近日，根據(jù)五大行公告，自8月25日起，將對符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)。轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上于2020年8月31日前完成，房貸利率“二選一”眼看期限將至。

1、兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)

“LPR利率”是貸款基礎(chǔ)利率的簡稱，是以18家銀行共同報(bào)價(jià)，去掉一個(gè)最高值和一個(gè)最低值，再取平均值得出，每月20日更新。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年8月20日貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

簡單來說，如果選擇固定利率，未來貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，利率水平將隨市場利率水平變化。

定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

據(jù)中信銀行相關(guān)人士介紹，該行個(gè)人存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換率超過80%，轉(zhuǎn)換客戶中九成以上選擇LPR浮動(dòng)定價(jià)模式。

具體選擇哪種，可由借款人與銀行協(xié)商確定，但借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。8月24日之前，固定還是LPR可以自行操作確定，而未做選擇的8月25日將統(tǒng)一批量由銀行轉(zhuǎn)成LPR。個(gè)人如果有異議，可在2020年12月31日前轉(zhuǎn)回固定利率。

有業(yè)內(nèi)人士指出，存量房貸此前基本都是以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)，而LPR形成機(jī)制改革之后，貸款基準(zhǔn)利率逐步淡化，調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶如再申請轉(zhuǎn)回原合同安排，其實(shí)就跟選擇固定利率差不多。

2、轉(zhuǎn)為LPR后月供如何變化?

根據(jù)央行此前公告，轉(zhuǎn)換為LPR的，重定價(jià)周期最短為一年，也就是說浮動(dòng)利率至少1年調(diào)整一次，但2年、3年甚至更長期限也是可以的，不會(huì)每月調(diào)整。

工行也解釋稱，對于LPR浮動(dòng)利率貸款，按照合同約定的重定價(jià)周期進(jìn)行重定價(jià)。

例如，如果貸款發(fā)放日是2010年5月1日，合同約定的重定價(jià)周期是1年，那么在每年的5月1日會(huì)按照最新公布的相應(yīng)期限LPR進(jìn)行調(diào)整。除重定價(jià)日以外，LPR變動(dòng)對貸款利率沒有影響。

3、LPR和固定利率如何選擇?

從現(xiàn)有房貸利率來看，建議利率越高，越有轉(zhuǎn)成LPR利率的必要;從貸款的期限來看，房貸的剩余還款期限越短，轉(zhuǎn)成LPR越合適(這里指的是“剩余還款期限”，并不是房貸的原期限)。

從LPR走勢來看，如果認(rèn)為未來LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢。最新數(shù)據(jù)顯示，去年五年期以上房貸為4.8%，到現(xiàn)在已經(jīng)降到了4.65%。

但對于大多數(shù)人來說，判斷利率的長期走勢是上升還是下降是很難的。

因此，民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸客戶還要根據(jù)自身具體情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。

如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，以便將來更好地安排個(gè)人及家庭的收支情況，無需因房貸利率變動(dòng)影響正常生活安排。

如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不大，選擇浮動(dòng)利率可能更合適，因?yàn)榧词筁PR出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也可通過提前還款方式來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出，房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率，與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升，那么就轉(zhuǎn)成固定利率，如果判斷是下降，就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。

“從中短期看，我國利率處于下行趨勢。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。”董希淼說。

董希淼表示，目前來看，比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點(diǎn)：首先，判斷長期利率走勢上行還是下行，不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識(shí)的;其次，即使幾年后利率上行，但本金逐步減少，利率上行帶來的損失其實(shí)比預(yù)期要低;再次，無論是自住還是投資，房子持有時(shí)間可能平均不會(huì)超過十年，所以，并不需要考慮太長期限的利率走勢;最后，如果出現(xiàn)了與預(yù)期不一樣的利率大幅上升走勢，還可以提前還貸。