樓市暖風(fēng)將吹到深圳

樓市放松的暖風(fēng)終于要吹到深圳了，住建局官方回應(yīng)，二手房參考價(jià)可能適度調(diào)整，調(diào)整后會(huì)帶來什么影響呢？詳看分析！

目錄：

一、官方首次證實(shí)參考價(jià)將調(diào)整

二、調(diào)整的幅度可能是多少？

三、參考價(jià)上調(diào)帶來的影響

四、長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)代替行政調(diào)控

五、樓市回暖延遲了

一）官方首次證實(shí)參考價(jià)調(diào)整

昨天財(cái)聯(lián)社一條消息引起了房圈的熱議，深圳參考價(jià)將調(diào)整3%-5%，官方首次回應(yīng)將依據(jù)調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)整。

參考價(jià)調(diào)高的傳聞早已在坊間流傳，但疫情影響，一直沒有下文，本次深圳住建局公開證實(shí)將要調(diào)整，但并未說明調(diào)整幅度，3-5%只是猜測(cè)，但是從調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)分析調(diào)高是肯定的。

一）調(diào)控要求。國(guó)家關(guān)于落實(shí)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作分工的意見第42條指出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。穩(wěn)房?jī)r(jià)和良性循環(huán)是調(diào)控的要求，房?jī)r(jià)是穩(wěn)而不是跌，深圳的房?jī)r(jià)一直在跌，成交量持續(xù)低迷，這不是良性循環(huán)，所以參考價(jià)可能調(diào)高。

二）市場(chǎng)形勢(shì)。深圳去年以來房?jī)r(jià)連續(xù)十個(gè)月下跌，成交量連續(xù)10個(gè)月低于3000套，4個(gè)月低于2000套，房?jī)r(jià)平均下降15%左右，大部分區(qū)域在5%-20%之間，最高的達(dá)到50%，市場(chǎng)形勢(shì)是08年金融危機(jī)以來最慘淡的，也需要調(diào)高參考價(jià)。所以從兩方面看，調(diào)整一定是提高，幅度會(huì)是3-5%嗎？

二、調(diào)整幅度可能是多少？

傳聞參考價(jià)調(diào)整幅度在3-5%之間，住建局并未對(duì)幅度表態(tài)，那么這3-5%是怎么來的？看以下兩點(diǎn)分析。

一）深圳房?jī)r(jià)年均漲幅。

深圳自2016年10月調(diào)控開始，到2019年底，房?jī)r(jià)調(diào)控的很好，三年平均漲幅4%多一點(diǎn)，這是樓市調(diào)控的最理想時(shí)期，房?jī)r(jià)既不低迷也沒有暴漲，買房的有希望，繼續(xù)攢著錢；有房的也有希望，房?jī)r(jià)還在慢慢的漲著；這樣的節(jié)奏剛剛好。2020年因疫情疊加雙11打破了穩(wěn)定的節(jié)奏，深圳不得不推出比較極端的參考價(jià)來去市場(chǎng)化，強(qiáng)行達(dá)到年均漲幅4%左右，2021年的指導(dǎo)價(jià)比2016年的市場(chǎng)價(jià)高20%，也是平均每年4%左右的水平。

深圳二手房?jī)r(jià)指數(shù)

二）深圳的新房限價(jià)調(diào)整。

每年都按一定的比例向上調(diào)整，這個(gè)幅度也在5%左右，當(dāng)然2021年壓縮預(yù)期除外。以上兩個(gè)原因與傳聞參考價(jià)上調(diào)3-5個(gè)百分點(diǎn)是可能的。

三、參考價(jià)調(diào)整帶來的影響

目前市場(chǎng)普通住宅實(shí)際成交價(jià)格一般在參考價(jià)的1-1.1倍，參考價(jià)上調(diào)會(huì)適度帶動(dòng)成交價(jià)格上調(diào)，但主要還是要看房貸按參考價(jià)的執(zhí)行力度，如果嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)直接回升的幅度不會(huì)太大。

參考價(jià)調(diào)整會(huì)帶來以三點(diǎn)下影響：

一）改變房?jī)r(jià)一直下降的預(yù)期。

很多置業(yè)者、準(zhǔn)置業(yè)者有讓房?jī)r(jià)一直降的預(yù)期，這可以理解，想買房的的當(dāng)然希望價(jià)格降得越多越好，但是房?jī)r(jià)牽涉到經(jīng)濟(jì)的方方面面，房地產(chǎn)及建筑業(yè)直接占了GDP的15%，加上間接帶動(dòng)的家電、裝修、建材等行業(yè)要超過GDP的40%，房?jī)r(jià)一直降，再疊加疫情，經(jīng)濟(jì)難以回暖，失業(yè)率可能大幅提高，收入也會(huì)降低，房?jī)r(jià)降了反而更買不起了。

二）同步提高新房限價(jià)，讓地產(chǎn)商回血。

三道紅線讓地產(chǎn)商失血嚴(yán)重，深圳的新房因?yàn)橄迌r(jià)利潤(rùn)很低，地產(chǎn)商基本不賺錢，缺少發(fā)展資金的積累，只能靠發(fā)行基金、借美元債去開拓舊改業(yè)務(wù)，舊改業(yè)務(wù)是賺錢，但2021年的調(diào)控讓他們的資金鏈出現(xiàn)問題，舊改基本停滯。舊改對(duì)深圳城市的發(fā)展非常重要，這次疫情城中村環(huán)境差，疫情比較集中，急需改善。城中村的改善只能靠舊改推動(dòng)。所以讓開發(fā)商回血，讓舊改能繼續(xù)下去。

三）小幅度調(diào)整參考價(jià)使成交量回升。

并且銀行嚴(yán)格執(zhí)行，不會(huì)帶來房?jī)r(jià)的又一次大漲，只能緩慢的恢復(fù)，成交量會(huì)首先得到恢復(fù)，政策出來的瞬間很多筍盤就立刻成交了。參考價(jià)調(diào)整有利于成交量的恢復(fù)，讓想賣房的業(yè)主能夠賣出去，想換房的業(yè)主可以順利換房。??

四、長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)代替行政調(diào)控

近幾年，長(zhǎng)效機(jī)制一直是討論的話題，樓市調(diào)控靠行政手段的松緊，帶來了地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，各方都期待能建立長(zhǎng)效機(jī)制，讓樓市自我調(diào)節(jié)，不要總是行政干預(yù)。

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從深圳起步的，第一次土拍也在深圳，然而這么多年過去了，深圳卻實(shí)施最嚴(yán)的樓市調(diào)控手段去市場(chǎng)化，就是因?yàn)闆]有長(zhǎng)效機(jī)制。如果房?jī)r(jià)逐步恢復(fù)就為實(shí)施房地產(chǎn)稅試點(diǎn)創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)稅將是長(zhǎng)效機(jī)制的一種，差額所得稅也可能成為長(zhǎng)效機(jī)制的另一種手段。房?jī)r(jià)漲得多，交的稅就會(huì)越多，多出來的稅收可以用于建設(shè)更多的保障房，滿足居住需求。參考價(jià)、行政調(diào)控長(zhǎng)期看會(huì)被房地產(chǎn)稅、差額所得稅等長(zhǎng)效機(jī)制代替。

五、樓市回暖延遲了

去年我在樓市年度分析中預(yù)計(jì)樓市將在3-6月回暖，因春節(jié)后持續(xù)的疫情，回暖受到影響延遲，接下來看疫情控制情況，深圳控制住疫情，回暖就會(huì)開始，整體會(huì)比預(yù)計(jì)時(shí)間延遲1-2個(gè)月。

疫情影響下經(jīng)濟(jì)回落，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，收入減少，但目前金融政策還比較寬松，貸款利息非常低，可以選擇銀行貸款。