來源：東莞淘房志

在東莞，什么房子最容易撿漏？

答案是：法拍房。

擁有價(jià)格優(yōu)勢的法拍房，其成交率在東莞曾一度沖上全省第一。

不過，隨著去年莞八條出臺(tái)，法拍房被限購，整個(gè)市場也逐漸冷了下來，據(jù)東莞某自媒體統(tǒng)計(jì)，上周共開拍36套，流拍了26套，流拍比達(dá)到了驚人的72%。

從一些拍賣平臺(tái)的數(shù)據(jù)來看，除了少部分樓盤有幾個(gè)人競拍外，其余都流拍了。

天涼好個(gè)秋，樓涼沒人出（價(jià)）...

大批的法拍房，即使是打7折、8折都無人問津，一拍沒人出價(jià)，二拍價(jià)格折上折，依舊無動(dòng)于衷。

目前，市場行情持續(xù)下滑，法拍房也“覆巢之下無完卵”。

不過，如果懂得規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，相較于正常供應(yīng)的一二手房，大多數(shù)法拍房的價(jià)格怎一個(gè)“香”字了得。

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超筍！

低于市場100萬以上成交！

法拍房，無論如何是炒不起來了。

限購將很多炒房客，拒之門外。競拍的力度少了很多，這也給了很多有購房條件的普通人，一個(gè)“撿漏”的機(jī)會(huì)。

從最近一兩個(gè)月看，法拍房筍盤一點(diǎn)也不比市場上那些正常供應(yīng)的二手房少。

例如南城第一國際鴻福路旁星晨大廈，一面積為132㎡的房源，起拍價(jià)居然低至227萬，在貝殼網(wǎng)上，相同戶型的掛牌總價(jià)約為450萬，足足低了223萬，將近五折。

也正因如此，該房源也將近有82次出價(jià)，最終成交價(jià)330萬，但總價(jià)也便宜了120萬了。

來源：京東司法拍賣

例如虎門鎮(zhèn)的東海山莊，一面積約為175㎡的房源，進(jìn)入二拍后，起拍價(jià)低至304萬，在貝殼網(wǎng)上，其市場價(jià)約為450萬，足足低了146萬。

而此房源二拍時(shí)，僅一次出價(jià)，以起拍價(jià)競得，總價(jià)省了146萬，真正撿漏了。

來源：京東司法拍賣

例如南城的匯龍灣花園，一面積約為110㎡的房源，起拍價(jià)低至325萬，帶裝修。

此房源的市場價(jià)約為465萬，足足低了140萬。而最終以約328萬的價(jià)格被拍下，總價(jià)上省了137萬，同樣撿漏。

來源：京東司法拍賣

從上面幾個(gè)拍賣的房源中，可以看到，法拍房的價(jià)格優(yōu)勢非常大。只要稍加注意，成功“撿漏”也不是不可能的事。

不過，法拍房從買賣本質(zhì)來看，也是一種風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的資產(chǎn)。

個(gè)人來說，一般可以買，但最好要做下前期的調(diào)研工作，且比較復(fù)雜耗時(shí)間，下手需要謹(jǐn)慎。

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購買法拍房本質(zhì)：撿漏與風(fēng)險(xiǎn)并存

說句實(shí)話，盡管法拍房的價(jià)格很誘人，但它并不適合每個(gè)人。

你以為的撿漏，或許是你險(xiǎn)些掉進(jìn)的坑。

一般來說，其價(jià)格會(huì)是市場價(jià)的六七成左右，一個(gè)200萬的房子，或許不到140萬就拍賣了。

很多人抗拒不了這種誘惑，存著撿漏的僥幸心理，就去競拍了，結(jié)果啥都沒了解，掉坑里了。

上個(gè)月，有位網(wǎng)友在陽光問政上，就因不懂法拍房的稅費(fèi)一事，就搭進(jìn)去了14萬稅費(fèi)。

來源：陽光問政

當(dāng)然，這個(gè)可以說是網(wǎng)友事前沒看拍賣公告，并非是房子問題，但存在即合理，一定也有很多人被價(jià)格所吸引，犯了同樣的錯(cuò)。

而細(xì)數(shù)法拍房的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)知道，只在網(wǎng)上瀏覽挑選，不去實(shí)地看房和背調(diào)，是很容易吃虧的。

大致上，可分為房子自身的風(fēng)險(xiǎn)、拍得房子后無法入住的風(fēng)險(xiǎn)，隱形成本風(fēng)險(xiǎn)等。

一、房子自身的風(fēng)險(xiǎn)。

前面說了，很多競拍前，或因一些原因，只在網(wǎng)上瀏覽，并無實(shí)地看房，對于房子本身情況并無真實(shí)的了解。

這就導(dǎo)致了一些房子，有可能存在缺陷，像房子因何被拍賣？房子是否完好等。

二、房子無法入住的風(fēng)險(xiǎn)。

這種情況其實(shí)很常見，像之前，深圳有一業(yè)主就因房子住了人，那人不肯搬走，導(dǎo)致很長一段時(shí)間都無法入住。

房子里住了人，很多時(shí)候是原業(yè)主或是租客不敢搬走，難以入住。

還有一種情況，是無法辦理產(chǎn)權(quán)，一些房子存在產(chǎn)權(quán)共有等問題，以及戶口、學(xué)wei等被占用，買方無法落戶。

三、隱形成本。

這種風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是上面陽光問政的那位網(wǎng)友的問題，過戶時(shí)所產(chǎn)生的一些稅費(fèi)，以及之前未繳納的物業(yè)費(fèi)等成本，都需要自己承擔(dān)。

費(fèi)用依稅率及房價(jià)等決定，多的幾十萬都有，像那位網(wǎng)友就繳了十幾萬。

這時(shí)，他要么選擇繳費(fèi)，要么悔拍，但悔拍也要被沒收保證金。

所以，法拍房的前期背調(diào)極其重要。

不過，一些風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸降低。據(jù)去年12月，最高人民法院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》。

其中明確規(guī)定了，拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

這些規(guī)定，也一度被譽(yù)為“法拍房的春天”。

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法拍房數(shù)量暴漲187倍！真相是...

據(jù)阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，目前全國法拍房的數(shù)量約174萬套，網(wǎng)傳目前阿里平臺(tái)法拍房已暴增187倍。

咋一看，全國約174萬套好像也不多。

但是在2017年全國法拍房僅9000多套，還不到一萬，而2018年也才2萬套，快速飆升時(shí)期是前三年，19年猛拉至50萬套，20年133萬套，21年168萬套。

而東莞，去年共掛拍了720套，環(huán)比增長20.83%。

法拍房數(shù)量為何這幾年急劇飆升？筆者認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

一、在2019年初，阿里平臺(tái)有全國99%的法院入駐，平臺(tái)發(fā)展壯大以及法拍房形式逐漸普及，這是重要原因。

二、法拍房的來源較多。近兩年，由于疫情等因素，很多人的收入受到嚴(yán)重影響，無力繼續(xù)擔(dān)負(fù)月供，導(dǎo)致斷供潮，很多房子被銀行回收拍賣。

此外，從平臺(tái)的資產(chǎn)類型來看，像涉刑資產(chǎn)、訴訟資產(chǎn)、破產(chǎn)資產(chǎn)等等也比較多，絕非簡單的斷供。

來源：阿里拍賣平臺(tái)

法拍房數(shù)量急劇增加，其性質(zhì)來看屬于二手房，在未限購時(shí)，一度也是購房者的火熱選擇之一。

那么，它與二手房有什么區(qū)別嗎？

1.購買費(fèi)用。普通二手房是由買賣雙方確定交易價(jià)格，而法拍房是通過競拍，前期會(huì)設(shè)置一個(gè)較低的起拍價(jià)，一般低于市場價(jià)，最終由出價(jià)高者競得，所以如果競價(jià)人少，起拍價(jià)成交也是有可能，也就是“檢漏價(jià)”。

2.購房流程。法拍房由法院指定機(jī)構(gòu)在固定時(shí)間統(tǒng)一看房，如果有意向，可以在平臺(tái)繳納保證金，獲得參拍資格。拍中后拿取法院出具的相關(guān)證明到相關(guān)機(jī)構(gòu)辦理過戶手續(xù)，最后由法院騰房交付。

3.購房渠道。只能通過法定的拍賣平臺(tái)購買，例如阿里拍賣、京東拍賣、中國拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)等，房源信息公開透明。

4.付款要求。支付時(shí)間上有明確要求，通常10天左右完成支付，否則可能會(huì)被收回購買權(quán)，并且沒收保證金。

5.入住時(shí)間。相比普通二手房交付萬便可入住，法拍房的入住時(shí)間無法保證，因?yàn)闀?huì)出現(xiàn)上文所說的導(dǎo)致無法入住的一些情況。

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近期部分法拍房房源

1.厚街鎮(zhèn)的君匯華庭，面積125.52㎡，起拍價(jià)163萬，這個(gè)價(jià)格還是很筍的，目前其市場價(jià)278萬，價(jià)差約115萬左右。

來源：京東拍賣 下同

2.南城的尚書銀座，面積是44㎡一房的小戶型，但好在滿5，且其起拍價(jià)約為115萬，這價(jià)格對于這個(gè)小區(qū)來說還是挺不錯(cuò)的。

3.松山湖錦繡山河，760平的大獨(dú)棟，豪華裝修，私人泳池，3個(gè)室內(nèi)車位，起拍價(jià)2615萬，同戶型市場一般在3500-3800萬左右。

4.寮步鎮(zhèn)的時(shí)代華庭，43平單間，精裝修，起拍價(jià)57萬，適合資金不多的購房客。

5.虎門的萬科紫臺(tái)。190㎡雙證，起拍價(jià)為376萬。

6.塘廈鎮(zhèn)的觀瀾碧桂園。面積約為169平，起拍價(jià)為287萬，市場價(jià)為400萬，價(jià)差113萬，明天（3.2）開拍。

7.最近很熱的厚街鎮(zhèn)海逸豪庭，面積約68平，起拍價(jià)103萬，市場價(jià)160萬左右，價(jià)差57萬。

以上筆者搜集到的近期部分法拍房房源，感興趣的朋友可以去了解。但筆者還是要提醒一句，法拍房存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，一定要謹(jǐn)慎！