐步回歸居住屬性。

5、“2.8新政”后2年深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)變化：同環(huán)比均進(jìn)入持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳實(shí)施二手房參考價(jià)后，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比指數(shù)逐漸下跌，并于2021年5月進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代，除個(gè)別月份外，深圳二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比已長(zhǎng)達(dá)2年的負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格指數(shù)同比同樣進(jìn)入持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，并于2022年1月由正轉(zhuǎn)負(fù)，此后延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

6、“2.8新政”后2年深圳熱點(diǎn)小區(qū)成交價(jià)變化：參考價(jià)1年后熱點(diǎn)小區(qū)價(jià)格下跌10%-15%左右，參考價(jià)2年后，價(jià)格下跌20%-30%左右

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，參考價(jià)實(shí)施半年后，深圳熱點(diǎn)小區(qū)成交價(jià)多下滑5%-10%左右，參考價(jià)實(shí)施1年后，熱點(diǎn)小區(qū)價(jià)格多下跌10%-15%左右，參考價(jià)2年后，熱點(diǎn)小區(qū)價(jià)格多下跌20%-30%左右。其中春華四季園價(jià)格較為平穩(wěn)，下跌5%以?xún)?nèi)，羅湖愉天小區(qū)、福田鵬益花園、龍華錦繡花園等價(jià)格下跌幅度較大，超30%。

7、“2.8新政”后2年深圳成交價(jià)與參考價(jià)偏差值變化：近四成房源低于參考價(jià)成交，超八成房源接近參考價(jià)成交，參考價(jià)已成為買(mǎi)賣(mài)雙方出價(jià)的重要參考

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)出臺(tái)當(dāng)月，深圳約有4%房源以低于參考價(jià)成交，9%房源接近參考價(jià)成交（成交價(jià)與參考價(jià)偏差值10%以?xún)?nèi)）；二手房參考價(jià)出臺(tái)1年后，深圳約有10%房源以低于參考價(jià)成交，近半房源接近參考價(jià)成交；二手房參考價(jià)出臺(tái)2年，深圳約有40%左右房源以低于參考價(jià)成交，超8成房源接近參考價(jià)成交，參考價(jià)成為買(mǎi)賣(mài)雙方出價(jià)的重要參考。隨著政策利好頻發(fā)，市場(chǎng)筍盤(pán)加速消耗，低于參考價(jià)房源有減少趨勢(shì)，但整體仍處高位。

8、“2.8新政”后2年深圳二手住宅議價(jià)率變化：波動(dòng)攀升，議價(jià)空間達(dá)到峰值后維穩(wěn)，價(jià)格回歸理性

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房參考價(jià)出臺(tái)半年內(nèi)，市場(chǎng)議價(jià)率多在3%-5%左右，二手房參考價(jià)實(shí)行半年后，議價(jià)率不斷攀升，逐步升至10%，此后1年內(nèi)多在8%-11%左右范圍浮動(dòng)，并逐步趨穩(wěn)。

大咖觀點(diǎn)

深圳二手房參考價(jià)實(shí)施2年里，成果顯著：

1）投資需求大幅減少，房產(chǎn)回歸居住屬性

2）價(jià)格調(diào)整至市場(chǎng)真實(shí)水平，市場(chǎng)更加理性健康

3）近4成房源接近參考價(jià)成交，參考價(jià)成為市場(chǎng)成交的重要參考

但同時(shí)，我們也看到，受政策影響，深圳二手住宅過(guò)戶量跌入谷底，部分合理需求被壓制，2022年11月，地產(chǎn)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，2023年在沖經(jīng)濟(jì)，拉內(nèi)需目標(biāo)下，房地產(chǎn)利好政策不斷出臺(tái)，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，2023年相信在政策利好下，剛需、改善等合理需求將逐步釋放，市場(chǎng)將步入更加健康高質(zhì)量發(fā)展之路。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁賀玲：2022不堪回首。凜冬已過(guò)，沒(méi)有一個(gè)春天不會(huì)到來(lái)。房地產(chǎn)最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，需要我們一起努力。2023上半年，是買(mǎi)房的最佳窗口期。2023愿諸邪不侵，樓市安泰。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)總裁孟凡振：2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍下行，庫(kù)存持續(xù)走高、成交周期不斷拉長(zhǎng)、價(jià)格持續(xù)走低，一二手房均無(wú)幸免，信心和預(yù)期發(fā)生了根本性的變化，年底隨著各種限制性政策的松動(dòng)和預(yù)期的引導(dǎo)，市場(chǎng)出現(xiàn)了一絲微光，讓久久賣(mài)不掉的業(yè)主絕望中看到一絲希望，剛需群體開(kāi)始有看房的意愿了。

2022年全國(guó)超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條，達(dá)到近年峰值。在頻繁的房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)調(diào)整背景下，合理的住房需求將會(huì)得到支持。加之經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、刺激消費(fèi)的需求和貨幣政策的適度寬松，整體的環(huán)境對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方均比較友好。

指望大漲大跌均已無(wú)現(xiàn)實(shí)可能，剛需客戶可以把握置業(yè)窗口上車(chē)或置換，賣(mài)方也可在成交周期縮短的過(guò)程中及時(shí)變現(xiàn)、置換。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總裁郭鳳敏：回顧2022年，從上半年多地松綁樓市調(diào)控，到下半年保交樓紓困基金、“金融16條”、“四箭齊發(fā)”等等，政策面的寬松趨勢(shì)已經(jīng)十分明確。但是，三年疫情對(duì)民生、經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)，從深圳2022年二手房交易量來(lái)看，只有調(diào)控前的三分之一，在盼望、失望、期望中結(jié)束了心酸的2022年。

年底大灣區(qū)的兩個(gè)重要城市佛山、東莞分別放開(kāi)限購(gòu)政策，仿佛感覺(jué)到了房地產(chǎn)逐步回歸市場(chǎng)的趨勢(shì)，展望2023年，這一趨勢(shì)有望在其他城市延續(xù)并有所加碼，隨著越來(lái)越多購(gòu)房者開(kāi)始入市，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)將迎來(lái)溫和修復(fù)，上半年房?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)回升，剛需和改善型購(gòu)房的朋友們可在當(dāng)前的底部區(qū)間入手。不過(guò)，在“房住不炒”政策框架下，市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)式大漲。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總裁劉理琴：2022年是極其困難、充滿挑戰(zhàn)、歷經(jīng)錘煉的一年，隨著大環(huán)境的變化和行業(yè)的自我變革和洗牌，2023年將是充滿希望和值得期待的一年。

2022年大灣區(qū)一二手樓交易量和成交價(jià)格都大幅下降，到年底時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)筑底，第四季度交易量出現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)。

2023年，中央政策定調(diào)，給市場(chǎng)托底，在擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)的方針下，房地產(chǎn)將完成軟著陸。隨著疫情高峰的回落，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，需求得到釋放，房地產(chǎn)復(fù)蘇潛力大，大灣區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)整年的走勢(shì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，核心城市、核心地帶房?jī)r(jià)有望小幅回升?？春玫谝患径却汗?jié)后市場(chǎng)表現(xiàn)，第二季度平穩(wěn)增長(zhǎng)。