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融創(chuàng)632億元收購萬達(dá)酒店和文創(chuàng)項(xiàng)目，都含哪些項(xiàng)目？萬達(dá)出售這些資產(chǎn)后將用作什么？“接盤俠”632億元資金從何而來？事實(shí)上，融創(chuàng)的高杠桿擴(kuò)張?jiān)跇I(yè)內(nèi)備受質(zhì)疑，目前已有多家機(jī)構(gòu)指出融創(chuàng)高負(fù)債率可能存在風(fēng)險(xiǎn)。今年以來，已有多家券商先后給予融創(chuàng)“賣出”評(píng)級(jí)。
昨日一早被刷屏的消息無疑是萬達(dá)拋售酒店和文創(chuàng)項(xiàng)目這件事：融創(chuàng)以632億元價(jià)格收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店的消息一經(jīng)發(fā)出，便引發(fā)了業(yè)內(nèi)的一陣驚呼。資本市場(chǎng)也隨之作出反應(yīng)，萬達(dá)集團(tuán)旗下“萬達(dá)酒店發(fā)展”股價(jià)一度拉升至155%，截至昨日收盤，“萬達(dá)酒店發(fā)展”收漲46.55%。
632億元交易包含哪些項(xiàng)目？
收購的13個(gè)文旅項(xiàng)目分別是西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目、合肥萬達(dá)文旅項(xiàng)目、哈爾濱萬達(dá)文旅項(xiàng)目、無錫萬達(dá)文旅項(xiàng)目、青島萬達(dá)文旅項(xiàng)目、廣州萬達(dá)文旅項(xiàng)目、成都萬達(dá)文旅項(xiàng)目、重慶萬達(dá)文旅項(xiàng)目、桂林萬達(dá)文旅項(xiàng)目、濟(jì)南萬達(dá)文旅項(xiàng)目、昆明萬達(dá)文旅項(xiàng)目、?？谌f達(dá)文旅項(xiàng)目；酒店包括北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等。
根據(jù)雙方協(xié)議，萬達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。此外，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購萬達(dá)的76個(gè)酒店。
萬達(dá)發(fā)布的公告稱，雙方同意，交割后，文旅城仍用萬達(dá)品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)仍由萬達(dá)管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。雙方還將在電影等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。
萬達(dá)出售資金將全部用于銀行還貸
萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林昨日對(duì)媒體表示，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。王健林預(yù)計(jì)，交易完成兩年后，萬達(dá)商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。
對(duì)于收購的資金問題，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌昨日表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過3000億元。
中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)、資本金融研究院院長(zhǎng)劉紀(jì)鵬認(rèn)為，此舉對(duì)萬達(dá)的戰(zhàn)略意義在于可以大幅降低萬達(dá)商業(yè)公司的負(fù)債率，盡管目前萬達(dá)商業(yè)公司的負(fù)債率并不高，仍在一個(gè)如此快速成長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)公司的正常范圍內(nèi)，但是面對(duì)緊縮的外部政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境，通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率將進(jìn)一步大幅下降，也無疑將降低萬達(dá)集團(tuán)整體的金融風(fēng)險(xiǎn)。
交易創(chuàng)內(nèi)地房企并購最高資金紀(jì)錄
對(duì)于這筆收購，地產(chǎn)界人士、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)從業(yè)務(wù)發(fā)展的角度看，實(shí)際上，雙方還是有很多新的合作機(jī)會(huì)，比如說電影產(chǎn)業(yè)等發(fā)展依然是有較大的想象空間。不排除后續(xù)萬達(dá)會(huì)通過融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)與樂視等企業(yè)的合作。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，萬達(dá)轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)的主要目的應(yīng)該和回A受挫有關(guān)，作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，上個(gè)月債券出現(xiàn)恐慌性拋售，可能影響了流動(dòng)性，也可能會(huì)對(duì)萬達(dá)未來融資和發(fā)債帶來負(fù)面影響，所以轉(zhuǎn)讓非核心資產(chǎn)對(duì)提高流動(dòng)性有幫助。“這筆交易是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)間并購的歷史最高金額，房地產(chǎn)企業(yè)從過去的拿地競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到現(xiàn)在的企業(yè)之間股權(quán)兼并。”供圖/視覺中國(guó)
財(cái)經(jīng)關(guān)注
融創(chuàng)“買買買”風(fēng)險(xiǎn)有多大
2016年至今，融創(chuàng)中國(guó)的“并購之舉”令人咋舌，其大舉拿地和并購引發(fā)了資本市場(chǎng)的關(guān)注，2016年7月以42億元收購萊蒙國(guó)際旗下物業(yè)；8月以20億元入股博鰲金灣；9月以40億元入股金科地產(chǎn)；137億購入聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)；11月以37億元入股嘉凱城青島項(xiàng)目；以138億元入股融科智地；今年1月以26億元入股鏈家6.25%股權(quán)；150億元投資樂視；今年5月12日，融創(chuàng)中國(guó)再以102.54億元，收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。5月31日，融創(chuàng)中國(guó)附屬公司21億元收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。到昨天的以632億元收購萬達(dá)89個(gè)項(xiàng)目，據(jù)北京青年報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至今，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外并購耗資已逾1300億元。
那么，融創(chuàng)中國(guó)“大舉并購”的錢都從哪里來？根據(jù)融創(chuàng)7月5日公布的半年銷售業(yè)績(jī)，融創(chuàng)中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)銷售額1118.4億元，在房企銷售排行榜上位列第七。昨天，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。
但分析人士指出，這632億元雖是融創(chuàng)的自有資金，但只要穿透其資金來源，便可以發(fā)現(xiàn)這些資金絕大部分還是源于融創(chuàng)的借貸。
融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，截止到2016年12月30日，該公司借貸本息總額約1128億元。相對(duì)2015年底的418億元，增幅約170%。凈負(fù)債率高達(dá)121.5%；而2015年，其凈負(fù)債率為75.9%。而融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)2016年公司債受托管理事務(wù)顯示，截至2016年底，公司負(fù)債總額為2314.97億元，一年增長(zhǎng)1666.4億元。同期，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)總資產(chǎn)為2669.6億元，資產(chǎn)負(fù)債率為86.71%。此前的2015年，該數(shù)據(jù)為71.87%。
幾乎與“大舉并購”同步，融創(chuàng)的融資步伐也沒有停下。今年以來，便先后有榮享22號(hào)(融創(chuàng)團(tuán)泊湖)信托、融創(chuàng)深圳債權(quán)投資信托、安泉109號(hào)融創(chuàng)申城信托、融創(chuàng)盈潤(rùn)股權(quán)投資計(jì)劃先后成立發(fā)行，合計(jì)規(guī)模在30億元左右，這些信托資金使用方，均為融創(chuàng)系公司。
公司債方面，據(jù)融創(chuàng)房地產(chǎn)披露的情況顯示，截至今年6月底，僅其與控股子公司便對(duì)外發(fā)行了合計(jì)250億元的債券；融創(chuàng)中國(guó)則成功發(fā)行了225億元低成本境內(nèi)公司債及ABS(資產(chǎn)證券化)。2017年6月26日，融創(chuàng)以一家全資子公司為借款主體，向工商銀行(亞洲)借款10億元，貸款期限36個(gè)月。
據(jù)了解，融創(chuàng)還于近日通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“網(wǎng)金社”上發(fā)行了一款融資金額10億元的理財(cái)產(chǎn)品。國(guó)泰君安的托管報(bào)告顯示，截至今年4月30日，融創(chuàng)累計(jì)新增借款金額370.59億元。
融創(chuàng)的高杠桿擴(kuò)張?jiān)跇I(yè)內(nèi)備受質(zhì)疑。目前已有多家機(jī)構(gòu)指出融創(chuàng)高負(fù)債率可能存在風(fēng)險(xiǎn)。2017年以來，招商國(guó)際、中銀國(guó)際、SWS等券商先后給予融創(chuàng)“賣出”評(píng)級(jí)。2004年，孫宏斌“創(chuàng)立”的順馳地產(chǎn)名震江湖，成為中國(guó)規(guī)模最大的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)之一。為了達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)，他高價(jià)搶地、快速開發(fā)、快速回款，順馳銷售額一度超越萬科。但由于銷售回款乏力，資金鏈跟不上而最終倒下。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，孫宏斌會(huì)不會(huì)重蹈當(dāng)年的覆轍。也有人士認(rèn)為，從資本層面看，融創(chuàng)今年股價(jià)累計(jì)上升接近150%，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)模式的認(rèn)可。本版文/本報(bào)記者 朱開云
