手機版成交量由3月的25952套跌至6月的10264套，品牌中介門店布局收縮，兩成經(jīng)紀人離職
對于今年的二手房市場來說，是戲劇性的半年。不僅成交量超過一手房，而且從年初的量價持續(xù)高位，到“3·17”樓市新政后的量跌價穩(wěn)，北京二手房市場中的買賣雙方和中介都遭遇了各種故事性的轉(zhuǎn)折。連夜排隊排號過戶、半夜搶看房源、月入過10萬……伴隨著二手房市場熱度退潮，中介經(jīng)紀人這樣的生活狀態(tài)也在漸漸轉(zhuǎn)變。休養(yǎng)生息、苦練內(nèi)功，實際上不僅僅是經(jīng)紀人，面對日益加強的行業(yè)監(jiān)管，在市場淡季整個中介行業(yè)都在進行著業(yè)務調(diào)整，淡季蟄伏。
兩個月沒成交，從高提成到基本工資
“這兩個月一單都沒有成交。”勁松片區(qū)一中介門店經(jīng)紀人小王回憶，去年年底到新政前一直都是連軸轉(zhuǎn)的狀態(tài)，“有時候為了帶客戶搶到一套合適房源，晚上十點多還在協(xié)調(diào)價格，晚一步房子可能給別人了”。
“尤其是新政前的小一個月，因為有要出新政策的傳聞，客戶大多很焦慮，對我們也催得緊。”小王的工作狀態(tài)從三月中旬開始發(fā)生了變化。“新政出來后，大多數(shù)客戶都是咨詢多了多少首付，客戶購房意愿越來越少。”小王表示，客戶意向發(fā)生轉(zhuǎn)變后，對于有意向的客戶，他依舊會持續(xù)給他們推薦房源，預約看房時間，“但不少人都表示再看看”。
其實不僅是小王，他們門店最近兩個月實際上僅成交了一套房源。“店里業(yè)績不行，最近聯(lián)系客戶時店長經(jīng)常親自上陣。”小王介紹。
而另一方面，由于成交受限，經(jīng)紀人的收入也明顯縮水。據(jù)小王介紹，片區(qū)里成交熱火朝天的時候，業(yè)績好的同事一個月收入能達到10萬甚至更高，“可現(xiàn)在只能靠基本工資”。眾所周知，中介經(jīng)紀人的收入主要就是提成，基本工資相對較低。像小王這樣工作三年多的資歷，基本工資到手也就在三四千塊錢。
小王的經(jīng)歷實際上只是整個行業(yè)的一個縮影。根據(jù)云房數(shù)據(jù)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的5月北京房產(chǎn)中介成交報告，總共1萬余套二手房成交中，通過中介公司進行的為8215套。截至5月31日，北京市備案中介機構(gòu)數(shù)量達到3234家，其中僅有375家中介機構(gòu)在5月份有二手住宅交易記錄，占比僅為11.59%。也就是說，近9成的中介都面臨零成交。
關(guān)店、離職，行業(yè)迎來降溫期
在整體成交下滑的同時，中介機構(gòu)的新增房源等各項指標也在同步下滑。
根據(jù)鏈家研究院的《百日調(diào)控全景速覽》數(shù)據(jù)報告顯示，“3·17”后北京鏈家百日成交量比調(diào)控前100天下降70%。前期堅挺的價格也出現(xiàn)松動，調(diào)控百日來均價比調(diào)控當期下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學區(qū)房”跌幅超過8%。調(diào)控后客戶的成交周期明顯延長(目前的成交周期長于2個月，調(diào)控前僅為40天左右)?？蛻糇h價空間持續(xù)走高，達到2016年以來的最高點。
1萬套成交量是北京二手房中介平穩(wěn)生存的紅線，這是行業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)則。一旦成交量低于這條紅線，行業(yè)的閉店和離職潮就會陸續(xù)來臨。
“基本工資的一半都交了房租，加上吃吃喝喝這些日常開銷，一個月下來剩不了多少錢。”成交下滑后談起收入，小王沒什么底氣地說道，不過這種狀態(tài)已經(jīng)在兩年前經(jīng)歷過一次。他也坦言，鄰近區(qū)域有門店已經(jīng)關(guān)門，熟識的同事也有辭職轉(zhuǎn)行的。
而根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)的數(shù)據(jù)估算，北京10萬中介經(jīng)紀人中，大約已有20%離開。經(jīng)紀人離職背后，實則是中介門店布局收縮。
有媒體估算，因為治理拆墻打洞和違規(guī)代理等原因，北京至少已經(jīng)有幾百家中介關(guān)店。
一位行業(yè)觀察者表示，中介在旺季擴張的門店，在最近一定會經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰的過程。
“之前公司在附近布局了三個門店，最近撤掉一家店，留下的經(jīng)紀人就分流到剩余的兩家店去。不過最近因為市場不好，最近兩個月兩個門店一共成交了一套房，不知道以后門店會不會繼續(xù)收縮。”東城區(qū)一中介門店經(jīng)紀人告訴記者。
而在望京、天通苑等中介門店集中區(qū)域，中介門店擴張和收縮的周期循環(huán)已經(jīng)成為一種慣例。天通苑地區(qū)一位中介經(jīng)紀人回憶，區(qū)域內(nèi)中介門店最多時，小區(qū)一棟樓的底商將近一半都是二手房中介門店，而現(xiàn)在基本上只剩下大型品牌中介的門店。“現(xiàn)在仍然有一些小中介會通過在社區(qū)門前張貼、擺放招牌來吸引客戶，但主要還是靠租賃業(yè)務。”
監(jiān)管加強，行業(yè)苦練內(nèi)功
在市場降溫的同時，嚴格的行業(yè)監(jiān)管也在強勢展開。
與“3·17”樓市新政一同到來的，是北京房地產(chǎn)中介市場執(zhí)法行動的持續(xù)開展。3月22日，“3·17”認房認貸新政實施的第五天，北京市住建委曾對138個房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店進行了檢查。在此次執(zhí)法檢查中，11家房地產(chǎn)中介門店因異地經(jīng)營、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為被注銷備案、責令關(guān)停。此后，一些房產(chǎn)中介在西城區(qū)4個小區(qū)附近的10家中介門店也被查處。該10家門店因涉嫌“天價學區(qū)房”涉及的稅收繳納、違規(guī)代理、哄抬房價等違法違規(guī)行為，被責令停業(yè)整頓一個月。
監(jiān)管執(zhí)行到了5月初，北京市住建委披露，由于違規(guī)代理“商改住”、炒作“學區(qū)房”等原因，520家中介機構(gòu)及門店被查處，另有138家中介門店自行關(guān)停。
“旺季跑業(yè)績，淡季忙培訓”，面對市場降溫和監(jiān)管加強，中介在布局調(diào)整的同時，也在轉(zhuǎn)變業(yè)務發(fā)力點。
作為北京占據(jù)大量市場份額的經(jīng)紀公司鏈家，在最近持續(xù)發(fā)布與租賃、旅居業(yè)務相關(guān)的報告，顯示出對租賃、旅居市場的關(guān)注。
“買賣業(yè)績下來了，正好趕上租賃旺季，也算有的忙。”方莊區(qū)域一位經(jīng)紀人介紹，一般租賃業(yè)務大都是委派給新人，以便了解區(qū)域情況，不過在淡季也是增加收入的方式。
月度成交量猶坐“過山車”
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來，連續(xù)增長的態(tài)勢。
在年初臨近春節(jié)的1、2月，北京二手房成交呈現(xiàn)出小幅下滑趨勢。在春節(jié)后市場快速復蘇，二手房成交出現(xiàn)了翻倍增長。但隨著“3·17”新政公布，二手房成交量即刻急轉(zhuǎn)直下，直至6月份跌至萬套左右。以3月下半月一系列樓市調(diào)控政策的出臺為分水嶺，樓市經(jīng)歷了一輪過山車式的大起大落。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份下半月樓市調(diào)控政策從緊從嚴后，二季度北京二手房交易量斷崖式持續(xù)回落，與新政前的交易量相比，跌幅達7成左右，目前日均網(wǎng)簽量不足300套，6月全月網(wǎng)簽量為10264套，北京二手房市場交易量已經(jīng)跌近谷底，房價也由區(qū)域性回落，逐步轉(zhuǎn)為普遍回落。在機構(gòu)看來，預計未來北京二手房網(wǎng)簽量跌幅將逐步減少、企穩(wěn)，并持續(xù)在低位徘徊。
本版采寫/新京報記者 方王洋
