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上一篇文章之后，我想繼續(xù)一個話題：光明四萬多都賣不動了，隔壁黃江的房子該賣多少錢?

與光明接壤的東莞黃江，新盤科學城時區(qū)上個月開售，備案價將黃江的天花板直接捅破了4。

(相關資料圖)

科學城時區(qū)備案均價3.69萬，最高單價40554，黃江最高價和光明最低限價盤的價差不到2000。

深圳最被看好的光明，房價4萬出頭；東莞普通鎮(zhèn)區(qū)黃江，房價破了4萬，這個事情就有點魔幻了。

是不是黃江和東莞的長安、虎門、厚街類似，屬于經濟強鎮(zhèn)，本地購買力對房價有強支撐?

并不是，2021年東莞32鎮(zhèn)街的GDP排名，黃江排名第14，GDP總量256.4億。

對比第一名的長安880.7億，第二名虎門720.1億，第三名南城城701.8億，第四名東城670億，相差甚遠，經濟體量只有長安的29%。

比城市界面，黃江和東莞普通鎮(zhèn)街差別不大，不但和松山湖沒法比，也遠不如南城、東城、寮步、虎門、長安。

與黃江GDP和界面接近的鎮(zhèn)區(qū)，麻涌新盤封頂價25000，沙田26000，東坑23000，黃江直接頂?shù)?0000，和莞城、東城、萬江齊平，這勇氣肯定不是梁靜茹給的。

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科學城時區(qū)的勇氣來自于：

1、地鐵物業(yè)

科學城時區(qū)距離東莞在建的1號線地鐵口黃江北很近，屬于地鐵盤。

2、炫酷的TID概念

所謂TID，是由TOD衍生而來的。

所謂TOD，指的是以交通樞紐為核心，5-10分鐘的步行距離為半徑，融入產業(yè)、居住、教育、商業(yè)等復合業(yè)態(tài)，打造一個微型城市。

TOD還沒炒熱乎，加了一層馬甲的TID又來了。TID又是什么高端概念，咱沒文化，咱也不懂。

3、臨深臨光明

距離光明只有4站地鐵，如果未來東莞1號線能和深圳6號線支線實現(xiàn)接駁，可以直抵光明腹地鳳凰城。

有這么多優(yōu)勢的科學城時區(qū)，值不值4萬?

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先說地鐵，東莞目前開通的地鐵線只有一條，就是2號線。貫穿東莞南北。

地鐵1號線在建，橫貫東莞東西。預計2024年開通。

科學城時區(qū)位于1號線東部的倒數(shù)第三站，黃江北站。

地鐵能給科學城時區(qū)帶來多少溢價?

我對比了1號線地鐵口的房價，大朗和寮步地鐵口次新掛價3萬5，成交3萬出頭；東城南城地鐵口次新掛盤4萬多，成交4萬左右；道滘鎮(zhèn)地鐵口次新掛盤2萬8，成交2萬5。

對比這個價格體系就很清晰了，黃江的科學城時區(qū)把自己賣到了接近南城東城的價格，高于大朗和寮步，遠高于道滘。

同樣是地鐵站，黃江北站對比1號線大部分站點，位置偏遠，配套低端，周邊全是廠區(qū)，還有大型垃圾中轉站，數(shù)年內看不到環(huán)境改善的跡象，為什么敢標這么高的價?

是TID嗎?這種高端概念已經很難忽悠到人了。

是臨光明嗎?

可是大哥，光明現(xiàn)在4萬多都賣不動了，你怎么還敢賣4萬呢！

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樓市是一片汪洋大海，遠看海面風平浪靜，等你走近就會發(fā)現(xiàn)，海浪此起彼伏，有波峰有低谷。

不論是城市內部，還是城市與城市之間，都是如此。所謂的價格體現(xiàn)價值，不存在的。因為多重外因和內力的影響，有的區(qū)域被高估，有的區(qū)域被低估，然后不斷調整，永不停息。

何況現(xiàn)在不同城市還設置了多重壁壘，有的敞開大門，有的禁止入內；有的給錢給政策盡情買，有的綁住手腳不準買。價格扭曲只會更嚴重。

在分城施策的極端調控下，才會出現(xiàn)光明和黃江價格接近的怪現(xiàn)狀。

大家都知道黃江和光明都是4萬肯定要選光明，所以科學城時區(qū)6月初開盤，高舉高打，入市即遇冷，不得不啟動兩大法寶，打折加轉中介。

最低32500的房源打完折29500，打了9折，最高40500的房源打完折35000，打86折，力度大的嚇人。

現(xiàn)場成交還有10萬元的車位券和家電大禮包贈送，相當于又讓利3個點。

不僅如此，還給出了渠道2.55的高傭，賣一套房中介拿走十幾萬。

重賞之下必有勇夫，啟動聯(lián)動銷售的當天，幾乎全東莞的中介都去項目踩盤學習了，單日到訪800多組，學習之后再把TID和臨光明等概念傳達給客戶。

全方位立體轟炸之下，首期推出的200多套房源終于去化了八九成。

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買到這個盤，除了2號線地鐵是確定要開通的，其他概念都停留在PPT上。對了，這個盤還有一個主打概念，就是東莞的1號線即將和深圳6號線支線實現(xiàn)對接，等對接了房價必然上天。

我又要開始講真話了。

東莞1號線的終點站黃江中心，和深圳6號線支線的終點站科學城東，有5公里的直線距離。

兩城地鐵線對接的消息，一直是東莞單方面放出，都是東莞在研究，在規(guī)劃，深圳方面從來沒有承認過。

不出意外，這5公里想要連接，會比惠陽14號延長線還困難，原因很簡單，這幾個地方靠臨深已蹭了多少好處，想讓深圳再拉一條地鐵線過去，把房價炒到5萬，憑什么呢?

即使若干年后真的夢想實現(xiàn)了，地鐵連接了，黃江北站需要14站才能到達光明核心鳳凰城，還要轉地鐵，耗時超過1小時，現(xiàn)在鳳凰城的房價不過5萬多。

黃江已經把未來若干年有的沒的預期全部透支進來了，不出意外的話，買入即橫盤，然后一直橫下去。

今早東莞又一次發(fā)布新政，我就不專門解讀了，財富圈發(fā)了一條隨筆，偷個懶放在這里吧。