張茂榮（非標房產(chǎn)疑難案件專家，粵灣律所主任?首席律師）

主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權(quán)房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭議解決

惡意串通，一房兩賣，辦理了高額抵押，過戶行為還能被確認無效嗎？——筆者剛剛接到深圳市中級人民法院判決：可以確認過戶無效！

(資料圖)

基本案情：

2019年10月，客戶以818萬購買涉案房屋并支付定金59.5萬元，后因疫情導致履行遲延，賣方違法解除合同。

2020年3月，客戶委托其他律師仲裁，要求強制過戶（繼續(xù)履行合同），因不同意贖樓被駁回，但確認了賣家解除合同未發(fā)生合同解除的效力。

2020年9月，客戶慕名來訪委托筆者二次仲裁，要求強制過戶并同意代為贖樓。仲裁保全期間，涉案房產(chǎn)被賣家一房兩賣，過戶至第三人（后買家）名下，并設(shè)置高達700萬的借款抵押！

2020年1月，筆者代理客戶以賣家、后買家、借款人為共同被告，以惡意串通損害客戶利益為由，起訴要求確認買賣合同無效，注銷抵押登記，恢復登記至賣家名下。2021年8月，深圳市南山區(qū)人民法院一審判決：賣家與后買家買賣合同無效，賣家、后買家、借款人還清銀行貸款，注銷抵押登記（抵押權(quán)人予以配合），將涉案房產(chǎn)恢復登記至賣家名下。

后買家不服提起上訴。（期間，深圳國際仲裁院以“房價暴漲，繼續(xù)履行買賣合同于賣家不公平”的荒唐理由裁決駁回客戶的二次仲裁申請，筆者隨即代理客戶以賣家、后買家、借款人為共同被告，向法院起訴要求返還定金并賠償升值差價）。

深圳仲裁委：房價暴漲，強制過戶于賣家不公平，不予支持！

深圳市中級人民法院終審認為：

賣家、后買家、借款人遞交的證據(jù)無法證明其存在真實的房屋買賣關(guān)系，明顯存在轉(zhuǎn)移涉案房產(chǎn)的惡意，構(gòu)成惡意串通。在客戶與賣方的合同尚未確認解除的情況下，三方惡意串通，將涉案房產(chǎn)過戶到后買家名下的行為，損害了客戶的權(quán)益，故過戶轉(zhuǎn)讓行為無效。

涉案房產(chǎn)已辦理抵押登記，抵押權(quán)人合法權(quán)益應予保護，在抵押貸款本息清償后才有義務協(xié)助辦理抵押注銷手續(xù)，在客戶不同意代為清償貸款的情況下，抵押權(quán)消除存在事實上的障礙，導致涉案房產(chǎn)恢復登記至賣家名下已存在事實上的障礙，故對客戶要求將涉案房產(chǎn)恢復登記至賣家名下的請求不予支持，客戶可待障礙消除后再行主張權(quán)利。

2022年10月24日判決：賣家賣家與后買家所買賣合同無效，駁回客戶其他訴訟請求。

張律說：惡意串通損害他人利益，即便已過戶、已抵押，過戶行為亦無效！

1、本案過戶涉惡意串通損害客戶利益無效，但抵押合法有效，一審法院判決三惡意串通人還款后抵押權(quán)人協(xié)助注銷抵押登記，已經(jīng)保護了抵押權(quán)，二審法院考慮到存在事實上不能還款的情況，只判決過戶無效，釋明客戶在抵押債務清償后另案起訴恢復登記產(chǎn)權(quán)，亦不為錯；

2、“抵押有效，買賣無效”，抵押權(quán)人很尷尬：本案惡意串通訴訟和另案索賠差價兩案中，筆者都對涉案房產(chǎn)進行了保全查封，就涉案房產(chǎn)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，但處置權(quán)在首封法院，理論上筆者代理客戶的索賠訴訟不完結(jié)，首封法院處置不開始，抵押權(quán)人一直無法啟動法拍實現(xiàn)優(yōu)先受償......據(jù)此看來，雖有抵押權(quán)，還要盡早起訴，爭取首封處置！

（為防執(zhí)行階段被他案查封，申請法院強制執(zhí)行時也要同步申請查封被執(zhí)行財產(chǎn)）

買商鋪遭開發(fā)商惡意串通，一房兩賣，歷時三年追回