月光已經(jīng)很舊了

但每天的日子是新的

如同流水，徹夜奔流。

——王志國《最美的生活》

文丨呆呆 ? 圖丨呆呆

2月21日，呆呆發(fā)了個視頻，好幾個購房者問，呆呆，你到底說的哪個樓盤？

視頻里說，深圳坪山有樓盤首付1.7成69萬就可以買到89平的三房，另外的1.3成（50萬）首用后面無需支付，等于優(yōu)惠了50萬首付。

當(dāng)日下午的時候，這個樓盤的開發(fā)商給出聲明，說沒有這個優(yōu)惠（所以就不說樓盤名了）。但是現(xiàn)場中介說，有的有的。

不管現(xiàn)在還有沒有這優(yōu)惠，呆呆已不關(guān)心，只想跟想買房的購房者說，遇到這種天花板級別的優(yōu)惠不要錯過，寒潮今天已經(jīng)過去，不要一直窩在家里，沒事多出門看看樓，看盤的時候，說不定你就能遇上哪個樓盤推特價房了，如果恰好是你之前想買的房子，那不就可以省下幾十萬了？

01?

85折、降150萬，怎么樣的打折最實惠

"只需給1.7成首付"這個事情出來后，呆呆拿著這個優(yōu)惠和近期的各種優(yōu)惠比較了下，發(fā)現(xiàn)，就算近期開發(fā)商最大的優(yōu)惠有給到150萬的，都沒有上面提到的“首付減掉50萬”來得直接。

如一套總價350萬的房子，首付三成就是105萬，如果首付減掉50萬就只需要55萬首付了，如果是總價減少50萬，就是300萬總價，首付還是需要90萬，比較下就知道首付直接減掉50萬簡直就是今年剛需盤天花板級別的優(yōu)惠了。

有人不信，說現(xiàn)在新盤優(yōu)惠50萬的多的是，確實，這幾天陸續(xù)都看到有自媒體在爆料，例如羅湖的翠園華府推出的10套一口價里面，最高一套總價降了150萬，一套130平的房子，總價從1130萬降低到980萬，但是呆呆算了下，這樣直接減總價，就算總價少了150萬，但是這算到首付里面，才少了45萬，而且這是上千萬總價的房產(chǎn)。

（羅湖翠園華府最近的特價房）

（光明樓盤的特惠房源）

羅湖蓮塘東海地產(chǎn)的盤也趁2022年2月22日這個好日子推出了10套85折的特價房，這個盤以前的備案價是7.9萬/平起，均價8.9萬/平，最近直接變成了6.9萬/平起，單價少了整整1萬元/平，也就是說一套90平的房子，總價就能少90萬/平，但即使這樣，一套90平的房子，首付可能也就能降低不到30萬。

（東海蓮塘樓盤的特價）

當(dāng)然，還有一些也在打折的盤，折扣力度一般，例如光明某盤的折扣8-13萬，如今降價這點都不叫降價了，畢竟，羅湖兆鑫廣場給出的傭金都已經(jīng)高達(dá)15個點。這里要做個小提醒，遇到開發(fā)商給出高傭金的盤，特別是公寓或者辦公產(chǎn)權(quán)的房子，買家如果真的要買，一定要去了解下，傭金高的，可以要求中介返回部分傭金，等于也是拿到了優(yōu)惠。但是，總會有購房者不知道這些套路，然后就活生生被坑。所以，去買房的時候，要多問問有沒有優(yōu)惠，最好是強(qiáng)硬點，最好明確讓人家知道不給優(yōu)惠你就不買的決心。

呆呆覺得，其實開發(fā)商應(yīng)該多考慮1.7成首付優(yōu)惠做法，可以極大減輕剛需上車的壓力，要知道，以前一個三房如果首付是100萬左右，大家都會當(dāng)成一個低首付的盤來寫，還會提醒購房者這樣的機(jī)會不多，能上車早點上車。

對于剛需來說，最缺的是什么，當(dāng)然是首付了，很多人買房子的首付都是東拼西湊的，減首付這招絕對有用，例如69萬首付買89平的住宅三房，全深圳幾乎沒有這么低的首付了。

02

多個城市首付兩成，深圳？

對于上面的優(yōu)惠，可能有人會說，現(xiàn)在很多城市的樓市都在救市，兩成首付的城市層出不窮，或許深圳也會出臺這樣的政策。

確實，最近大家都知道一些城市首付下降，一些城市貸款利率下降。

看完后這些，呆呆想說兩點感受，首先，這些首付下調(diào)的都是不限購城市，即使是限購的佛山，推行兩成首付的也是不限購區(qū)域，“不限購”城市或者區(qū)域的涵義大家都懂，就是這個區(qū)域的房子不緊俏，在市場上漲期間都不需要限購，那么在市場進(jìn)入下行通道的時候，這些區(qū)域的銷售壓力肯定大過別的的區(qū)域，深圳現(xiàn)在這個鬼樣子大家都知道，如果比深圳還差很多，那確實不得不降首付了，特別山東菏澤這種城市，救市的心一直蠢蠢欲動，去年下半年就想過，后來不得已撤回而已；第二，房貸利率，其實這個深圳已經(jīng)下降了，現(xiàn)在深圳的首套利率是4.95%，低于很多城市，至少比惠州低，惠州這座城市，房價不高，房貸利率一直很高，最近惠州利率下降了還有5.2%。

那么這幾天一直就有人問，深圳有沒有兩成首付的可能性？

也不是說沒有可能，如果樓市繼續(xù)這樣下去，首套也可能出現(xiàn)兩成首付，如果政策不松這個口，開發(fā)商也可能，就如上面的“1.7成首付買房”。但是對于深圳二手房來說，首付兩成還不是最重要的事，重要的應(yīng)該是參考價的提高，如果參考價不提高，首付變化其實作用不大。舉個例子，500萬的房子，參考價是400萬，首付三成120萬，貸款280萬,而實際上，買家要支付首付220萬。如果兩成首付后，參考價的首付是80萬，能貸款320萬，這個時候，因為市場價還是500萬，他需要首付180萬，看上去是減少了40萬，但對于剛需來說，首付還是很多錢。

所以，如果參考價和市場價相差較大的樓盤，成交回暖依舊是個偽命題。最近有傳言說參考價會調(diào)整，記得去年說過，深圳每年的漲幅可以5%以內(nèi)，如果這樣，新房的參考價確實還可以提升一點點，可是，目前參考價都賣不出去的那些盤，漲價有用？

03

購房者現(xiàn)在要出手？

市場上，救市的聲音已經(jīng)非常強(qiáng)大，而政策也確實在往松動的方向走。

購房者呢，沒房的人覺得還會下降，有多套房子的人永遠(yuǎn)信心很足，認(rèn)為只要堅持下，好日子就會回來，很多有一套房的一心想找個機(jī)會賣了換新房。

春節(jié)后，呆呆收到的咨詢買房的人大部分都是想換房的而不是首次置業(yè)的，因為不少首次置業(yè)的人已經(jīng)不想出手。所以，所謂的剛需，除了孩子要上學(xué)的，大部分的購房需求都是可以推遲的。名額珍貴，在深圳，買錯房的代價真的太高了，很多人不敢輕易下手。

一個明顯的事實是，深圳的樓市不會馬上變好，我們應(yīng)該已經(jīng)處于最壞的時間，后面市場還能更差？應(yīng)該不會了。首次置業(yè)的，這個時候可以不出手，但一定要好好關(guān)注市場，例如上面提到的各種特價房，如果這些盤恰好在你的購買范圍內(nèi)，那是可以出手的，而這些特價房源，開發(fā)商一般都是幾套幾套推出的，不敢一下全面降價的，一是害怕前面的業(yè)主來砸售樓處，二是，開發(fā)商也是走一步看一步，看政策看缺錢的程度再定營銷策略；如果是想換房的，給一個建議，快去看今年新盤供應(yīng)表格，看看你想換的房子大概幾月份推出來，然后根據(jù)這個時間決定你賣房的時間，要給自己預(yù)留多點時間，畢竟現(xiàn)在二手真的不好賣。

很多換房的購房者都有一個擔(dān)憂，現(xiàn)在掛牌，房價比去年已經(jīng)跌去100多萬，到底要不要賣呢？現(xiàn)在肯定不是賣房的好時機(jī)，但是如果你需要的是更好的環(huán)境更大的空間和更好配套，如果那個你中意的房子上半年就要入市，那你現(xiàn)在就需要掛牌準(zhǔn)備出手，接受金錢損失是肯定的，只能從限價的新房里找回?fù)p失；但是如果你要買的房子，年底才入市，那不妨等等，等后面穩(wěn)定點再賣也是可以的；當(dāng)然，如果你想買新房只是為了賺錢，那不妨多考慮下，畢竟，未來房產(chǎn)賺大錢這事已經(jīng)讓人產(chǎn)生懷疑，“穩(wěn)”才是未來樓市主旋律。

最后，對于現(xiàn)在就想購房的置業(yè)者們，這里想給個建議，當(dāng)你去現(xiàn)場，銷售說特價房源沒有的時候，你一定要為自己爭取，明確告訴銷售，有特價才會買，也許銷售就會去幫你申請。畢竟特殊時期，能賣一套是一套，萬一爭取成功那都是不少錢。遵循這個邏輯，這個時候去買房，可以自己談?wù)剝?yōu)惠，優(yōu)惠如果沒有在明面上的，現(xiàn)在不好賣的盤，現(xiàn)場經(jīng)理手里或多或少會有一定的優(yōu)惠權(quán)利，可以爭取下。當(dāng)然，沒有你也沒有損失，萬一有就賺了，特別剛需盤客戶，能爭取一點是一點。

當(dāng)然，呆呆建議剛需去看特價房出手，不是說市場很快會好轉(zhuǎn)，按照目前的情況，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和開發(fā)商資金面好轉(zhuǎn)都沒有那么快，不排除還有開發(fā)商爆雷。這個時候，也不用著急買房，如果看到特價又正好是你想要的房子，是可以出手的。

有人說，這一輪北京、上海已經(jīng)穩(wěn)住而且有上漲跡象，那不一樣，深圳快速上漲的那兩年，北京、上海是沒有怎么漲的，就當(dāng)補(bǔ)漲吧。過去幾年，深圳一直是房價上漲的領(lǐng)頭羊，這次也該歇歇了。