昨天，全球都在關(guān)注俄羅斯攻打烏克蘭。世界即將進入新的冷戰(zhàn)階段，這是一個大概率事件。

疫情之后發(fā)生戰(zhàn)爭，也是歷史長河中的一個規(guī)律。

與此同時，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域也有重磅新聞。

國新辦于昨天上午10時舉行新聞發(fā)布會，邀請住建部部長王蒙徽、副部長倪虹等介紹推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，并答記者問。

這是虎年第一場高規(guī)格的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布會。毫無疑問，這場發(fā)布會透露的信息很可能左右今年全國房地產(chǎn)的走勢。

我們看看發(fā)布會有哪些重要信息。

信息一：對去年房地產(chǎn)形勢的評價。

住建設(shè)部部長王蒙徽認為：

2021年房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位成為社會共識。

去年，房地產(chǎn)市場前所未有的“魔幻”。

如果僅僅看全年數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，與住建部口吻一致。

商品房成交面積和成交金額實現(xiàn)兩個”18”——成交面積18億平方米（增長1.9%），成交金額18萬億元（增長4.8%），創(chuàng)下歷史紀錄。

只看住宅數(shù)據(jù)，成交面積增長1.1%，成交金額增長5.3%，與商品房整體情況一致，都是溫和的正增長。

但是，如果我們細化到上下半年來看，結(jié)論就完全不同了。

2021年市場是典型的“冰火兩重天”：

上半年，市場紅紅火火；下半年，市場瑟瑟發(fā)抖。

從上圖可以看到：

上半年商品房成交面積和成交金額分別增長27.7%和38.9%，市場火得一塌糊涂。

下半年，商品房成交面積和成交金額分別增長-16.8%和-22.3%，市場冷得瑟瑟發(fā)抖。

下半年起，成交面積和成交金額呈現(xiàn)持續(xù)的斷崖式下跌，其結(jié)果是導致上半年高速增長不斷被“吃掉”。

而兩者一“中和”，則顯得全年市場波瀾不驚、歲月靜好。但是，很顯然全年的數(shù)據(jù)太有”欺騙性“了。

從業(yè)者都感知到，這一奇跡般的市場扭轉(zhuǎn)。

即便從九月份以后，各個層面都吹來陣陣暖風，但市場仍以不可挽回的方式掉頭下行。

去年年底，原中房集團公司董事長孟曉蘇開門見山地說：

“總體來看，中央提出了很好的發(fā)展思路，但沒有執(zhí)行好?！?/p>

“這是一次值得反思的調(diào)控，一年中教訓很多?！?/p>

他認為，年初中央已對房地產(chǎn)行業(yè)提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關(guān)系民生福祉”；以及提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等。

“從目前情況來看，‘三穩(wěn)’實際上是不穩(wěn)，平穩(wěn)健康發(fā)展沒有做到。”

這一點，從官方的表述上也看得出：

上半年，有關(guān)部門一直強調(diào)“三穩(wěn)（穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期）”。

下半年和最近，則是強調(diào)”三?！埃ū＝粯恰⒈Ｃ裆?、保穩(wěn)定）。

發(fā)生巨變的原因是什么？

不斷疊加的調(diào)控政策所致。疊加來自兩個層面：部委和地方政府的層級疊加，2020年和2021年兩年的時間疊加。

調(diào)控政策來自兩個主體：一是地方政府，二是中央部委。

地方政策的調(diào)控政策，主要集中在限購限貸及二手房交易等方面設(shè)置門檻。以上海為例，2021年先后出臺：

“滬十條”打擊假離婚購房，增值稅由原來的滿2年免征改為滿5年

法拍房和出臺贈與納入限購

加強對貸款資質(zhì)審查，放緩審批時間，延遲放款

新房認籌采取積分制，觸發(fā)積分的樓盤5年限售

學區(qū)房政策改革

出臺二手房價格核驗要求

中央部委的政策主要包括：

住建部、人民銀行主導的“三條紅線”（針對房企，2021年1月1日實施）

人民銀行、銀監(jiān)會主導的“兩條紅線”（針對銀行，2021年1月1日）

自然資源部推出的“兩集中”（針對土地出讓，2021年2月）

很難說，具體是哪條政策起到關(guān)鍵性影響。但是，隨著最后一根稻草落地，房地產(chǎn)形勢陡然改變。

目前的政策算是救市嗎？

基本不算。因為沒有動搖此前出臺的主要政策，這些政策包括首付比例、購房資格和信貸政策等。

北海、自貢、南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調(diào)整了公積金細則，內(nèi)容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數(shù)、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

以上城市基本還是在公積金貸款領(lǐng)域做一些文章，嘗試松綁。

但這些動作幅度小，更多屬于嘗試性突破。

解鈴還需系鈴人。

在高層總體精神已釋放的情況，房地產(chǎn)行業(yè)仍需部委更為明確指導意見。

信息二：對今年房地產(chǎn)調(diào)控政策的部署。

在這次發(fā)布會上，住建部也有發(fā)表2022年的“施政綱領(lǐng)”：

第二，關(guān)于2022年的總體考慮。我們還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這是我們總的想法，主要有以下四個方面的考慮：

一是保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，把城市的主體責任和省級政府的監(jiān)督責任落實好，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，繼續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

二是增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準性。重點是做到3個“加強”：一是加強土地、金融和市場監(jiān)管等政策的協(xié)同，二是加強部、省、市的調(diào)控聯(lián)動，三是加強對城市“一城一策”政策的指導和監(jiān)督。

三是堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風險。這項工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。

四是持續(xù)整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。去年，7個部門聯(lián)合開展了房地產(chǎn)市場三年整治行動，去年整治情況將適時發(fā)布。下一步的重點是完善市場監(jiān)管新機制，大力整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)中的違法違規(guī)行為，把人民群眾的合法權(quán)益切實維護好。

僅僅從以上非常官方的表述來看，政策并未有明顯的傾向性。既有堅持“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段”的說法，也有去年中央經(jīng)濟工作會議“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”的精神，因此，很難判斷政策是否會進一步寬松。

政策政策，時時刻刻。

隨著經(jīng)濟形勢的變化和房地產(chǎn)市場的持續(xù)下滑，政策走向?qū)捤扇允强赡苄苑浅４蟆?/p>

我們?nèi)孕枰芮嘘P(guān)注相關(guān)部門的動態(tài)。