國(guó)內(nèi)樓市去年陰跌不止，今年各城連環(huán)救市，未見明顯起色，一切似乎都證明：信心沒了，救市沒用。

從民生層面，樓市下跌符合更多人的期待和預(yù)期。

再看深圳，調(diào)控一年多時(shí)間，不過(guò)跌了區(qū)區(qū)10-15%，怎么看也沒跌到位，只需靜靜等待就是了。

然而，現(xiàn)實(shí)往往比理想殘酷。

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2020年初，深圳超越北上，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，全國(guó)人民驚呼深圳要上天。

但形勢(shì)變的比人心更快，不過(guò)短短一年，北上已追上甚至超過(guò)深圳。

這是北京當(dāng)前的房?jī)r(jià)地圖，西城均價(jià)12.6萬(wàn)，東城10.8萬(wàn)，海淀9.8萬(wàn)，朝陽(yáng)7.1萬(wàn)。

對(duì)比一下深圳當(dāng)前的房?jī)r(jià)地圖。

南山12.5萬(wàn)，福田11萬(wàn)，寶安9.5萬(wàn)，羅湖和龍華7.8萬(wàn)。

如果深圳和北京類比，南山可對(duì)標(biāo)西城，福田對(duì)標(biāo)東城，寶安對(duì)標(biāo)海淀，朝陽(yáng)對(duì)標(biāo)羅湖和龍華。

從均價(jià)來(lái)看，雙方差異不大，但是一年前，深圳明顯高于北京，不過(guò)一年時(shí)間，水位竟然找平了。

因?yàn)樽罱荒辏钲谝恢痹诘?，北京一直在漲。

現(xiàn)在北京西城的老破學(xué)qu房，15-20萬(wàn)，海淀遍地10萬(wàn)+。

北京四環(huán)內(nèi)除了老公房，面積普遍偏大，兩房90-100平，三房130-150平是主流產(chǎn)品，從總價(jià)來(lái)看，北京比深圳只高不低。

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但是，現(xiàn)在最貴的不是北京，而是上海。

上海前年大漲了一年，去年橫盤小漲，今年小陽(yáng)春繼續(xù)跳漲，上海接棒深圳，變成永遠(yuǎn)的神。

不要看綠中介的掛盤價(jià)，什么徐匯9萬(wàn)，靜安8萬(wàn)4，黃浦7萬(wàn)7，看起來(lái)煞是親民，實(shí)際全是假象，因?yàn)橛?/3的房源根本沒有展示。

現(xiàn)在能上架的只有位置差品質(zhì)低的低價(jià)房源，看起來(lái)價(jià)格還不錯(cuò)，等你真去市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)能看上的價(jià)格都讓你倒吸一口涼氣。

上海豪宅屢破新高的消息近期都有刷到吧，大家以為創(chuàng)新高的只有豪宅嗎，改善剛需都在跳漲，現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)已超越北深，不可描述。

甚至廣州，珠江新城也在屢創(chuàng)新高，一位客戶向我抱怨，去珠城看房發(fā)現(xiàn)買套三房要兩千多萬(wàn)，一千多萬(wàn)只能買兩房，還是將近20年樓齡的老房子，對(duì)比之下，還不如買深圳。

最近一年四個(gè)一線，只有深圳在跌，另外三個(gè)都在漲，一年時(shí)間一線樓市格局已變，深圳早已跌落王座。

北上廣深四城對(duì)比，深圳不敢說(shuō)是洼地，但絕對(duì)已經(jīng)不貴了。

如果有人不信，不要去看網(wǎng)上的掛盤價(jià)，在計(jì)劃之手的操控下，網(wǎng)絡(luò)信息已經(jīng)失真，要么是指導(dǎo)價(jià)，要么高價(jià)房源被屏蔽，隨便打幾個(gè)本地中介電話，心里就有數(shù)了。

講這些只是描述事實(shí)，我手頭有好幾個(gè)去年簽約的深圳客戶，有的觀望一年多了，一直在等底部，我并不催他們，一切隨緣，只希望他們以后不要埋怨我。

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再來(lái)說(shuō)說(shuō)天津，這個(gè)天天被唱衰的沒落北方二線，大家認(rèn)為天津房?jī)r(jià)應(yīng)該是多少，一萬(wàn)，兩萬(wàn)，還是三萬(wàn)?

如果我告訴你和平區(qū)的均價(jià)是6萬(wàn)2，你敢不敢信?

4800多套房子，均價(jià)6萬(wàn)2，說(shuō)明什么，說(shuō)明單價(jià)6-10萬(wàn)的比比皆是。

這可是天津，被大家唱衰的天津，去年學(xué)qu房被暴打，一樣沒擋住和平、南開、河西的房子一天一個(gè)價(jià)往上漲。

我再說(shuō)一個(gè)城市，青島，又是一個(gè)沒落的北方二線，17年之后，沒人聽說(shuō)青島再漲吧，現(xiàn)在青島房?jī)r(jià)應(yīng)該多少，一萬(wàn)，兩萬(wàn)，三萬(wàn)不能再多了吧?

實(shí)際上，青島的東海岸線有大量4-6萬(wàn)的樓盤，品質(zhì)最好的7-9萬(wàn)，整個(gè)嶗山區(qū)、市南區(qū)遍地都是3-4萬(wàn)。

這兩個(gè)還是北方的沒落二線，更別說(shuō)長(zhǎng)三角的蘇杭寧了，杭州的天花板已經(jīng)頂?shù)?5萬(wàn)，蘇州11萬(wàn)，它們核心區(qū)的房?jī)r(jià)都貴到讓你倒吸一口涼氣。

看到這里，你會(huì)不會(huì)很吃驚，二線居然這么貴了?

當(dāng)然，這些城市各自都有不少便宜的板塊，一萬(wàn)多，甚至大幾千的都有，但問(wèn)題是，這些便宜板塊根本無(wú)法阻止優(yōu)質(zhì)板塊的持續(xù)上漲，屢創(chuàng)新高。

我要告訴大家一個(gè)事實(shí)，樓市的上漲邏輯已經(jīng)變了，三年不開張，開張吃三年的輪動(dòng)規(guī)律，已經(jīng)過(guò)時(shí)了。

4

最近幾年，很多城市走的都是暗行情。

暗行情有兩個(gè)特點(diǎn)：

1、大部分板塊和樓盤不動(dòng)，甚至還跌，小部分板塊和樓盤上漲。

2、沒有短期劇烈的快漲，而是長(zhǎng)期小幅地慢漲，一年上漲10-20個(gè)點(diǎn)，分散到每個(gè)月很容易被忽視。

這種上漲造成的結(jié)果就是，本地有部分人覺察到，外地人很難感知到，普遍認(rèn)為它一直處于橫盤狀態(tài)。

小部分漲，大部分不漲甚至跌，會(huì)導(dǎo)致這個(gè)城市的房?jī)r(jià)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看很漂亮，停滯不動(dòng)，不會(huì)引發(fā)關(guān)注，也不會(huì)觸發(fā)調(diào)控。

幾年過(guò)去，很多人以為這個(gè)城市沒漲，其實(shí)房?jī)r(jià)已嚴(yán)重兩極分化，好房子動(dòng)輒五六萬(wàn)。

過(guò)去幾年所謂的樓市淡季，很多城市走的就是暗行情，成都、西安、合肥、武漢、長(zhǎng)三角，福建多個(gè)城市大多如此，它們房?jī)r(jià)的天花板已高到突破你想象。

只有珠三角的深圳、廣州、東莞、佛山，這次仍沿用了傳統(tǒng)的上漲模式，結(jié)果被重點(diǎn)關(guān)注和調(diào)控。

換句話說(shuō)，很多你認(rèn)為沒漲過(guò)的城市已經(jīng)默默漲過(guò)了。

對(duì)比北上廣，對(duì)比這些二線，你認(rèn)為深圳的房?jī)r(jià)還貴的離譜嗎?深圳如果再跌，其他城市的價(jià)格還撐得住嗎?

或者說(shuō)，深圳如果再跌，就會(huì)變成洼地，資金就會(huì)回流。

當(dāng)然，深圳依然很貴，我也認(rèn)為它太貴。但現(xiàn)實(shí)就是，每個(gè)大城市的房?jī)r(jià)對(duì)比本地的產(chǎn)業(yè)和收入，都非常昂貴，不管我們接不接受，這就是事實(shí)和真相。

回首過(guò)往，每逢經(jīng)濟(jì)面臨危機(jī)，迎來(lái)的從來(lái)不是房?jī)r(jià)大跌，而是放水之后的房?jī)r(jià)大漲。

你也許會(huì)說(shuō)，這次不一樣，這次真的不一樣。

其實(shí)每次都一樣，人們只聽自己喜歡聽的，只信自己愿意信的。人類最大的教訓(xùn)，就是從來(lái)不吸取教訓(xùn)。