來源：深圳樓市熱線

樓市的好消息越來越多！今天刷屏的頭條是，四大頭部銀行行給廣州樓市送溫暖了。

為何廣州能上頭條？大家看一下關(guān)鍵詞：廣州、一線、四大行、房貸利率下調(diào)，你們就明白其中的份量了。

而央視新聞的最新消息是，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大銀行從今天起，下調(diào)了廣州地區(qū)房貸利率。

廣州的大行個(gè)貸經(jīng)理透露：目前銀行房貸額度寬裕，未來一段時(shí)間房貸仍有持續(xù)下行空間。?

01.

恰逢今天央行宣布了最新一期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）維持不動(dòng)的背景下，廣州的松動(dòng)，對(duì)于一線城市樓市激勵(lì)的意義重大。

要知道，中國的樓市調(diào)控，一線城市是要保持一個(gè)隊(duì)形的。

有人會(huì)問，深圳之前不是已經(jīng)下調(diào)了房貸利率了么？

的確，去年12月，中信銀行、民生銀行針對(duì)深圳的首套房貸利率就調(diào)低至4.96%。

不過，當(dāng)時(shí)只是中小銀行，盡管春節(jié)前已有不少銀行也跟進(jìn)降低了利率，比如中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行。

但動(dòng)靜沒有廣州大的原因是深圳樓市太冷了，這點(diǎn)毛毛雨起不了太大作用。但廣州意義就不一樣了，六大行齊刷刷下調(diào)廣州房貸利率，要知道從2020年到2021年年初，廣州首套房貸利率水平是逐月上漲的，首套房貸利率一度高漲到了6%以上。

按照六大行的最新利率，從2月份開始，廣州房貸利率基本已經(jīng)回歸到去年年初的低位水平。這樣的下降曲線相信對(duì)市場(chǎng)敏感人士看得到。當(dāng)然，房貸利率調(diào)低的效應(yīng)，由于調(diào)息時(shí)間已過，對(duì)于已經(jīng)買過房的存量貸款客戶來說要到明年才能體現(xiàn)出來，意義更大的是刺激新增購房者入市。

我們認(rèn)為，現(xiàn)在六大銀行下調(diào)廣州房貸利率，首先對(duì)廣州樓市來說，是一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在一線城市中，廣州樓市開始止跌回穩(wěn)。最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一手房方面，廣州從去年8月份環(huán)比下跌之后，已連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，直到今年1月，終于止跌回升，上漲了0.5%。

上個(gè)月新房限價(jià)松動(dòng)已經(jīng)帶動(dòng)了一波行情轉(zhuǎn)折。廣州天河區(qū)某豪宅項(xiàng)目的備案價(jià)突破了 14 萬元/㎡，這無疑不僅刷新了廣州一手房的價(jià)格天花板，也刷新深圳新房備案均價(jià)的天花板。

但二手房?jī)r(jià)格，廣州仍在繼續(xù)下探。所以，除了房貸利率下調(diào)外，廣州對(duì)于二手房放款，目前部分銀行已經(jīng)明確可以不嚴(yán)格按照參考價(jià)，而是以實(shí)際成交價(jià)來作為二手的放貸標(biāo)準(zhǔn)。

可以看出，二手房指導(dǎo)價(jià)，廣州已經(jīng)松動(dòng)。

去年12月開始，為了響應(yīng)和落實(shí)支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，各城市的房貸利率便出現(xiàn)下調(diào)的征兆。

深圳目前雖然是一線城市中房貸利率最低的城市，但是正如我們?cè)缜暗奈恼戮蛯戇^，廣州的力度會(huì)比深圳大，廣州樓市的盤子比深圳大得多，市場(chǎng)下行太久，不是好事。

毋庸置疑，貸款利率的下調(diào)，將有效激發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房貸款需求。中信證券認(rèn)為，按揭貸款額度和利率作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵性變量，地方層面的需求側(cè)托底政策也將持續(xù)出臺(tái)。

如今，放松的腳步從三四五線直接來到了一線。一線城市樓市調(diào)控不排除從“史上最嚴(yán)”過渡到“?友好”的可能。

我們?cè)谥暗奈恼轮芯吞岬剑?/p>

改善性住房按揭需求也有望被納入“重點(diǎn)滿足”的范疇，接下來銀行還會(huì)放松新房、二手房房貸……重新支持住房消費(fèi)，成為當(dāng)下樓市正確的做法。

還有，最近一些“唱黑”樓市的文章，看不到了……

所以，不用再爭(zhēng)論是否黑鐵還是青銅了，房地產(chǎn)對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)，還是硬通貨，前天《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》特地還發(fā)表了頭版評(píng)論回應(yīng)力挺樓市。央媒加入論戰(zhàn)“黑鐵時(shí)代”：房地產(chǎn)業(yè)金融支持將大幅降低？不要誤讀！

所以一線城市，寄望于短期內(nèi)放開限購、限售、限價(jià)基本不太可能，但房貸環(huán)境持續(xù)寬松，是個(gè)大概率事件。

02.

看看其他消息面：

1、今天央行公布了最新的LPR報(bào)價(jià)，受外圍加息預(yù)期影響，2 月 LPR 報(bào)價(jià) " 按兵不動(dòng) "。

不過，本輪 LPR 報(bào)價(jià)下調(diào)過程尚未結(jié)束，后續(xù)仍有下降空間。特別是為遏制樓市下滑勢(shì)頭，下一步通過 5 年期 LPR 報(bào)價(jià)下調(diào)、較大幅度降低個(gè)人住房貸款利率仍將是政策的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

盡管2 月 LPR 報(bào)價(jià) " 按兵不動(dòng) "，但不影響2月各地的實(shí)際房貸利率繼續(xù)下降。這不，廣州就很快調(diào)低了。

2、各地樓市的異動(dòng)，還體現(xiàn)在國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)主要城市1月份商品住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)情況中。

整體來看，70個(gè)大中城市中，新房市場(chǎng)下跌的城市有39個(gè)，二手房下跌的城市有55個(gè)。這說明大部分城市仍在下跌，但核心城市基本止跌回升，下跌城市的數(shù)量也在減少。

新房市場(chǎng)，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%，其中，北京上漲幅度最大；

二手房市場(chǎng)，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。其中，深圳跌幅最大。

深圳一手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下跌0.1%到上漲0.5%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，已連降9個(gè)月。

深圳新房住宅銷售價(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲，是一個(gè)什么信號(hào)？

3、近日（2月18日），國家發(fā)改委也帶頭出來喊話了：2022年要落實(shí)好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行。

繼山東菏澤之后，重慶、江西贛州都有銀行把房貸首付下調(diào)到20%，非限購城市已經(jīng)開始強(qiáng)力救市。

4、還有一個(gè)重點(diǎn)城市的樓市風(fēng)向值得我們關(guān)注。據(jù)《鄭州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，鄭州代市長(zhǎng)在 2 月 15 日召開的鄭州市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上公開力挺鄭州樓市，并罕見地對(duì)鄭州房地產(chǎn)業(yè)做了個(gè)人分析和判斷。

代市長(zhǎng)透露了幾點(diǎn)：

1、光留鄭大學(xué)生和外來務(wù)工人員這兩個(gè)群體，在政策支持和鼓勵(lì)下，差不多就能把鄭州的商品房存量消化掉；

2、鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，鼓勵(lì)市民賣小買大、賣舊買新，拉動(dòng)市民改善型住房消費(fèi)；

3、周邊配套設(shè)施的提升和環(huán)境改善，可以有效提升區(qū)域就業(yè)人員和居民的置業(yè)預(yù)期，并將預(yù)期轉(zhuǎn)換為實(shí)際的購買行為；鄭州都市圈的整體實(shí)力，也強(qiáng)化對(duì)周邊省市人財(cái)物的吸引力；

4、大力推進(jìn)安置房貨幣化安置，像 2015 年樓市去庫存那樣，拆遷戶又可以拿到錢去購買商品房。

《鄭州日?qǐng)?bào)》還這樣報(bào)道：代市長(zhǎng)還借用黃奇帆著名的房地產(chǎn)價(jià)格公式對(duì)鄭州房?jī)r(jià)進(jìn)行分析顯示，鄭州房?jī)r(jià)目前在比較合理的區(qū)間。

一個(gè)強(qiáng)省會(huì)城市的代市長(zhǎng)，對(duì)地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可謂用心良苦。

03.

回來看咱們深圳，雖然新房?jī)r(jià)格有所回漲，但深圳1月份入市的項(xiàng)目去化仍然不理想，整體開盤去化不足兩成，市場(chǎng)觀望情緒依然濃厚。

不過，根據(jù)今天國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，拉動(dòng)深圳1月份一手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下跌0.1%到上漲0.5%的，或由南山區(qū)的一手豪宅造就。

當(dāng)月，深圳新房住宅成交3572套，其中一手豪宅錄得共成交429套，其中南山就成交了367套，占比八成多。

去年12月，南山區(qū)潤峯府、華潤城潤璽二期、深鐵懿府等高端住宅入市，成交均價(jià)121156元/平，這批成交房源集中在1月份簽約備案，無疑拉高了深圳的一手房?jī)r(jià)。

但是2022年伊始，深圳多個(gè)新盤開局不利，銷售行情分化顯著。具體我們可以再等等下個(gè)月披露的2月份數(shù)據(jù)。

2月15日元宵節(jié)深圳有一個(gè)熱搜，羅湖兆鑫匯金廣場(chǎng)直接打出了15%的高傭金來促成交，創(chuàng)下深圳樓市史傭金新高。

誰曾想到，從請(qǐng)明星全城高調(diào)告白深圳到15%的高傭金來促成交，才用了9個(gè)月時(shí)間。

而這9個(gè)月，正是深圳樓市一路下行的真實(shí)寫照。

深圳新房滯銷，打折促銷正成為開發(fā)商求生的方式，首付分期、折上折、開盤享優(yōu)惠等等已經(jīng)成為常態(tài)。

根據(jù)深圳中原研究院數(shù)據(jù)，2021年入市的新盤中，有13個(gè)項(xiàng)目開盤超過180天仍然在售。

二手房方面，受1月二手交易系統(tǒng)全面施行，未簽署委賣合同的房源不能上架展示影響，二手房在售房源量暴跌超了8成。截至1月底，全市二手房在售房源數(shù)量環(huán)比暴跌至3483套。

深圳中原研究中心提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份深圳二手住宅共成交1557套，同比下滑64.38%，成交面積為14.73萬平方米，同比大跌75.04%，為近十年來最低值。

業(yè)內(nèi)人士表示，和廣州情況不同的是，隨著二手房指導(dǎo)價(jià)新政及單邊代理模式政策持續(xù)發(fā)酵，目前深圳二手房市場(chǎng)短期內(nèi)仍處于低迷狀態(tài)。

再來看看別人家的“小陽春”。

央視財(cái)經(jīng)《正點(diǎn)財(cái)經(jīng)》欄目視頻

根據(jù)央視財(cái)經(jīng)的報(bào)道，北京、上海兩個(gè)一線城市的樓市，無論是新房還是二手房，都已經(jīng)在回暖的路上。

深圳，或繼續(xù)淡定前行。