安徽調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 房企陸續(xù)收縮三四線布局　生命之泉

　　在熱點城市所在省份，通過調(diào)整土地供應(yīng)來實現(xiàn)因城施策的局面正在形成。

 

　　3月6日，安徽省國土資源廳廳長孫愛民在工作會議上提出，今年安徽將對商品房庫存大的三四線城市進(jìn)行分類調(diào)控，減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)。而對出現(xiàn)泡沫的城市，則加大供給。

 

　　就在前一天上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時指出，盡管2016年房地產(chǎn)去庫存取得積極成效，但目前三四線城市房地產(chǎn)庫存依然很重，要因城施策去庫存，并支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。

 

　　這在上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目主管邵明浩看來，因城施策是調(diào)控出發(fā)點。安徽省內(nèi)部分三四線城市庫存壓力較大，便需要逐漸減少住宅壓力。

 

　　邵明浩認(rèn)為，一二線城市周邊的熱點城市應(yīng)該會加大供應(yīng)，三四線城市則減少供應(yīng)。不同城市要分開觀察。

 

　　因城施策調(diào)規(guī)劃

 

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，安徽三四線城市暫停供地，具有典型意義。安徽三四線城市自從2010年之后，土地供應(yīng)量大幅增長，這幾年造成了庫存壓力，通過供需調(diào)整可讓市場走向平衡。過去兩三年開始，已有一些三四線城市放緩?fù)恋爻鲎�，讓此前出讓的存量土地得到消化，未�?-3年逐漸達(dá)到平衡點。

 

　　來自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，2010年開始，安徽總體土地出讓數(shù)量增長放緩。2010年，安徽12個主要城市（不包括合肥市，下同）成交871幅土地，比2009年的520幅增長了67.5%；2011年猛增至2865幅，同比增長228.93%；2012年出讓4276幅地塊，同比增長49.25%；2013年同比增長14.1%；2014-2016年成交有所放緩。

 

　　張宏偉認(rèn)為，非一線城市周邊的三四線城市，大部分存在去庫存壓力，為了“活三四線”，政府除了鼓勵去庫存稅費(fèi)、人才補(bǔ)貼之外，也需要放緩?fù)恋毓��?yīng)節(jié)奏來調(diào)整供求關(guān)系。

 

　　一線城市常駐人口增長體量巨大。如果從房地產(chǎn)角度來看，增加土地供應(yīng)可以解決新增居民居住需求；從城市發(fā)展角度看，一線城市均是從人口控制角度考慮土地供應(yīng)規(guī)模，今后供應(yīng)量不會過高。

 

　　實際上，上海周邊的昆山、太倉等城市，已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象，這些地方的居住人群工作、生活圈子很多是以上海為主，近期出臺限購升級的城市如杭州等，除了投資抬頭，更為重要的是當(dāng)?shù)胤績r上漲導(dǎo)致生活圈擴(kuò)大，增加了外地人口的購買數(shù)量；北京亦然，燕郊也一度成為房企蜂擁拿地的目標(biāo)，去年開始燕郊便實施了限購。

 

　　房企收縮三四線布局

 

　　與邵明浩觀點一致的是，安徽合肥一知名房企相關(guān)人士透露，從近期合肥拍地情況來看，企業(yè)拿地都在注意控制風(fēng)險，不盲目拿高價地了。“熱點城市加大土地供應(yīng)是確實在落實的。”

 

　　他進(jìn)而分析，三四線城市推地速度頻率降低是正常，因為需求量相對小且潛在供應(yīng)量大，如果加大供應(yīng)，不利于這些區(qū)域去庫存。合肥等熱點城市要控制價格預(yù)期，所以反之加大供應(yīng)量。

 

　　他指出，政府出讓土地的思路往往與開發(fā)商類似。主要從對銷售速度和價格上漲之間的關(guān)系，在供需關(guān)系的平衡上有控制。

 

　　億翰智庫研究總監(jiān)張化東則分析指出，開發(fā)商都不愿意在三四線城市拿地。這一輪的三四線回暖主要原因是供給存在真空期。從2011年三四線市場下行開始，三四線市場進(jìn)行項目開發(fā)的開發(fā)商基本都開始采取收縮戰(zhàn)略。其一，價格下降到底部之后長期低迷，利潤率下降；其二，三四線的項目融資困難，難以加杠桿進(jìn)行開發(fā)；其三，三四線城市需求一直較平穩(wěn)，房屋去化周期長，無法實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。

 

　　以深耕三四線城市為主的中梁集團(tuán)，其品牌文化中心負(fù)責(zé)人郭憶便認(rèn)為安徽要限制三四線城市的土地供應(yīng)量，其實也是執(zhí)行國家去庫存的一種策略。尤其在一二線多個城市受限以后，房企紛紛開始轉(zhuǎn)向三四線“探路”，的確要防范地方大量供地，導(dǎo)致過熱。

 

　　他表示，“控一線，穩(wěn)二線，活三四線（去庫存）”，加上“房子是用來住的，不是用來炒的”等表述，已經(jīng)明白無誤地傳遞出國家政策基本面。因城施策，一城一策，都是為了“控、穩(wěn)、活”和“回歸居住屬性”。由于看好嘉興是都市圈的溢出市場，中梁集團(tuán)曾在2016年在嘉興持續(xù)拿地7幅。

 

　　郭憶指出，市場趨勢要看行業(yè)大周期中的波峰波谷。當(dāng)前來看，他預(yù)測市場整體將持續(xù)下行。但因為“一城一策”的實施，不排除有局部分化。

 

　　多名房企人士指出，現(xiàn)在少有開發(fā)企業(yè)往下（三四線城市）走，全力撲在熱點城市的核心位置，大部分三四線城市均是當(dāng)?shù)胤科笤陂_發(fā)。

 

　　而碧桂園可以說是特例，從中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)不難看出，碧桂園長期布局三四線城市市場，2003-2016年，碧桂園共拿地832幅，其中一線城市29幅，二線城市177幅，三四線城市626幅。然而，碧桂園近年也開始搶灘二線城市熱點板塊乃至布局一線城市。公開資料顯示，碧桂園在最近兩年已在上海拿下17個項目。

 

　　上海中原統(tǒng)計顯示，2016年碧桂園在三四線城市共拿地224塊。而另一家今年行業(yè)三甲房企中國恒大在三四線城市布局也很明顯，2016年在三四線城市公開市場只拿了59個項目。中指院數(shù)據(jù)可見，2001-2016年間，恒大在三四線城市拿了321幅土地。