深圳房地產市場又一次迎來了關鍵的時期，處于低迷期的行情下，各種聲音不斷。

“小陽春”眼看著已經來不了了，在經歷了沒有最低迷，只有更低迷的市場行情后，無論是賣家、中介、開發(fā)商都在調整自己的接受度。

深圳的樓市什么時候會回暖，大家都不知道，但畢竟，未來該買的還是會買，熬過去，等待下一波行情。

一

2月份深圳二手房成交量（906套）下探后，3月份因疫情原因，上周的樓市處于幾近“冰封”的狀態(tài)，這個月僅剩下一周，又或將是一個創(chuàng)新低的月份。

整個3月份，2.28-3.20日深圳二手房共成交619套，上周因疫情居家辦公，成交僅37套；盡管目前全市已基本恢復正常，但置業(yè)者的看房意愿短期內依然較低。

3.14-3.20日的成交情況? (圖源：深房中協(xié))

在目前的市場行情下，二手房的成交意愿已降至低點，一個月1000套左右的成交量，一個新盤就消化了。

不只是二手房，越來越多的新盤也難賣，熱點片區(qū)去化難，更不要說非熱點片區(qū)了，目前像龍華、龍崗等片區(qū)，預計的供應接下來會持續(xù)高位。

從春節(jié)后，新盤的打折促銷已越來越多，開發(fā)商也開始用各種方式來找突破口，一方面是直接打折，另一方面是高傭金來帶動中介的積極性。

后面我們還發(fā)現有不少坪山的盤推出所謂的“1-2成首付（剩下首付多少天內補上）的營銷方式；”

別看這個促銷，很明顯，首付款沒全到位的客戶可以上車了后補……即便是大力營銷，目前的收效也是甚微。

二

許多城市已經開始憋不住了，今年多城政策松動，而且大出利好政策，據了解，全國超有40余城發(fā)布了各種力度的房地產寬松政策。

年初最多的是房貸利率出現或多或少的下調，而到2-3月份后，基本都是出“救市”大招了，比如：

3月22，哈爾濱發(fā)布新政取消限售，在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)），取消建設單位網簽合同備案信息注銷權限，凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

3月21日，消息稱廣西部分城市商定下調部分城市房貸首付比例：其中，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品房的最低首付比例40%調整為30%，北海、防城港首次購買普通商品房的商貸最低首付比例由25%調整為20%。

3月4日，青島市即墨區(qū)取消5年限售政策，新房由拿證滿五年改為網簽后滿五年，二手房滿兩年即可交易。

3月1日，鄭州的政策是對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

……

目前來看，已充分說明當前政策松動具有很多新變化，許多城市從之前遮遮掩掩的出臺政策，到后面光明正大的出臺政策去刺激樓市回暖，后續(xù)預計還會有不少城市有這樣的動作。

包括國家消息層面，日前財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、央行等均有表態(tài)：

深圳盡管現在成交處于低迷期，但政策放松的可能性非常低。

前些天許多自媒體、中介傳出“深圳二手房官方指導價有可能上調，并且表示約有500多個小區(qū)上調，上調最高達20%”，這個消息出來后，確實給當時的市場帶來了一絲絲暖意。但一切都只是猜測，不太可能會有這么大幅度的調整，具體還得以政府公示的信息為準。

但目前我們看到?調控的松動，也開始漫延到珠三角，有一些城市已經有一些相應的放松措施；

3月23日，廣東也廣東銀保監(jiān)局邀12家銀行座談：表示有效滿足新市民合理購房信貸需求。今年的信貸肯定不會像去年那樣緊縮了。

最近，我們也看到房地產股頻頻有集體上漲的行情，說明房地產“最難”的冬天正逐漸過去，但也不要期望，未來會像之前那樣的好。

三

今年有些城市已經開始回暖，像北京、上海、廣州等城市都有不同程度的回暖，但這次回暖的一線城市中，沒有深圳。

深圳樓市的回暖還需要一個過程，目前新房價限價，二手房有官方指導價，房價不漲，大家不會有買的動力，對于投資客來說，房子“不漲就是跌”。

另外，大家對今年的走向還不明朗，不敢輕易下手；這兩年因為疫情，許多人的經濟狀況有所改變，短期對于買房需求已經沒有那么強烈。

想買房的人在目前的市場行情下，觀望的氛圍會越來越濃，這也是許多買房人在糾結，一方面想著要抄底，一方面又怕買在高位。

目前買房的人群中，改善需求置業(yè)為主導，對于他們來說，前提得先賣出現有的房產，我們也清楚現在這樣的機會更適合把劣質資產換成優(yōu)質的資產。

可以預見的是，目前的市場行情并不代表未來一直是這樣的市場行情，深圳的城市屬性并沒有變化，無論是人口、經濟、產業(yè)、創(chuàng)新等各方面依然充滿活力，從城市面看，長期不會差。

但目前的樓市，我們要謹慎的是，慘淡的市場如過長的延續(xù)，對價格還會進一步影響。對于買房客來說，目前雖不是絕對的低點，但也算是低點了。

2021年，中國的新型城鎮(zhèn)化常住人口城鎮(zhèn)化率已達到64.72%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率提高到46.7%。其實前些年，城鎮(zhèn)化的增長也帶動著人們對于房子的需求增長。

我們需要了解的是，未來的城鎮(zhèn)化率能到多少？現在一些人口凈流出的城市的房產顯然價值的屬性沒有那么強的，人口大都流上一線、環(huán)一線，強二線等城市，所以在城市的選擇上也比以前更重要。

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