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觀望情緒濃厚
小何是北京某大型房屋中介機構負責銷售昌平區(qū)南邵區(qū)域別墅項目的經紀人，端午節(jié)前夕，正值該區(qū)域某疊拼別墅項目預開盤，在記者以買房者身份致電該中介機構代理的幾個別墅項目后，小何向記者推薦該處項目。據小何介紹，該項目由某上市房企開發(fā)，戶型面積從200平方米到480平方米不等，預計交房時間為2019年下半年。
“從上周六到現在，已有兩百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可選擇多。”小何向記者極力推薦該項目，在該售樓處，記者看到，雖然正值端午節(jié)假期前的調休日，仍不時有客戶前來問詢，并有客戶繳納了排卡意向金。據該售樓處人員介紹，由于目前項目處于預開盤階段，沒有預售證，也還沒有正式的報價，有購房意向的客戶需要有100萬元資產證明，并繳納一定數量訂金。
在已取得預售證的大興區(qū)西紅門區(qū)域某別墅項目，記者在5月27日上午看到，現場前來咨詢的客戶不多，但據售樓處人員介紹，由于該項目二期已于2017年2月開盤，目前僅存十余套可售。
據北京金房億家信息公布的數據顯示，5月21日至5月27日，北京市別墅一手成交共112套，較前一周減少6套。2017年1-4月，北京市別墅市場新增供應1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上漲17%；成交面積51.59萬平方米，同比上漲4%。有房地產分析人士對中國證券報記者表示，別墅等高端住宅項目由于人群定位較高，購買力強，買賣盤相對較為穩(wěn)定，受政策調控影響較小。
相比于別墅項目呈現供小于求的情況，普通商品住宅、商改住項目等，無論是新房還是二手房市場，都出現成交量大幅下跌的狀況。上述數據顯示，北京市新房市場方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，較上周減少49套。
據鏈家數據中心顯示，2017年4月，上海一手房成交面積約67萬平方米，環(huán)比減少9.4%，同比減少30.8%；上海全市二手住宅成交量為1.55萬套，環(huán)比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整體上海樓市4月成交創(chuàng)下了2010年以來的新低。上述地產分析人士表示，目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調控前，周均成交量數據出現30%到50%的降幅，調控效果極為明顯。
5月29日正值端午假期期間，記者在上海走訪時發(fā)現，無論是部分新開盤項目售樓處，還是房屋中介門店，人流都顯得較為稀疏。門店和售樓處相關人員告訴記者，一方面由于端午假期，許多業(yè)主和買主安排了旅游行程；另一方面則是由于調控政策調高了買房準入門檻導致買盤萎縮，價格降幅并不明顯，也使買賣雙方觀望情緒濃厚。
而在新房預售方面，由于上海采取了公證搖號等措施，一定程度上保證新房預售的公平公開。5月29日，上海進一步加強了調控力度。微信公眾號“上海發(fā)布”稱，上海市房地產交易中心發(fā)布公告，為進一步規(guī)范本市存量房地產經紀和交易行為，保障房屋交易安全，維護房地產市場秩序，自2017年6月1日起，存量房合同網簽備案時，網上操作系統(tǒng)將增加身份信息核驗環(huán)節(jié)，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續(xù)簽訂，需由經紀機構與房屋出售方共同至房屋所在地的區(qū)房地產交易中心辦理身份信息核驗手續(xù)。
商改住項目概念型房源降溫
較普通商品住宅的調控措施而言，商改住在一線城市的調控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發(fā)文稱，商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。受此影響，商改住項目成交量斷崖式下跌，全市日成交量在個位數到兩位數不等，甚至還出現零成交情況。
小曹2015年畢業(yè)后選擇留京，目前在一家國企金融單位就職，月薪在一萬元左右，老公目前是研究生在讀。由于雙方都沒有北京戶口，社保也不夠5年。“想著先買不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過渡一下，等將來有條件再換。”小曹對中國證券報記者說。
今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位于朝陽區(qū)的某商住項目，“4.2萬元一平米帶精裝修，首付100萬元。地段可以，戶型也還不錯。”小曹表示，看完樓盤后，夫妻倆當即交了5萬元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項目售樓處交付首付，當天就走完了網簽流程。“買完第二天，商住房就開始限購了。”小曹表示。
而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購房意向，由于二手房貸款和網簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來之前沒有辦好網簽。對此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房價，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運兒的小曹夫妻，面對不小的還貸數目也是倍感壓力。“作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運，但以后想要換成普通住宅，只有將現在的商住房賣掉，才能不占首套房指標。”
陳小姐是某上市公司中層管理人員，由于已經解決學區(qū)房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位于大興區(qū)義和莊區(qū)域的某商住項目。陳小姐介紹，當時在該商住項目和位于朝陽區(qū)管莊區(qū)域的某樓盤二手普通商品房之間糾結，最終選擇出手該項目。“在繳納首付款的50%后，開發(fā)商同意可以分三次繳納剩余50%的首付款，且承諾可以在一定期限內無理由退款，并可以額外獲得10%的年化收益。”
3月28日，北京商住房全面限購后的第三天，該項目成為北京市建委首批被點名違規(guī)宣傳“商改住”的項目。“這些情況一出現，整個人就成了熱鍋上的螞蟻。”陳小姐對中國證券報記者表示。由于擔心購買后無人接盤，也擔心居住條件得不到保障，許多業(yè)主開始通過咨詢律師、與開發(fā)商談判等手段解決問題。“整個4月都比較焦慮，開始托親朋好友打聽情況。”陳小姐表示。
5月23日，北京市住建委通過官方微博“安居北京”發(fā)布《<關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告>的幾點說明》稱，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售但購房人應符合政策要求。
陳小姐表示，目前開發(fā)商已出臺了相關退款措施，也有部分業(yè)主愿意繼續(xù)入駐。“等退款到位，就不碰商住房了，將繼續(xù)挖掘普通商品房的投資機會。”陳小姐說。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在采訪中發(fā)現“學區(qū)房”、“環(huán)京房”等概念型房源，均出現了量價齊跌的現象。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經理孔丹對中國證券報記者表示，從三月份多地集中出臺限購等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房價也有所松動，燕郊、固安等環(huán)京區(qū)域波動則更為劇烈。但孔丹表示，根據我愛我家監(jiān)測的相關數據顯示，目前總體價格大約調降在6%左右。“隨著交易量的持續(xù)回落，未來房價還將迎來更明顯回落。”孔丹預測。
對于樓市交易量下降，房地產中介機構應對各有不同。一家大型中介機構高管對記者表示，大型中介機構經歷過樓市的多輪調整，相對來說經驗較為成熟。盡管樓市調控趨嚴，量價齊跌趨勢明顯，但仍存在一定的投資機會。
面對加速冷清的市場，地產分析人士告訴記者，個人直接投資樓市，面對政策調整，抗壓風險能力較差。未來應加強通過基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產行業(yè)的投資渠道。
克而瑞信息集團研究員楊科偉表示，在當前整體市場熱度從一二線城市轉至三四線城市、熱點區(qū)域轉至非熱點區(qū)域、新房市場轉至二手房市場的背景下，預計樓市調控將繼續(xù)向更低層次及前期非熱點區(qū)域城市擴大范圍，且不管是新房還是二手房市場管控也將愈加嚴格。
近期部分樓市調控政策一覽
地區(qū)/部門 主要內容
上海 首先將停止審批“公寓式辦公項目”， 重新審核尚未上市銷售項目；其次， 對已批未建的項目，要重新審圖，發(fā)現違反規(guī)范和標準的，依法予以撤銷調整，符合規(guī)范和標準后，再核發(fā)規(guī)劃、施工許可證；第三，對在建未售項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進行全面檢查，發(fā)現建設行為違反相關規(guī)定的，應責令整改， 經相關部門聯合驗收通過后方可銷售；在項目交付使用前，相關部門要再次聯合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。
自2017年6月1日起，存量房合同網簽備案時，網上操作系統(tǒng)將增加身份信息核驗環(huán)節(jié)，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續(xù)簽訂。
唐山 部分區(qū)域非本市戶籍限購1套；二套房公積金，商貸首付比例分別不低于40%，60%。
住房和城鄉(xiāng)建設部 《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，規(guī)范租房市場以及房地產銷售行為。
長沙、無錫 長沙：在限購區(qū)域內購買的商品住房， 需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。無錫：購買住房(含二手住房)在取得不動產權證2年內不可轉讓；法人單位購買住房(含二手住房) 在取得不動產權證3年內不可轉讓。
張家口 對在中心城區(qū)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，以及在中心城區(qū)沒有住房的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；新購住房3年后方可上市交易。
