武漢可能遲到，但不會(huì)缺席！

2020年，官媒公然喊出“讓武漢樓市‘燃’起來”，成了“房住不炒”大幕下的驚天一雷。

2022年，武漢又公開喊出“去庫存”！

在武漢房管部門發(fā)布的2022年樓市重點(diǎn)工作里，在全力推進(jìn)租賃住房建設(shè)、全力維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等5個(gè)方面的工作部署里，有一段話非常顯眼：

促進(jìn)市場流動(dòng)性加快“去庫存”，

加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化分類指導(dǎo)，綜合施策，重點(diǎn)圍繞調(diào)整住房限購區(qū)域、加大金融信貸支持力度、實(shí)施土地精準(zhǔn)投放、放寬落戶條件、完善人才購房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等方面做好政策儲(chǔ)備。

也就是說武漢在接下來這一年里，要加速“去庫存”，我估計(jì)很快就會(huì)放松調(diào)控。

從力度上，我覺得可能不會(huì)有鄭州那么大。

因?yàn)榈谝唬錆h是強(qiáng)省會(huì)。第二，武漢跌的沒有鄭州那么多。武漢過去兩年成交量并不差，感覺跟上一輪牛市沒多少差別，特別是去年，整體的成交量已經(jīng)恢復(fù)正常了。

不過部分區(qū)域庫存量還比較多，所以預(yù)計(jì)也會(huì)分區(qū)調(diào)控，部分區(qū)域的限購會(huì)放松。

具體哪些政策可能會(huì)放松，文章第三部分我詳細(xì)分析了。

我們先看下武漢為何急于救市。

去年樓市小陽春推高了光谷東的房價(jià)，三環(huán)附近的剛需盤也被拉了一把，下半年因?yàn)樾刨J收緊，市場又陷入冷淡，三環(huán)外很多新房都在降價(jià)。

今年開年武漢就進(jìn)入了“降價(jià)時(shí)間”，開發(fā)商的折扣力度比年前更兇猛。

漢陽的武漢城建漢陽印象拿出5套特價(jià)房，最高降15萬；

漢陽的保利閱江亭，拿出了10套，最高減了41萬，給出超16個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠；

漢口的江樾云著，10套特惠房，最高便宜37萬，一口氣打了84折，卷死同行；

.......

沒辦法，新盤不好賣。諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2月武漢新房成交不到6000套，比起1月接近腰斬。要是和正常每月平均1.6萬相比，更加難看。

尤其是三環(huán)之外的新房更是賣不動(dòng)。

去年三環(huán)外的去化率就只有28%，明顯比三環(huán)內(nèi)要低。

今年在中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊變多、郊區(qū)新房供給量大之下，新盤競爭非常激烈。

賣不出，只能走降價(jià)的路子。所以新房成交價(jià)格連續(xù)跌了兩個(gè)月，創(chuàng)下了2020年以來的新低。

截至2021年12月末，武漢已經(jīng)批售但沒網(wǎng)簽的商品住房約19.5萬套。

再來看一個(gè)數(shù)據(jù)，2021年武漢的新房銷售量是約20萬套，位居全國第一。

去化周期大概是12個(gè)月，算是供需平衡狀態(tài)。

但武漢的二手房庫存量還在急劇增加。

鏈家上武漢二手房掛牌從去年6月不足10萬套，突增到目前超過16.8萬套，供應(yīng)量巨大，去化完全追不上掛牌。

二手房降價(jià)房源占比也是居高不下。

在去化難和庫存高的雙重壓力下，武漢樓市在夾縫中奄奄一息。

看到鄭州敲鑼打鼓地張羅救市，竟然沒有被叫停，意味著上層是默許大家因城施策，出臺(tái)救市政策了，武漢當(dāng)然也心癢難耐啊。

最后我們斗膽猜測一下可能會(huì)出臺(tái)的措施，當(dāng)然這只是個(gè)人看法，最后還是要以官方的為準(zhǔn)。

1、針對(duì)購房者：

調(diào)整住房限購區(qū)域，這是大家最關(guān)注的一點(diǎn)。

武漢購房有限購區(qū)與不限購區(qū)，目前武漢主城區(qū)全部限購，遠(yuǎn)城區(qū)部分區(qū)域限購，限購區(qū)域包括：

江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)以及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)，以及東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)的部分區(qū)域。

不限購區(qū)域有：

蔡甸區(qū)（全部）、新洲區(qū)（全部）、漢南區(qū)（全部）、黃陂區(qū)（后湖以北區(qū)域包括橫店&前川等、漢口北、長江新城起步區(qū)中江北鐵路以北的區(qū)域）、江夏區(qū)（五里界、金口）、東西湖區(qū)（走馬嶺）。

限購區(qū)和非限購區(qū)不僅是買房門檻的區(qū)別，還有資金門檻的區(qū)別，非限購區(qū)最低能做到2成首付，比限購區(qū)要低1成。

雖然2014年武漢直接大手一揮全面取消限購，但這次連鄭州都沒敢踏出這一步，武漢也不會(huì)下這一步棋。可能會(huì)有少數(shù)不那么核心，庫存又比較高的限購區(qū)域解綁。

我估計(jì)會(huì)是把黃陂、東西湖和江夏區(qū)全域調(diào)整為非限購區(qū)，它們基本都處于三環(huán)外。

但武漢第三套房的限購不太可能放松，房住不炒還是底線。

為什么我認(rèn)為這幾個(gè)區(qū)會(huì)放松限購呢？

我們先來看庫存量。

2021年庫存量大的區(qū)域主要集中在東湖高新、漢陽、東西湖、黃陂、新洲、蔡甸等。

其中部分區(qū)域?qū)儆谙拶弲^(qū)的黃陂、東西湖去化周期偏長，在限購區(qū)內(nèi)幾乎墊底。武昌、江岸、江漢看似去化周期很長，主要是因?yàn)樗鼈兎績r(jià)較高，備案速度偏慢，實(shí)際去化周期比圖中所示更快。

再來看土地成交。

2021年成交建面最多的是前幾位分別是東湖高新、沌口、東西湖、黃陂、蔡甸、江夏。

如果算上新成交地塊的供應(yīng)，東西湖、黃陂是潛在供應(yīng)量相對(duì)大的限購區(qū)，區(qū)域供求比超過1，明顯供過于求。

所以我覺得，黃陂、東西湖的限購區(qū)調(diào)整為非限購區(qū)的可能性比較大。

一是庫存量大，二是它們原本的限購區(qū)也比較小，在整個(gè)區(qū)里就只有一小部分，而且它們位于三環(huán)之外，恰好可以帶動(dòng)三環(huán)外的非限購區(qū)域去庫存。

這樣考慮的話，我覺得江夏區(qū)的限購區(qū)也有可能調(diào)整為非限購區(qū)。

還有提到的其他方面：

加大金融信貸支持力度，房貸利率下調(diào)已經(jīng)看得到，首套房貸利率從5.73%降至5.68%，二套利率從5.98%降至5.93%。

后面有可能還會(huì)繼續(xù)引導(dǎo)銀行利率往下調(diào)，至于認(rèn)房不認(rèn)貸這點(diǎn)，我感覺可能性應(yīng)該不大。

畢竟武漢是中部城市老大，今年GDP很可能要突破2萬億，如果武漢也放松限貸了，那全國二線城市就都可以放松了。

放寬落戶條件和完善人才購房，之前就已經(jīng)在進(jìn)行了，去年非武漢市戶籍的總部企業(yè)高級(jí)管理人員，在武漢沒房的可以在限購區(qū)買一套、逼近“0門檻”搶人，都操作得很溜。

估計(jì)還會(huì)加大馬力搶人，畢竟武漢的目標(biāo)是2035年達(dá)到2000萬人，現(xiàn)在還差760多萬，壓力還是很大。

2、針對(duì)開發(fā)商：

實(shí)施土地精準(zhǔn)投放，有點(diǎn)按需分配、平衡市場的味道。

第一輪土拍就出現(xiàn)了變化。一是大幅縮減了規(guī)模，只有11宗共31.5公頃，對(duì)比去年54宗共376.52公頃只是個(gè)零頭！

再一個(gè)規(guī)則也出現(xiàn)了變化，不玩競配建、競自持這些會(huì)增加開發(fā)商成本的玩意兒了，到最高價(jià)后直接搖號(hào)。都是給開發(fā)商讓利，讓大家多幫襯幫襯。

當(dāng)然再強(qiáng)調(diào)一遍，上面都是我的猜測。

武漢救市迫在眉睫，從官方的表述上看，它也想救，但步子不能邁大。

這次先喊出“去庫存”但沒有給出細(xì)則，估計(jì)也是在試探。

即使大武漢救市了，也不能隨便買。

判斷哪些區(qū)域值得買有一個(gè)大原則，限購的區(qū)域往往更有價(jià)值。限購就說明買的人多，底層支撐力強(qiáng)，只能采取一些措施把源源不斷的購房者堵在門外。

反之，庫存量大、去化差的區(qū)域要去庫存，才要進(jìn)行刺激。這樣的區(qū)域是大家盡量不要去碰的。

非限購區(qū)已經(jīng)是明牌了，大家盡量避開。我看到有網(wǎng)友說自己去年年初在非限購區(qū)買了一套房，今年一看怒虧10%。

如果后續(xù)真的把黃陂等限購區(qū)調(diào)為了非限購區(qū)，建議大家可以趁著政策放松把房子賣掉，換到更好的區(qū)域。

至于其他的限購區(qū)，武昌、江岸、江漢位于非常中心的位置，也是改善型集中的區(qū)域，二手房成交非常旺盛，成交套數(shù)名列前茅。

還有硚口、青山也是三環(huán)內(nèi)新房庫存少、去化快的區(qū)域，不管是去年的新房房價(jià)同比上漲20+%，還是說今年，市場關(guān)注度都很高。

因?yàn)槿ツ晗掳肽晔艿椒抠J收緊的影響，月均成交套數(shù)和面積出現(xiàn)大幅下滑，改善型置業(yè)受到了阻礙，這些區(qū)域都是改善相對(duì)關(guān)注的地方。

也就是說，它們一直都有潛在的需求支撐，沒必要再去刺激。

總的來看，“去庫存”政策更多是針對(duì)四環(huán)、遠(yuǎn)郊的去庫存，政策出來肯定會(huì)刺激成交量，但是價(jià)格的話我還是看好三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)和光谷。